朱大鸣：到底是开发商暴利还是胸衣暴利？
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朱大鸣：到底是开发商暴利还是胸衣暴利？
任志强与夏华、俞渝的论战引起了广泛争论，其争论要点是，到底是胸罩暴利还是房地产暴利。他们争论的情景是:“一套房把三辈子的收入都掏进去了。”5月18日，依文企业集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在“商界木兰”年会上向任志强抱怨房价太高。任志强反问夏华：“一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了。”
随后，人民日报海外版刊登一文加入讨论，该文认为，“房价高企的背后，房地产商拿着几百万元的年薪却还哭穷，简直就是天真卖萌”。开发商是不是卖萌哭穷呢？这些年来，根根棍子实实在在地打在房企屁股上，却是不争的事实。
很多资金高调进入房地产，引起了外界关于房地产暴利的猜测，很多人也根据房价高来判断开发商暴利，这个命题实质上从三年前已经被证伪了，然而，关于开发商暴利的问题，仍然是一再被提及。
这里需要一个关键的区分，即很多投机客往往获得暴利比房地产开发商要多很多。前些年，投机客只需要把房子买下来，捂个三五年翻一番并不稀奇。而开发楼盘，要各种打点和缴纳各种各样的税费，三五年辛苦，平均回报率不过10%作用。更重要的是，开发商还要接受各种道德谴责，各种无力指责。很多人认为，房价上涨是开发商推动的。
事实上，房地产行业早就过了暴利行业，目前如有除非土地是多年前拿的。如果是捂盘惜售，或许能够获得更多的价差，但是，并不是每个开发商都能够捂盘惜售的，也不是每个开发商都能囤地而无恙的。最近几年拿地开发的项目平均利润不到10%，低于整个社会平均利润。在马路边摆个摊子，卖大饼利润回报率都不止30%。
既然房地产开发商并不暴利，为什么还有很多行业大佬纷纷进入房地产行业。一个重要的原因是，我们的市场机会越来越少，资金可以投资的渠道较少。而房地产还是有些市场，特别是房价上涨的预期下，保持一定的现金流和利润，对资金的汇报来说，还是比较划算的。这些大公司集团由于背景资源的因素，往往抬高了房地产行业的门槛，对于中小民营开发商来说，也是一种巨大的阻力。
开发商也是层级的，大量的央企企业信贷能力强、从股市上套现了很多资金、或者自身积累很多资本，这些巨量资本总要有个出路，不差钱可以说是这些大开发商的特点。但是，对于很多中小开发商来说，资金链相对来说是很紧张的。央企巨头介入房地产市场，增加了房地产市场的垄断性，这确实也给整个市场带来巨大的压力，这也是中央三令五申地要求央企退出房地产的重要原因。一线城市、二线城市的地价越来越高，很多中小企业只能走向更广阔的中小城市，有的甚至深入了村镇。
从根本上来说，房地产市场并不是一个完全竞争市场，甚至还不是一个完全意义上的市场。主要是因为，我们的土地市场是垄断市场，只此一家别无分店，是当前土地市场的典型写照，各级地方政府，需要依靠卖地来维持财政体系的运行，但是，这种无效率和垄断性的土地运作模式，从成本上来说是增加了房价的成本，在这种背景下，房价如同芝麻开花节节高一样，一环一环地周期性地暴涨。房价暴涨确实给中国企业和个人增加了成本，企业租金增加，个人生活成本上升，这是一个客观事实。但是，这种客观事实是否与所有的开发商暴利相关，这是值得怀疑的。垄断性的土地市场与竞争的房产市场结合起来，就形成了我们特殊的房地产市场，这个市场呈现出很多令人遗憾的劣迹和怪现象，这需要我们从根本上治理，而不是将一个群体描述为毫无道德血液的群体，就能解决问题。
有关开发商是否暴利的争论还会继续下去，在未来还会有人不断地挑起这样的争论，笔者认为，这样的争论如果有意义，那也是在探析问题的根源，在问题根源找到之后，更多的是解决问题。一轮一轮的调控为什么总是失利，从根本上来说，就是没能真正深入这个问题生发机理去根治，以至于房地产市场的问题如同“脚气”一样，抹了一层达克宁之后，一遇到潮湿的环境，又会复发。
