2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向?

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　7月的北京，天气竟意外的没有太热，在华远集团的办公室里，已经卸任董事长的任志强依然在这里办公，大大的办公桌上密密麻麻地堆满了书籍、资料，从压在下面的一些已经泛黄的纸边看来，已经颇有些年月了。三部电话机淹没在这一堆资料之中，边上还随意地放了一些别人送给任志强的纪念品。

　　在这样的环境中，观点地产新媒体和任志强一年一度的博鳌专访展开了。

　　对于今年已有15年历史的博鳌房地产论坛来说，中国房地产界的名人任志强是老朋友了。15年的活动，任志强参与了15次，而每一年活动，任志强都会借观点地产新媒体专访给业内留下这一年里弥足珍贵的思考和意见。

　　事实上，对于观点地产新媒体来说，任志强是最好采访的，也是最难采访的。好采访是因为熟悉与信任任志强几乎有问必答，而且不管问什么样的问题，他都可以给出自己独特的见解，言语犀利。不好采访也是或许因为彼此太熟悉，要挖掘出新的问答方向和角度实在不易。

　　而这次采访的话题就是从最近大热的股市开始的。

　　股市还在合理区间

　　作为曾经的上市公司负责人，对于中国股市老任当然不会陌生。虽然现在已经不再担任上市公司董事长的职务，其对于市场的关注度并没有减弱。

　　在7月10日采访当天，已经跌了快一个月的沪指终于上涨5.16%，以报3900点收市。

　　对于这一段时间的股市动荡，任志强的点评是，“中国经济挺好的，股市也挺好的”。任志强认为，这几天的股市虽有起伏，但并没有出现大问题，还在“合理区间”。

　　这不，为了应对前段时间的股市跌幅，中国的管理层还是“果断出手”。比如，7月8日国资委表态，各有关中央企业应勇于承担社会责任，做负责任的股东，在股市异常波动期间，不得减持所控股上市公司股票。

　　国资委在9日通知，当日中午之前各省级国资委要确定一名负责人、一名联系人，从当日起，每天报送该地国有企业增持上市公司的股票情况。

　　对此，任志强表示目前很多临时性措施是必要的，其同时指出，一些不好的行为如串谋、泄露内部信息等这些本身是违法的。

　　“实际上各个国家在临时出现问题的时候都会采取政府措施去做一些。”同时在关注手机、电脑里新闻热点的任志强如是回答我们。

　　不过，“点评”完政府，任志强话锋一转开始批评起了炒股的人。

　　“我们在投资中有一个最基本的条件，买股票的人应该是合格投资人。这是基础教育问题。”任志强对于这次股市动荡中出现的“豪亏”股民并不太同情，“你是不是合格投资人?你怎么可以把房子抵押了去买股票呢?”

　　除了股市之外，对于国民经济的另一个关注点，银行改革任志强也给出了判断。其认为现在的银行改革已经加速。

　　具体而言，则是“已经看到民营银行可以允许自由申报了。银行的改革应该说比证监会其他的走在前头”。

　　农民一定要进城

　　在长达近两个小时的采访中，任志强花了大量的时间和我们讨论城镇化改革的问题，而在这个讨论中，任志强在数字方面的强项再次展露。

　　任志强表示，中国房地产未来的问题还是城镇化的问题。他对于目前一些城乡一体化的意见，任志强表达了不同观点。

　　“这样一体化的结果就是所有城市都变的贫困化。三国的时候人家就知道拳头要攥在一起才有力量。”

　　有着“任大炮”的美誉，谈起自己的看法来，任志强仍然是毫不客气。摆数据、讲事例，理由充分地表达着自己观点。

　　任志强认为，为什么现在我们城镇化速度降速了，主要原因就是年轻进城人口减少了。

　　任志强用中国的近邻印度来做对比，对我们描述了一番农民进城的经济学原理。

　　他引用统计数据表示，印度农村和城市的收入大概1：1.6，但是城市的消费差不多也是1：1.6。所以农村人口进城后并不会增加收入，因此农村人口宁愿待在农村。

　　而在中国收入比则是1：3.2，消费比差不多是1：1.6，所以这样就吸引了很多农村人口愿意进城工作。

　　“这个1：1.6和1：3.2的关系导致印度的城镇化率30年从25%到35%，只增长10%，而中国却从18.9%增加了54.7%，很吓人的。”任志强如是称。

　　看起来，虽然是北京出生、成长、工作的城里人，任志强还是很为农民兄弟抱不平，他认为农民必须进城，“凭什么城里人就这么富，农村人就这么穷。过去你们老剥削农村，低价收购农民的粮食。两极分化就是这么来的”。

