张民耕
张民耕：房地产宏观调控将要常态化
5月31日下午，由国内最大的财经门户网站和讯网及其旗下"和讯房产频道"以及全国房地产投资基金联盟，共同推出"民营房企突围系列沙龙--可持续的创新"活动在财富公馆隆重开幕。本次沙龙旨在洞悉海外房地产基金如何有效应对本土募资难题，借鉴从房产开发商到地产投资商的转型经验，领会本土和海外地产基金的投资战略，以及提升LP信心，加强资金募集力度和规范运营发展。全国房地产投资基金联盟会长张民耕先生出席本次会议并发表精彩演讲，张民耕先生认为民营房企对调控的判断过于乐观，房地产调控仍将常态化。
全国房地产投资基金联盟会长张民耕先生
张民耕：我代表房地产基金以及全国房地产投资基金联盟进行发言。房地产宏观调控将要常态化。房地产严厉的调控制度可能会成为一种趋势和大概率事件，这个事情尤其在现在说可能有很多人不认同，但是我非常认同这样的说法，就是调控常态化。下面我会做一些分析，我感觉到我们对形势的判断是我们做出所有决策的基础，如果形势判断不正确，基础不牢固，做出的决策今后很可能会碰到许多问题，所以我想今后对于我们决策的基础，形势基础做一个描述。
先说一些轻松的话，我在有些会上也说过，房地产界尤其民营的房地产企业对于这次调控的严峻性，对于这次调控的长期性往往是缺乏认识的。我说个两年的故事，两年前我是一个地产杂志的常务理事，有一次我开常务理事会，那次很巧，专门把房地产商的常务理事召集了一下，我环顾了一下，就我一个是民营企业，别的都是央企的董事长总经理，我们就谈形势。本来吃饭的时候谈形势餐局就差不多了，后来宋总说你们打赌吧，出30万元赌一赌这次宏观调控将在什么时候结束，标志是限购消失于无形，限贷消失于无形，我们说不会有正式的政策出台调控结束，但会消失于无形。我现在悲惨地说我肯定拿不到奖金了。当时是6月份，我算了算，如果两年是24个月，就是到今年的6月份。我觉得还不会那么差，3月份是人代会，我觉得人代会不会，4月份就会放松，我就出了个数22个月，后来我发现民营企业家对于形势的判断和国企、央企讲政治的水平差远了。他们第二个多的是30个月，第三个多是36个月，第四个多的是40个月，第五个多的是48个月。我觉得他们之中某一个人可能最接近于48个月的答案，48个月之后宏观调控是不是就戛然而止了？这是说个笑话。我本身对民营企业房地产开发商，对形势的判断还是偏乐观的。
虽然中央政府顶不住，从抑制市场到救市，目前看来已经两年了，所谓世上最严厉的房地产政策从2010年4月14日温家宝总理在国务院常务会议上部署了四项地产政策以外，那时候发布的文件叫"新国四条",到现在为止两年多。看来刚起个头，还没有截至的可能性，其实是从两限变三限了，现在还加上限价，加"两去",去投资化、投机化，保持房地产行业稳定发展的调控，这两年来挤出了泡沫，代价也是很大的，降低了整体交易量，75%应有的交易量消失了，压抑的交易价格，全国房地产房价降幅，主要城市零增长或负增长，部分二三线城市都呈现出20%-30%的价格下跌。
就全国而言，房地产价格的回落，20%甚至于20%以上这种预期已经成为一个普遍的共识，在这个意义上说，调控已经取得了初步的成果，但是这个调控有了初步成果就停止了呢？我的判断是不会。中央政府对这个政策持续不断地宣示和宣告。
本轮调控以来，重音政府有言在先，可以进行微调，比如刚性需求，原来财政上不支持，银行税率上不支持，恢复基准利率，现在开始支持刚需，又回到了八折利率和八点五折利率，地方政府的调控更大，政策其实有巨大的颠覆性，鼓励消费，鼓励二套房、三套房这种政策都慢慢在地方政府出现了。所以3月份以来，尤其是进入5月份，房地产销售有渐渐回暖，但都是在刚需基础上的回暖。
4月份的房地产销售量的增幅是调控以来最大的一个月，5月份的基础数据没出来，很可能5月份会更大。但是面对这样的市场回暖，我们可以看到中央政府的一个态度，温家宝总理4月13日主持的国务院常务会议，对下一步重点工作进行部署，部署的内容之一就是指出，要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控政策出现反复，连通温总理3月14日在人代会上答记者问提出的，房地产调控不能放松，实际上温总理形成了这样的观点，"三个不":不放松、不动摇、不反复。这么一种决心，预示了调控常态化的趋势。
李克强副总理其实也是2月6日全国保障房工作会议上强调，要坚持搞好房地产市场调控，巩固调控的成果，坚持房地产调控的根本方向和基本政策不动摇。看来房地产调控基本政策不动摇已经成为两届政府的共识。政府领导人有哪些言论？说明他们对调控不动摇的信心？补充一句，5月23日，国务院常务会议上，温总理第一次破天荒地没有把房地产提到政府工作的重点上，没有不动摇上再坚持一把，有没有松动了呢？
我们对于房地产调控常态化的认定、认识其实是建立在一些根本基础数据的分析上面，根本理由的分析上面。我们觉得可以取消调控的条件没有成熟，一旦这个条件不成熟，取消调控就必然引起销售量剧增，销售价格猛增，原先的调控成果毁于一旦。出于这样一种政策考虑，只要会促进房价飞速上涨的基本因素没有获得取消，没有根本变化，那么调控还是会常态化。我来说几个理由：
