提要：保障房基本框架似乎已经落定提高保障效率减少寻租空间成为重中之重可以预料开着宝马住豪华经适房的现象不会大规模出现。

保障房基本框架似乎已经落定提高保障效率减少寻租空间成为重中之重可以预料开着宝马住豪华经适房的现象不会大规模出现。

这是件大好事多年摸索终于摸到了保障房的门道——住者有其居绝不意味着拥有廉价商品房更不意味着可以享受高额的商品房溢价。

近日取消经济适用房传播甚广。公租房与廉租房并轨运行通过财政发放房租补贴的方式区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段对于“低保”人群提供大比例租金补贴并逐级根据保障对象收入水平制定与之对等的租金补贴政策完成对应人群的住房保障。不仅如此此前北京已决定开始提供自住型商品房上海早已提供购买者与政府共有产权住房。

三层保障体系显现最低收入人群获得政府高补贴的公租房较低收入人群获得较少补贴入住公租房踮起脚尖可以购买的收入夹心层可以获得有限产权房。三层保障还有意料不到的好处一些城市逐渐放低门槛取消了户籍限制户籍的含金量逐渐下降为未来的户籍一体化提供了一定的前置条件。

住者有其居而不是住者有其屋首先摆脱了政府提供产权住房的束缚政府的补贴给予无力购买商品房的低收入人群。据《中国经营报》报道目前上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理并逐步推广到全市。

由于公租房等不能对外销售实际上将加大地方政府的财政负担。但租赁房可以全部用在保障低收入人群居住的刀刃上实际上是提高了补贴资金使用效率。如果辅之以居住租赁房者的信用审核自住率审核以及对失信者的严厉惩处可以将欺诈比例降到最低。如果媒体报道属实住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策地方政府适当让度土地出让金比例则可以解决公租房的资金难题。

对于夹心层而言他们面对的是北京的自住型商品房、上海的共有产权房这两类保障房可以实现租金的自我循环甚至还可以有部分收入补贴租赁房租金。自住型商品房与共有产权房最大限度地减少了经济适用房的寻租空间原来经济适用房中类似商品房的投资溢价受到控制。

北京自住型商品房按照周边商品房市场价的70%推向市场将供应京籍、非京籍符合限购条件的家庭;京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。购买“自住型商品房”5年内不得租售5年后上市收益的30%须上缴财政。这几乎保障了购买自住型商品房者不太可能获得高额溢价。

上海的共有产权房设计更精妙政府与居民按照约定共享住房产权出售时政府享有优先回购权开发企业有3%左右的利润由于居民有部分产权还能改变通常廉租房小区无人负责的脏乱差现象。

2009年底上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点2011年受益家庭达到3.7万户。上海共有产权房的门槛越降越低申请家庭人均月可支配收入的标准从试点期的2300元先后放宽到2900元、3300元人均家庭财产等相应标准不断下降。

门槛降低受益者增加却没有出现疯狂争抢的局面原因就是寻租空间下降保障效率提升这对于夹心收入人群是福音:当他们拥有一定的经济实力后可以进入商品房市场;如果他们不愿意为房屋费神可以安心地住在共有产权房内不必担心有人赶他们走。

我们依然会在廉租房、自住型商品房中看到造假与欺诈但这无关大局大规模的制度性漏洞已被堵上只要逐渐改进就能更趋完善找到一个适合我们这个人口众多、城市化快速发展的大国的高效保障之路。

其他的保障体系可以仿效保障房的体系减少寻租、提高效率自然前景开阔。