　　房企应重资产转型

　　当然，作为房地产行业最著名的公众人物，在发表了其对宏观面的看法与意见后，任志强继续表达其对房地产行业的观点。

　　日前，中原地产统计了这样一组数据：2015年上半年(截止到6月29日)，全国百强城市合计出让11813宗土地，比去年12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年8.15亿平方米降至今年6.15亿平方米，降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元，同比2014年同期10890亿元下调了35.5%。成交楼面均价也由去年1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。

　　在听完了这样一串数据之后，任志强停顿了一下，然后反问我们：“这不是好事吗?”任志强认为，这些数字的减少说明未来存量将消化快。

　　他继续分析认为，随着这些数据的下降，政府未来可能会出台更多利好政策。事实上，向来直言敢说的任志强就表示，现在只有一线城市没有放开限购，但全国有70多个大中城市，有600多个中小城市，仅四个一线城市没放松限购不能代表什么。

　　从去年到今年，中国的房地产企业在不断调整，纷纷走出海外，品牌房企加强一线城市布局，“互联网+”等新概念层出不穷。

　　对此，任志强表示“未来一定是大企业越来越大、小企业越来越小，这是一个趋势”，小企业也不用太发愁，因为大企业都去挤一线城市了，那么这些大企业不愿意去的小地方就是小房企的生存空间。

　　“小企业，赚几个亿就发财了，就够了。就算是变成了库存，也可以留在县城里慢慢消化，总还有农民呢。”

　　而另一方面，任志强就认为，房企如果要转型成功，应该参考香港开发商在上个世纪60年代的做法，即转型重资产，加大持有型物业的比重。

　　原因则是“这些香港开发商过去都是以现买现卖为主，而现在都是以持有物业经营为主，好处就是在金融危机的时候租金是不变的，房价可能跌但租金是不变的。”

　　“我们的开发商因为没有资金，不能随便扩股，没有资本就导致我们大量资金用流动资金贷款，流动资金贷款再转换为商品卖出。所以人家持有物业是抵押品越来越多，随着升值拿到更多的钱，我们只有少量的。”

　　任志强认为，中国的房地产商应该做好准备，用较长的时间来做这样的转型。

　　以下为观点地产新媒体对华远地产前董事长任志强先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：现在股市下跌对楼市会不会有比较大的冲击?您怎么认为?

　　任志强：中国楼市挺好的，股市也挺好的。变动都在合理区间。

　　观点地产新媒体：上层对经济自上而下看和自下而上看会不会中间有很多交叉点是完全不同的?

　　任志强：应该说中国人习惯了高增长，突然变成低增长就适应不了了。过去的经济发展就像结婚度蜜月似的，度完蜜月以后，就不能天天去玩，也得上班。过日子肯定不像度蜜月那样幸福。

　　观点地产新媒体：如果没有高增长了，那么现在怎么办呢?。

　　任志强：国企利润急剧下降，内功做得不好，不调整是不行的。过去高增长可以不注重成本、不注重内功、不注重管理，反正高增长的时候怎么都能挣钱，现在突然增速变低了，很多管理上就跟不上。

　　观点地产新媒体：有银行的行长说，中国银行业接下来会出现一个断崖式的利润下跌，您认为呢?

　　任志强：现在银行改革已经加速了，我们看到民营银行可以允许自由申报。银行的改革应该说比证监会、保险其他的走在前头。

　　这样实际上是政府用了合理合法的手段培育市场经济。我不觉得他们临时救股市有什么大问题，但是最后股市变成了非市场经济化就会成问题了。

　　实际上各个国家在临时出现问题的时候都会采取政府措施去做一些。美国也采取过一些措施。但是大部分都是有法律依据的，因为他们的制度比较完整，我们的制度都不完整，所以现在临时改来改去，让政府出钱或者用其他措施。

　　观点地产新媒体：这一次从理论上说对未来金融的制度应该有比较好的促进?

