提要：熟悉万科的人往往都知道这样一个惯例：如果想让万科集团总裁郁亮在公开场合预测房价，这种可能性基本等同于火星撞地球。

熟悉万科的人往往都知道这样一个惯例：如果想让万科集团总裁郁亮在公开场合预测房价，这种可能性基本等同于火星撞地球。

不公开预测房价走势，这些年早已成为万科高管们的职业规则，媒体们试图“撬开”郁亮嘴巴的努力通常都无功而返。

但在8月7日的媒体会上，郁亮和万科董秘谭华杰一改往日的谨慎风格，直言因缺乏基础条件，房价继续大幅上升的可能性在减少。

与这一趋势相对应的是，中国房地产市场集中度继续上升，大型房企将迎来面对面的直接“肉搏战”，楼市暗流涌动的时代才刚刚开启。

房价上涨压力释放

谭华杰的另一个身份是万科首席研究员，万科其实还有一个实力不容小觑的宏观经济及战略投资研究团队。

从2008年困境中走出来的万科，在此后5年内，每一次步履几乎都精准地踏稳房地产市场起伏跌宕的节拍，成为行业的“风向标”。

在谭华杰看来，评估一个城市目前市场景气状况或者市场热度，最好指标应该就是批售比和存货去化周期，这也是万科内部评估体系最核心的测量工具。

批售比，是指一个区域房地产市场在一定时间内的销售面积和同期新增的可售面积的比例，这个指标的均衡值为1。

如果批售比大于1，说明市场在某一段时间内卖出去的房子多于新增供应，存货在减少，意味着房地产比较趋热。反之，如果批售比数字小于1，说明卖出去的房子比较少，而新增供应比较多，市场存货在增加。

根据万科的跟踪监测，受2008年金融危机影响，国内房地产市场的批售比在当年全年大概只有0.6，显著于低于1的均衡值。

但从2008年之后，国内房地产市场批售比指标极少有靠近1的情况，2009年批售比平均指标为1.5，显著高于1，意味着楼市开始向上回调。

2010年，房地产市场批售比出现大幅波动，波动幅度达60%上下。2011年批售比较2008年稍微改善，最低点到了0.5。这两年也是房地产市场激烈波动的两年。

谭华杰表示，从2012年3月份到去年年底，批售比指标罕见出现了均衡，这也是中国楼市非常稳定的时期。

而今年一季度市场又出现比较热的情况，2013年一季度批售比这个指标连续三个月出现了比较明显的上升。

到2013年3月底，批售比指标上升到1.43，1.43这个数字是继2009年之后的一个历史最高点，这个时点的楼市处于强势回暖阶段。

但是2013年二季度，批售比出现迅速回落，到6月底这个指标又回到1左右，约在0.9。谭华杰说，这说明一季度主要城市市场热度在迅速降温，由一个比较热的状态迅速回到比较正常平稳状态，“而0.9也意味着房价继续上升的可能性在减少”。

判断未来房价走势的另一个核心指标是存货水平，对应的最有效指标是存货去化月数，等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。

存货去化月数指标的合理范围，大概在5~10个月之间。低于5个月说明存货严重不足，同时新增供应又不能增加的话，接下来房价有比较大的上涨压力。如果该指标高于10个月，则说明市场存货相对比较充分，房价上涨可能性就会小。

谭华杰表示：“从2012年6月份开始，存货去化月数一直在10左右，低的时候9.5，高的时候11.3，可见目前处于合理范围偏上限的位置。”

肉搏时代来临

在这样一个时刻谨慎研判房价，万科式的理智与多数开发商的看法似乎大有背离，因为眼下大大小小的房企们大多在摩拳擦掌备战新一波涨价潮。

从去年开始到今年上半年，楼市回暖以及政策出现的“真空期”，让市场继续朝着新的热度狂奔，7月前后全国多个城市甚至再度出现“日光盘”。

但实际上，万科在去年年报中对房价走势已有警示，称“至少可以说，中国房价快速上涨的时代应该已经结束”。

万科解释“应该”这个词包含了三层含义：它是大众希望看到的结果；它具有理性分析的合理性；它是一个大概率事件。

郁亮在西安时向媒体表示，货币超发是近几年房价快速上涨的原因之一，“从某种意义上讲，房价问题也是金融问题，钱多了才会把房价抬高。”而银根紧缩在某种程度上则有利于房地产行业的健康发展。

8月7日，郁亮在万科集团总部称，目前主要城市的库存去化周期在10个月左右，批售比在0.9左右，“下半年供应量相对会增加，我想未来房地产市场会平稳一点，房地产市场缺乏房价大幅上涨的基础环境”。

实际上，上半年楼市整体火爆的背后已经出现分化，一季度全国14个重点城市销售面积同比增长65.5%、金额同比增长97.9%，但二季度销售面积则下降0.01%，这意味着二季度14个主要城市商品住宅销售增速急剧回落。

根据世联地产的监控数据，从今年上下半年推盘量对比来看，上下半年推盘量比例约为4.4：5.6，显示出市场供应量比较充足。

郁亮说，未来市场会趋向平稳，除了批售比和库存水平的供求关系使然之外，它同时还是大型房地产企业竞争的结果。

在郁亮看来，房地产的属性回归，让房地产企业的开发模式正在变得趋同，原来做高端的开发商，现在的策略也以做主流住宅为主，“所以这块竞争会日益白热化，我认为这对行业发展是有利的，谁有本事才能最终胜出”。

中原地产研究部统计数据显示，2013年上半年标杆房企销售额占全国商品房销售额的比率为12.3%，行业集中度进一步提升。

从销售金额角度推算，与全年同期市场占有率大幅上升相比，万科在2013年上半年市场占有率却由去年同期的2.68%下降至2.5%。

市场占有率的变化、楼市的急剧变化、中小房企的败退成就了大型房企的业绩飙升，而标杆房企之间的攻守亦颇为激烈。

谭华杰称，房地产公司集中度上升，意味着大企业之间面对面的竞争已成行业态势，级别相似或相同的企业竞争的激烈程度与以前不可同日而语。

尤其是中国建筑拟以中海地产为平台整合旗下地产板块，新组建的中海地产有望实现规模急剧飙升，危及万科的“一哥”地位。

尽管称“万科是个骄傲的兔子，希望有猎人追”，但郁亮也坦言有着很强的危机感，“冬天是一个长期的策略，未来房地产行业的优胜劣汰还会继续，我相信这个行业未来两三年时间会比较痛苦。”