第一，中国经济随着已经降到两位数的增长率，甚至于要"保八",但终究是全国最强劲的增长趋势，李克强说了"三个化"工业化、城镇化、农业现代化是将来工作的主题。经济增长和城市化仍然是经济增长的强势推动力。在这个推动力的推动下就必然对房地产产品有巨量的需求，住宅市场结构上的不平衡，相应的供不应求是房价上涨的一个基本动因，这个基本动因还没有取消。
第二，中国房价上涨还有一个土地上的原因，土地制度硬约束造成土地供应相对短缺和住宅供应相对短缺。也就是说案例如果说是完全的市场经济，任何东西的短缺都会增加市场弹性，短缺带来供给，但我们土地的供给是有硬约束的，就是18亿亩土地的红线，小产权房不得入市，基本是基于宪法，城市土地属于国有，这样硬性的指标约束，使得市场土地短缺，但是土地市场又不能对这种短缺做出弹性的反应。土地供应总体上供不应求的情况下，土地需求的上涨只能表现为土地价格的上涨。当然现在也有另外一个趋势，由于现在两限或者三限，限购、限贷、限价的情况下开发商比较纠结，很多开发商不准备买地了，因此造成土地往往流拍，这是弹簧在受到压抑的情况下，如果一放松，需求增长了以后，土地市场不会给出一个弹性的反映，是个硬约束。一旦放松，土地价格还会上涨，所以这个调控也不能放松。
第三，地方政府的土地财政是城市化公共投资资金不足的一个补充。土地财政和房地产市场互为表里，形成具有中国特色的城市化动力机制。这个因素对于房价上涨的拉动也是非常强劲的，甚至我觉得只要有中国特色的中国经济，这个动力是始终存在的，不会取消的，因为中国的城市化是个特点的，急风暴雨式、狂飙突进式的城市化过程，在短短三十年里干完了人家三百年的城市化进程，人家三百年进行城市化税收投资，我们突飞猛进，尽管有国有资产资源投入进去，但还是不足的，无论是硬件（水、电、气、暖、路、通信）还是城市化所需要的文件、教育、体育、卫生、社保这些软件建设，政府公共资金投入是不足的，土地财政或者说土地出让金是各级地方政府找到用于城市化建设的经济动力，这个动力不是由于个别人的罪恶，这是房产税、土地增值税替代不了的大的资金来源，如果这个因素继续存在，房价的上涨还会继续存在。政府和土地开发商某种是利益共同体，他要卖更多的地，获得更多的土地出让金获得城市化过程中的硬件和软件投资，公共投资，这个因素还没有取消，还没有被其它的因素所取代。在这种情况下，可能调控政策还是不能放松的。
过量的货币发行和低利率管制，形成了房地产不是作为单纯的居住使用，而是作为投资和投机，甚至作为一种储蓄来使用。二十年来，中国的名义GDP累计增长了21.3倍，但是中国的货币存量累计增长了47.5倍，这是一种统计方法。中委的数字，GDP大概十年增长7倍，货币发行十年增长21倍，这些都说明了货币的超发，人们拿到了货币，银行存款也是低利率，低利率是有利于出口导向型的经济和国有企业的成长，低利率政策和货币超发必然使得人们找到投资渠道，最后发现屡试不爽的是，最好的投资是用于房地产的投资。这些年我们也有统计，中国近十年来，股票大概涨了28%,黄金涨了4倍，房地产涨了5倍，显然大家去投资房地产是一个很理性的选择。货币增发只要不取消，低利率政策不取消，货币必然要找出路，储蓄推动房地产价格上涨的因素还是会存在。
以今年的数字来看，"十二五"计划当中也有一个数字，GDP保持在8%以下，7.5%的水平，但我们允许M2的增发量达到了15%,显然M2和GDP之间有差额，这个差额就是货币增发量，这个货币持续下去，房价要抑制住它是很难的。低税负鼓励了房地产投资和投机，中国房地产市场的税收主要集中在交易环节和开发环节，持有税负的比重偏低，企事业单位持有房产，房产税收也很少，个人名下的房产保有水几乎为零，没有税收，于是购买了房产以后，或者只要在购买过程中付很少的税收，一方面这个税收很低，一方面预期的增长率很高，什么自然就会选择房地产进行投机和投资，这个因素也是决定了房价上涨有基本动力。
从以上五个方面的基本动力来说，房价上涨基本动动力只要还存在，可能把宏观调控歇下来，取消宏观调控的依据就不足，所以调控常态华是有一些基本原因和基本根据的。调控常态化我们会得出这种结论，尤其最近GDP下降得比较快，出口下降得非常快，投资下降得更快。在这种情况下，中央政府会不会由于要救经济又开始救市了呢？我感觉不会，所有政策里就是不含房地产的微调，别的政策都在微调，就是不含房地产的微调，更不会吧房地产调控常态化收起来，我们感觉到由于上面主要因素没有改变，在这种情况下，如果房地产一放松，房价又会有一轮飞涨，在这种情况下，政策的严肃性，政府的权威性，政策的延续性都会受到考验。房地产的"三不政策",不动摇、不反复这些政策可能是政府的最大利益所在。本轮调控也可以说前后两届政府的共识，大家冀望于十八大以后，新的政府班子上台以后会有大的政策调整，我感觉在这方面的调整还不会大。我们把希望寄托与宏观调控松绑乃至半途而废上面可能都是不切实际的空想。所以在今后两三年里甚至四五年里，我们将在房地产调控常态化的严峻当中从事房地产开发和房地产金融，这是我们必须有的，对房地产形势的一个基本判断。