　　任志强：要说促进必须按市场经济规律办事才行，要是不符合市场经济规律就不行，尤其是把临时措施变成长期措施的时候就存在问题了。老用临时措施的办法是不可能的，长期措施和临时措施之间的关系如何处理会出现问题。

　　观点地产新媒体：关于制度建设和法律的合理性这个问题也提了很多年，但是好象一直以来发展得也不太快，是吗?

　　任志强：至少到现在还没解决。

　　观点地产新媒体：您认为最近股市里纷纷要求停牌的企业，是不是抱着见好就收的心态，让股民也觉得现在就是短场，没法做长期的投资?

　　任志强：公司本来就应该是长期作战，如果老是短期行为，公司是干不好的。现在创业者里头很多都是因为没有处理好这个股权关系和财产的事先约定，最后就把企业给打垮了。

　　很重要的一个问题就是你到底是为了朝前去跑还是为了把这个事干好。要是为了逃跑的话，那你很快就完蛋了，这个企业稍微有点营利人心就散了。

　　观点地产新媒体：现在我们的政策似乎鼓励大家去炒股，使大家觉得只涨不跌，这个心态的浮躁是否也是我们自上而下的氛围?

　　任志强：我们在投资中有一个最基本的条件，买股票的人应该是合格投资人。这是基础教育问题。

　　观点地产新媒体：李总理今年年初提“大众创业、万众创新”，包括教育部鼓励学生去创业。您觉得大家都去创业会不会就像是股市的泡沫一样?

　　任志强：不是。创业是个就业问题。

　　观点地产新媒体：但很多正规的企业招人都招不到，很多年轻人都说去创业，但他们创业里面含金量又不大，不是浪费社会资源吗?

　　任志强：政府解决不了就业问题就得靠社会去解决就业问题了，我们要靠自主创业来解决就业问题。比如说大学生炸油饼，大学生怎么就不能炸油饼了?炸油饼最后从一个小企业可能变成两个、三个、四个、五个，逐步做大。

　　现在要把社会打开了，所有人都可以做创业的时候，就选择自己能干的，这个社会才可以发展，我干嘛非得去参加别人的，我自己创业不可以?不会创业的人一定不能创业。

　　提倡创业实际上是就业问题，不是劳动力的问题，劳动力以后是越来越短缺。毫无疑问的，这个人口年龄已经决定了劳动力最后会短缺。逐步短缺不等于所有人都符合劳动力要求，美国现在也同样，中产阶级在下降，就是因为符合中产阶级这个劳动人群的就业条件不足。条件不足实际是培训问题。

　　观点地产新媒体：那么我们是不是应该强化培训，而不是首先提出创业?

　　任志强：要鼓励创业，鼓励创业国家给减税、免税，国家扶持就是建立平等的过程，国有企业占有资源太多了，现在扶持非国有企业是逐渐平等的一个过程。

　　观点地产新媒体：2001年开始中国从房地产开始就走到了比较高的时期，到去年房地产应该到了比较重要的节点。总结过去15年的发展，您能否对以后的发展趋势做一些判断?

　　任志强：中央说的很清楚，改革进行不下去就彻底完蛋，按人口结构和劳动生产力来说，就是逐步下滑趋势，经济学家早就做出结论了。未富先老已经是个事实了，经济下滑已经是共识了，劳动生产力要素已经决定上不去了，人口红利已经消失了，这都非常清楚。但是改革比如说土地制度问题解决了、户籍制度解决了，城镇化的问题解决了可能还会有一个高增长的过程。

　　我们现在的问题是假城市化。很多是因为土地导致的，很多孩子不可以跟着父母一起进城，老人也不可以一起跟着孩子进城。这是我们制度问题。所以不解决这些制度问题，中国就按现在的现状来看就是下滑的趋势，城镇化问题也解决不了。不改革就会有问题。

