提要：察于未萌，投资未来',这是万通控股2011年更名时提出的口号。

万通工业地产：静待REITs开闸 做行业龙头

万通控股副总经理郑沂

"察于未萌，投资未来",这是万通控股2011年更名时提出的口号，彼时冯仑表示，万通控股将作为一个专注于房地产领域的投资公司，其业务主要分为直接投资与基金投资两大方向。万通新创作为集团专业运作工业地产的公司，充分践行了这一理念。

角色的转变首先是模式的选择。"工业地产未来最大的价值点其实是持有，在稳定现金流的基础上实现资产的增值。但是如果是做这种持有型的物业，就会面临资金的问题，为了解决这个问题，美国人就发明了一个非常好的模式--基金。"万通控股副总经理郑沂在接受和讯房产专访时详细介绍了万通运作工业地产的模式：万通新创选择从TCL、汇源等实体生产性企业手中盘活闲置资产，买入返租，学习美国模式，走纯工业物业持有收租之路；同时通过房地产私募基金等金融创新产品来解决项目的资金问题。

工业地产是中国房地产领域的新蓝海

郑沂认为工业地产是中国房地产领域为数不多的投资蓝海。"中国有着世界上最大的市场，住宅领域出现了万科这种世界级的公司，零售领域是万达，但是在工业地产领域我们整个行业还处于非常原始的起点，未来10年之内工业地产会出现一个非常大的世界级公司，这是一个必然。"

"我希望这个企业会是万通控股。"郑沂在谈到万通工业地产的前景时踌躇满志。

"目前，已经有10多家像TCL、汇源这样的大企业正在跟我们谈合作，估计很快会有结果。"郑沂表示："今年我们整体的目标是可出租物业面积达到100万平米左右。三年之内我们希望能够达到300万平米左右。到目前为止，我们的出租率一直保持在95%以上，三年间整体租金收入翻了一番。到2013年我们整体租金会达到5000万以上。"

软实力的核心是房地产金融能力

万通转型在软实力方面做了诸多准备。首先是专业化的工业地产管理者的引进，"万通新创"的核心人才都是从普洛斯、安博等世界顶级的工业地产公司引进来的；而软实力的核心即是房地产金融的能力。

到目前为止万通已经管理着5支基金，将近36亿的资产规模。万通今年很快会发第一支工业地产基金，也是中国首支人民币工业地产基金，预期10亿元的规模。

郑沂强调，万通做的基金，从本质的意义上讲，是一个真正的权益类基金。目前市场上比较火的房地产私募基金多是债权类，叫做夹层基金，都是针对单项目，而且周期都比较短，万一出现问题，就会面临兑付问题。

郑沂详细介绍了万通投资基金的几个特点：第一、定位是持有收租型的商用地产；第二、不做债类基金，与投资者风险共担、收益共担，每个基金里面万通自己都会参与20%左右；第三、投资组合，每支基金会分散到四个4-5个项目；第四，长周期：投资期限跨越一个周期，通常是"5+1+1",也就是5-7年的期限，这样才能保证投资不受短期市场波动影响。

郑沂表示万通的基金产品面向的是追求长期稳健收益、关注价值投资的客户。"市场中的有些投资人，前几年很积极参与到债类高收益基金，现在逐渐认识到了风险，已经开始慢慢的转向了。最重要的是未来我们的机构投资人：险资、社保基金，他们会非常需要这类收益稳定、又可对冲通货膨胀的投资产品。"

静待REITs推出 实现整体收益最大化

郑沂再一次描述了万通工业地产在资本市场的规划："我们也做了很多准备，也在探讨海外买壳等等。我们的目标是在三年左右把我们的工业地产单独进行上市。也许是以公司形式上市。当然政策如果出来了，那可能以REITs形式上市是最好的。"

目前，世界上推出REITs耗时最久的是日本，花了10年的时间。郑沂认为中国不会破这个记录。郑沂自2006年回国以来，一直在推进REITs,并参与了证监会关于REITs法规的研究、试点、方案的设计。"其实早在2009年我国关于REITs就已基本形成了较为成熟的全套方案了，但因为当时房地产市场再次火热又面临着新一轮的宏观调控，所以没有推出来。但是REITs开闸对于中国市场来说是早晚的事情。"

郑沂认为REITs之于房地产私募型基金，其实就是相当于创业板之于PE.2008年创业板推出后，之前做的私募基金就获得了非常高额的收益。然后，中国的PE领域进入到了井喷的发展环节。"我们看好这个行业，万通在为这方面去准备。REITs若推出来，对我们将是极大的利好，我们能够实现整体收益的最大化。REITs没推出来的时候，使我们有机会以低价收购大量工业资产。"李兰兰