楼市松绑政策不是简单“救市”

　　项峥

　　据报道，近期南宁、无锡、宁波、铜陵等城市相继通过松绑行政控制措施，或采取部分刺激政策，意在激活日渐转淡的楼市。预期未来还将有一些城市会加入所谓楼市“微刺激”的阵营。应该看到，根据各地楼市演化调整政策，防止楼市急剧回落影响到宏观经济金融稳定，体现了分类调控的政策导向。即使如此，在当前经济社会环境下，退出行政控制措施或推出刺激政策也无法阻挡楼市调整回落趋势。目前看，所谓楼市的“微刺激”政策，并不会有效激发楼市需求。

　　一是房价对普通居民收入的偏离度已经达到临界值。这意味着当住房均价超过一定值时，城市刚性需求购买力就会消失。前不久有一个网上流传很广的楼市分析报告曾提到，在北京市场，当住房均价低于3万时，销售进展很快。而当住房均价高出3万元时，在短期集中放量后出现销售停滞的状况。

　　二是住房投资收益率已跌破可承受范围。目前住房租赁市场的投资收益率大约在2%左右，比存款基准利率低大约1.5个百分点。虽然可以持有物业等待升值，但考虑到年折旧率为1.43%（按照70年平均折算），以及未来房价涨幅预期已经逆转，持有住房每年要损失大约2.93%的房屋价值。

　　三是货币供应继续大幅放水的可能性几乎为零。房价上涨，货币推动因素不容忽视。但未来我国将致力于消化前期刺激政策的负面影响，货币供应量继续大幅放水的可能性已经不存在。失去了货币资金的支撑，房价上涨的概率微乎其微。

　　四是住房投资目的已经无法顺利转换。虽然从政策预期看，松绑住房限购政策、给予购房补贴、提供住房信贷政策支持，可能会释放一部分投资性住房需求，但市场上刚性住房需求购买能力有限，因而实现住房投资目的实际上已经沦为有钱人的“击鼓传花”游戏。

　　但从另一个方面说，所谓楼市“微刺激”政策，也是行政控制措施逐步退出的必经过程。进一步说，住房限购措施只是我国住房持有环节税收不健全阶段的一个替代性管理措施，最终是要退出历史舞台的。考虑到住房限购措施对市场心理的巨大影响，若在房价继续上涨时期贸然松绑或退出，只会加剧市场上涨压力。可见，只有在楼市见顶回落、调整趋势基本确立之时，才有可能打开行政控制措施退出的时间窗口。

　　因此，不宜过度解读部分城市的松绑政策，更不能简单地将其与“救市”联系在一起。从过往经历看，政府干预市场运行不仅难以实现政策初衷，反而还会带来意想不到的反向结果。过去10年间我国政府持续加强房地产市场调控，给市场传达的一个预期是房价还要继续上涨。事实上每一次政策调控后住房价格上一个新台阶。同理，所谓地方政府“救市”的说法，可能会传递给市场住房价格还要继续下跌的信号，反而还会增强市场的房价下跌预期。

　　其实，无论是住房市场，还是其他市场，只有管好政府的有形之手，减少行政干预行为，才有可能让市场机制真正发挥作用，合理配置各种资源。

　　（作者系中央财经大学经济学博士）