　　十八大重点提出的就是一系列改革的问题，我们看不到结果就是因为三中全会提出的是明确2020年的工作任务，是今年完成、明年完成还是后年完成我们不知道，现在只是个过程。

　　很多指标提的都是2020年完成。习近平主席在贵州提出的贫困人口的问题、落后县也是2020年解决;城镇化率要达到60%也是2020年。这个大多数指标定在2020年，所以现在这一段时间一直到2020年之前许多改革能不能出来还不知道。

　　如果按照三中全会的那些东西在今年、明年那些东西都落实了，那可能2020年能解决，如果2020年才出这个政策，指标是完不成的。

　　如果政策到位，市场决定价值的问题解决的好的话，国有企业改革等一系列的问题都解决好了，可能还会维持一个高增长的过程，但这个高增长是中高速。

　　观点地产新媒体：中高速就是指7%到10%?

　　任志强：你们认为6%到8%就很低了吗?这都是好事。

　　观点地产新媒体：但很多中国人好象还是很不接受。

　　任志强：那是老想度蜜月不想过日子。都认为中国应该维持在10%以上的高增长过程，都认为6%到8%很不合理。

　　劳动就业率人口去年减少了300多万，而且现在每年都是下降趋势，这些都算得出来。从全世界来看，人口红利的下降过程中没有一个国家是保持高增长的，全世界都是这样的，劳动力要素成本提高，所以雇佣是解决不了问题的，一定要创业。

　　创业就能够自给自足，雇用的劳动成本越来越高的时候其实是有很多压力的，就会没有竞争力。创业和创新是两个概念，不能老把创业和创新混在一起，创新是需要高科技的，不但需要高科技，还是一个从0到1的过程。

　　如果是一个0到1的过程就可以解决很多的问题，如果是1+1变成2，或者是1+2变成3、4，这都是山寨的过程。创业能够生存，但不是创新。

　　比如说美容美发，过去是一个小店，现在大部分都是连锁的，情况发生了变化。所以可能从求生最后变成了一个产业，这个产业的过程是在逐渐发生变化的。总是有开始，我们没有实现目标但是要逐渐实现目标。

　　创业可以给小微企业减免税，为什么支持小微企业?就是最穷的这帮人，政府不支持大企业减税，当然从我个人来说希望所有的企业都减税，因为房地产企业税太高，但是现在做不到的时候就逐步进入到小微企业改革。这就是一个逐步提高的过程，逐步提升从小变成中，形成中产阶级以后就不再减免。但是如果要改变全国的这个问题，所有都要面临减免税的问题，减免税可以减少企业的负担，用减少企业负担的这个钱去转成劳改成本的提高，可能就会好一些。

　　如果不转化的话劳动成本不但提高了，企业的生存能力也下降了。所以转化的一个重要条件是靠减税。但是由于劳动力成本提高了以后，生活水平也就提高了，就不用政府去负担了。对于各个国家实行减税政策都是合理的政策。

　　其实很多人最担心，邓小平说一部分人先富起来最后实现共同富裕，这个有的人反对，其实这个周期会比较长，邓小平说可能要几代人或者几十代人才能实现共同富裕。但是现在我们的老百姓希望一代人就共同富裕，就是你看着别人富了你也想富，没有艰苦奋斗的过程，不可能实现。

　　观点地产新媒体：太急躁了，对吧?

　　任志强：立刻把所有的福利都拿到是不可能的事，这是一个慢慢的过程。中国现在改革的步子慢，但是并没有一个人说没走。当然也有个别地方甚至出现了倒退。比如现在用行政命令的办法去解决股市问题就是倒退。

　　但别的地方可是前进了，允许民间设立银行，你说它是倒退吗?一定是前进了，因为大的政策导向还是在往前走。

　　观点地产新媒体：如果这样我们和先进国家相比，如美国或者欧洲，差距是否会缩小?

