提要：上半年的中原房地产政策扑朔迷离，未来房地产走向会如何，楼市改革走向何方，城镇化建设，将成为下一个阶段的成长动力，房地产企业应该如何顺势而为，挑战战略，分享时代红利？在由东方今报主办、升龙集团郑州泽龙置业有限公司承办的“2013高新区跨越发展高峰论坛”上，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮做了详细解读。

陈淮　资料图

陈淮：千万别拿房地产当股票炒

在中国城镇化、城市化的版图上，在城镇化、城市化推进过程中，郑州都是一枚非常重要的棋子。

上半年的中原房地产政策扑朔迷离，未来房地产走向会如何，楼市改革走向何方，城镇化建设，将成为下一个阶段的成长动力，房地产企业应该如何顺势而为，挑战战略，分享时代红利？在由东方今报主办、升龙集团郑州泽龙置业有限公司承办的“2013高新区跨越发展高峰论坛”上，著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮做了详细解读。

政策不好捉摸？

三年来从未“扑朔迷离”过

一直以来，普通老百姓习惯用“扑朔迷离”来形容中国房地产行业政策。论坛上，陈淮明确提出质疑：房地产政策怎么扑朔迷离了？陈淮认为，过去三年里，直到今天为止，政策没有任何不清不楚、扑朔迷离之处。遏制投机性、投资性需求的政策取向，在过去三年里始终没有变化；地方政府问责制，在过去三年里没有任何变化；加快保障房建设，在过去三年里没有任何变化；再如限购、限贷等政策，在过去三年也没有变化。没有变化怎么就迷离了呢？

他认为，外界对房地产政策总怀着一颗忐忑之心，希望楼市能像股市一样有涨有跌，而陈淮奉劝所有怀此想法的人“千万别拿房地产当股票炒”。

为啥推进城市化？

解决发展不平衡没有回头路可走

作为一个产业，房地产绝对不是盖房子那么简单。当中国面对一个伟大的历史进程时，房地产业是重要的推进部分。

简单来说，想让中国成为一流强国？想让各行各业都拥有世界上最强大的竞争力？想让13.6亿中国人、7.6亿中国的城镇人口都过上比美国人还好的日子？想根本解决经济、社会发展不平衡，想让城乡发展不平衡这一问题得到根本解决？唯有一条道可以走，那就是积极稳妥地推进城市化、城镇化，这件事已经不需要讨论、不需要争论，因为没有回头之路。

郑州地位有多重要？

郑州在城市化过程中实践了三个模式

陈淮认为，郑州正在创造着中国城市化历史进程中一个有意义的实践模式。

全国没有哪一座大城市，能像郑州这样多元、多样、多层次发展自己，实现城市扩张。陈淮说：中部山西、河南、湖南、湖北、江西、安徽六省区的省会城市中，除了武汉略大之外，在过去，其他五个没有一个能称得上大城市的，而郑州正在快马加鞭，以多种形式尝试着推进城市化、城镇化。

郑州在推进城市化的过程中，有三大特点。第一，直接建新城区——郑州新区，这个模式在国内已有“苏南模式”可参考。第二，郑州高新区把原来的产业园区进行改造，并向新城区扩张，这也算是郑州的特点。第三，如今在南方和北方都有很多城市在发展多个城市一体化，如广佛(广州、佛山)一体化。郑州的发展，也要通过同城化这一方式实现。

陈淮认为，中国的城市化进程史上，将来要为河南、为郑州记一笔。郑州的位置极具战略意义，它是京广线上、沿黄河各省中、黄河中游的一个极具特殊地理位置的城市。这个城市发展与否，决定着华中、华北地区的连接会不会中间塌陷的问题。郑州恪守黄河中游，它和恪守长江的武汉，能不能发展得起来，一同决定着东部和西部的发展能不能渐进式缩小差距这一问题。因此，在中国城镇化、城市化的版图上，在城镇化、城市化推进过程中，郑州都是一枚非常重要的棋子。

如何看郑州新政？

这是政府传递的一个讯号

郑州刚刚推出了新的限购政策，很多人认为这意味着房地产政策正在加码，可陈淮不这样认为。他说，从之前的信息可看出，新一届政府的核心房地产政策思路是稳定。陈淮此话一出，很多媒体追问：那是不是意味着原有政策要退出？陈淮的回答是：不可能。

至于郑州刚出台的升级版限购政策，陈淮认为这其实只具有较小的象征意义，在市场竞争中的影响可忽略不计。20岁以下能购房又有郑州户籍的，能有多少人？限或不限这个群体，能对供求关系产生多大影响？陈淮认为，此次新政，更多的是向市场发出一个讯号——地方政府对本地区、本城市的供求关系负有责任，并有权对供求关系进行调整。

那么限购、限贷能不能退出？陈淮认为不能，因为对遏制投机、投资性需求最有力的武器，就是限购。尤其是北、上、广、深这样的大城市，在今后很长的一段时期内，人口过度拥入的状态恐怕都难以缓解，因此不论有没有房价上涨、有没有房地产调控，抑制人口过度向极少数大城市集中，都将是今后一段时间内的一项持续性政策。

人们将来怎么住？

越来越多的人迁向新城区

对于房地产业本身，陈淮持有比较乐观的态度。他认为，只要中国的城市人口不断增长，而且是快速增长，城市就一定需要越来越多的住房，也就是说住房需求一定是增长的。

另外，在总人口一定的情况下，对住房的需求量，将取决于平均家庭人口数。据第六次人口普查数据显示，2010年末中国平均每个家庭有2.72个人，估计十年内这个数字要降到2.62。总人口不变，而平均每个家庭的人口数在下降，这同样意味着住房需求一定是增长的。

那么未来，人们到底是扎堆住在主城区、新区，抑或周边近郊？陈淮认为，在未来八到十年内，中国老百姓在城市中的居住分布，将会出现渐进式的调整，老旧城区不断被改造，进行功能深化。越来越多的人向新城区迁入，这是必然的历史趋势。

郑州如何实现突破？

商务、商业功能将成为城市现代化的新标志、新起点

究竟是供大于求会产生泡沫，还是供不应求会产生泡沫呢？陈淮说其实很多人都没弄明白，一个城市在发展过程中产生的住房供和求，永远不会同步、均衡。一段时间内供大于求、一段时间内供不应求，这是符合规律的。因为决定今年有多少房子卖，取决于两到三年前的货币与土地供给；而今年有多少人买房子，取决于今年政府给老百姓的贷款优惠政策、货币政策、老百姓是不是涨工资了，等等。

另外，任何时候对于新城区的建设，都不是匀速扩张的运动过程。一个大型新城区的培育，需要15~20年。20年前，浦东开始开发；10年前，也就是2002年，上海人还在说，宁要浦西一张床不要浦东一间房；现在，说这话的人都在后悔。

可以这样说，在过去十年里，关于商业地产的政策是最稳定的政策，不管是“国几条”从来没有涉及过商业地产。对于郑州，可能在未来一段时间内，商务功能的提升将是城市档次升级最重要的一个突破口，这也标志着以产业集群为标志的城市化时代结束，商务、商业功能将成为城市现代化的新标志、新起点。