　　任志强：为什么要跟人家比?人家是发达国家，我们是发展中国家。得坚持我们是发展中国家，我们担心的就是老吹我们好像已经发达了，老想人民币国际化。

　　邓小平说韬光养晦，韬光了才几年就好象我们就变成多强大了，要主导世界经济什么的，这个我是反对的。本来很弱小，就要努力的去学习人家的经验，老觉得我们好象是多强大了。

　　观点地产新媒体：很多大的地产开发商，为什么这些都慢慢的全部又转回到一线跟二线?

　　任志强：所有企业都会选择机会，哪的机会大就往哪儿去。

　　观点地产新媒体：但是土地没那么多。

　　任志强：没有那么多大家也进不了呗!碧桂园就在上海拿一个项目算什么呀?这不算大比例。未来的发展，一定是大企业越来越大、小企业越来越小，兼并越来越多。

　　所有的行业一律都是这样一个趋势，不动产为什么进不来，就是因为不能动，不能动所以有一些地方大企业不去，，那么这些地方就是小企业还可以生存。一个小企业，赚几个亿就发财了，就够了，以后也不一定干这个玩意儿了。

　　我发这个财就几个亿，就是变成了库存，留在县城里慢慢消化，总还有农民呢!

　　观点地产新媒体：农民进城吗?

　　任志强：城里的从来都是阶段性的东西，就是供应量大也是一时的。过一段时间当人口逐步上来以后就没了。如果在供应量大的时候还增加供应量那就不好了。在供应量大的时候减少了供应量就平衡了，这不就是等时间吗?等什么时间，就是等老百姓进城把它消化掉了。

　　汽车多的时候，牛奶多的时候大家把牛奶倒了，道理是一样的。

　　农民杀牛抗议的，把牛烧死了，这是因为他们是弱势群体，他抗议就是因为你们不买他的东西。美国现在帮助中产阶级最典型的，就是所有大的企业都采购中小企业的产品，故意不采购大企业的产品，就逼着去调整结构。中国现在做不到。

　　观点地产新媒体：是因为觉得中小企业产品质量不够好?

　　任志强：质量和水平不够，人家水平高啊!中国的质量和水平是随着企业大小变化的，越大的越好，越小的越不好。

　　人家小企业的质量不差，人家的技术标准是统一的。小企业不是卖坏东西，现在中国是小企业常常是坏东西，当然个别也有好东西。但普遍标准是越大的企业质量越高，越小的企业质量越差，因为成本高。排污也是，越大企业排污量越小，越小的企业排污量越大。

　　技术水平和生产结构不一样。为什么房地产是阶段性的?08年以后，房价现在又上来的，而且现在上来的很快。最近特别强调房地产未来的问题还是城镇化的问题。中国的城镇规模，1000万以上人口的有6个，500万以上人口的好象有5个，50万左右人口的有434个，而中国千万以上人口的城市最少要到20个。500万以上人口的城市最少有30个，100万以上到2、300万之间的人口最少有100个。否则的话你装不下这么多人，我们还有几亿人呢，搁哪儿?城市是越来越少的，我们多的时候有686个城市，现在只有660个城市。

　　观点地产新媒体：所以您提倡合并的多一点好?为什么不可以做小城市群呢?

　　任志强：现在城乡一体化有的意见，就是平均分配。我坚决反对。一体化的结果就是所有的城市都变成贫困化。三国的时候人家都知道拳头要攥在一起才有力量，到现在还要一体化。

　　现在我们为什么城镇化速度降速，主要是越来越多的年轻人减少了，减少的结果就是过去我们只是年轻人进城，国外是举家同迁，比如说美国，再穷的也是一家人一块走，没有说主要劳动力走了，把老人和孩子都扔在农村，没有这事，我们现在最大的问题就在这儿，土地制度问题。

　　土地制度和户籍制度变成了农村居民的劳保，所以地就成了一个很重要的财源。土地承包一年也可以能收不少钱呢!一个人三亩地的话，自己再干点别的不就收入就在三五千元了，这总比没有强，而且还是白给的，政府还给补贴。

　　观点地产新媒体：户籍制度你觉得改的了吗?

　　任志强：户籍制度比较容易改。现在户籍制度不能改的是在大城市。土地制度不改的话，没有办法把孩子和老人带出来，没有财产，土地就是他的财产。土地必须能卖钱。

　　观点地产新媒体：为什么现在进城的年轻人越来越少了?

　　任志强：在70年代、80年代改革的时候，我们的城镇化率是17.9%，印度那时候多少?大概25%，比中国还高。但后来发展过程中我们现在是50%，他只有30%多，原因是什么?

　　数据统计，印度农村和城市的收入大概1：1.6，但是城市的消费差不多也是1：1.6。所以进城以后没有增加收入，因此农村人宁愿在农村待着不进城。中国是1：3.2。所以进城只要拿到2也比在农村多，1：2也很高了，因为生活成本大概也是1：1.6，但是拿到1：2我也多出来了零点几，如果要拿到1：2.5就多了更多，优秀人才可能能拿到1：3。

　　同样是农村的保姆，都是没文化的，当月嫂的人大概是6000元到8000元甚至是一万元，当不了月嫂的是3000元到4000元，3000要和12000相比的话只有1/4。所以不要看都是从农村来的，但是有的人拿2、有的人拿3.5，有的人拿3，有的超过平均水平，月嫂就是超过平均值的。

　　这个1：1.6和1：3.2的关系导致印度的城镇化率从25%到35%，只增长10%，而中国却从18.9%增加了54.7%，很吓人的。

　　为什么1：3.2农村人要进城呢?因为户籍制度、土地制度导致，年轻人就是最可以赚钱的人可以争取赚3.2，如果孩子和老人进来可能只能挣1：2的钱，挣不了3.2的钱，因为要照顾家里就不可以加班，很多工作也参加不了。所以就只能是1：1.2的钱，但是消费还是这么高，所以这部分人带不进来。

　　现在很多人是争取挣1：3.5的钱然后才可以把父母带进来，即使消费是1：2，但我挣1：3.5，而农村人的土地被承包了以后，租出去了也好、交给别人承包了还要拿一部分钱。

　　如果一家五口人，5亩地，他把那个钱就可以拿出来了，有的地方只有一点几亩的地，有的地方有二点几亩地，有的地方有3.3亩地，不一样。如果没有这个动力，就是农村人到城里如果劳动收入不比他在农村高很多倍，他不需要出来。

　　观点地产新媒体：你是鼓励农民进城还是反对?

　　任志强：必须得进城。凭什么城里人就这么富，农村人就这么穷。过去你们老剥削农村，低价收购农民的粮食。两极分化就是这么来的，历史上就是这么来的。

　　观点地产新媒体：现在一些农村人进城做工人，月收入也有一万多了。

　　任志强：只能说他不是穷人，也是算中等收入以上，通常一般算起来，就是够单独报税的就是中产阶级。但中产阶级不等于实业。

　　一个月1万块钱以上的收入就已经进入到中产阶级了。10年以前，全国的高收入阶层只有5万块钱，现在基本上就是按12万块钱以上需要单独纳税的人群。全国现在大概按收入算，有5000多万人纳税。

　　但5000多万人纳税不等于都是按照12万元在纳税，有的人是5万块钱纳税，7万块钱纳税。农民38%的人只取10%的GDP，这不是欺负农民吗?剩下60%的人分了90%的钱，贫富差距永远改变不了。

　　所以一定要把第一产业的人，就是农民压缩到10%左右，这样地就多了。但是现在进城的人的地还在。大家不愿意转城镇户口，土地就占着的。

　　观点地产新媒体：有一组最新的数据显示，今年上半年土地出让11813宗，较去年同期12782降了969宗，土地出让面积去年是8.15亿平方米，今年是6.15亿平方米，降了24.6%，土地出让金今年是7021.7亿，去年是10890亿元，降了35.5%。从这组数据你觉得可以说明一些什么?

　　任志强：这是好事，减少说明未来存量消化快，挺好的。土地减少是市场调节的一个重要条件。

　　观点地产新媒体：你说过房地产没有重资产、轻资产之分，怎么理解?

　　任志强：从房地产来说，在目前情况下大部分人是没有资产的。但地产商有重资产。

　　我们常常举一个例子就是国贸，国贸用了30年的时间只建的100多万平方米，一直到现在没卖一公里，但是这100多万平米的市值是多少?比万科还多。万科每年2000亿的销售额但市值不如一个国贸。

　　很简单，国贸是重资产，所以人家的市值效益都比万科高的多，看报表上万科没有多少固定资产，房地产就不是资产。

　　香港的地产商大部分是转型，转的是什么?在上世纪60年代开始他们就拼命转成以持有物业为主。前七大香港开发商他们的资金收入占到利润的60%多到50%，每年销售的时候只占40%多到30%多，成功转型的像恒隆、恒基都是。

　　他们过去都是以买卖为主，现在都是以持有物业经营为主，好处就是在金融危机的时候租金是不变的，房价可能跌了，但租金还是不变。

　　我们看国贸也是，即使在金融危机的时候也没有出现租金爆跌，最多给一点优惠，但这都是长期合作的租客，比如有10年、8年的合作。而且也不可能在短期之内就不租了，我临时搬走装修也得花时间，所以这个租金相对稳定，持续增长。

　　开发商因为没有资本、没有基金，不能随便扩股，没有资本就导致企业把大量资金，用流动资金贷款，流动资金贷款转换为商品卖出去以后，再把这个产品抵押回来以后卖给其他人。

　　这个转型要用很长很长时间。在香港来说大概用30多年的时间，占了市场上90%的份额。

　　在香港，小开发商和美国一样，美国的小开发商一年就做两套房、两套别墅，第二年又找的一个人把这个地卖给我。小开发商都是这么干的，一年几套房、一年几套房。

　　而我们刚刚开始城镇化，到什么时候会变化呢?到二手房交易量超过一手房，就是普遍的情况下二手房交易量超过一手房，这个改造过程就开始了。

　　观点地产新媒体：您认为现在房价飞涨的原因到底是什么?有人认为是流动性太多造成的，您认为呢?

　　任志强：我们的问题是，政府在旧城改造和新城改造的时候是同步进行的。在其他国家、其他城市看看，凡是在新城建设的时候，旧城是不动的，我宁愿在旧城有一张床，我也不愿意到新城换一套房。

　　如果旧城这时候不改，新城的房子价格是上不去的，所以会用低价去建城镇化。城镇化基本完成以后大家才倒过来去改造旧城，就要用很高的价格，但是没有关系，因为我们基本上已经有房住了，所以在旧城改造的时候，大部分人都以顶端的为主。价格和旧城也没有关系，因为它俩基本上是分开的。

　　我们的毛病是每次旧城改造都和新城在一起，所以把新城的价格转移到旧城去，旧城价格转移到新城，这两个是互通的。因此，这边只要补偿费高，那边新城的价格也提高了。这两个就导致所有的价值都提高了，我们的房价也是这么涨的，所以土地价格也是涨的。如果新城基本建成城镇化的时候，需求量最大的时候，大家上不去了。而旧城改造房价上涨只是最后的一个需求，就不会形成现在的房价高涨。我们就没解决好这个问题，我们拼命在新城建设的时候要旧城改造同步进行，然后把价格就扯的越来越高，把旧城炒上去，新城下来了，所以我们的城市都看不见古迹。

　　观点地产新媒体：现在很多企业都在尝试新的做法。比如最近看见万科准备在自己的社区里面做二手房的交易。比如我这个小区。我们自己一手、二手全做完，你觉得这个是不是未来的一个模式?

　　任志强：我觉得这是靠赚小钱去解决赚大钱的问题，一般的情况下会形成更恶劣的竞争。

　　我要不让你卖怎么办?你不让我买，我不让你卖，就是破坏市场经济。我们现在实际上是提供服务，要转卖的时候物业公司帮忙去联系中介、联系看房。甚至于物业公司帮忙拿钥匙，你来看房子的时候不在家都没有关系，我们提供服务。

　　观点地产新媒体：但是不取代中介公司?

　　任志强：不取代，因为要建立一个网络。你开发这个小区的物源，但是这个客源不在你手里，等于是客源来找物源。但是中介是物源和客源的结合，当然互联网以后可以去中介化，如果完全用互联网可以把所有中介都取消了，这是毫无疑问的。但现在互联网很难做到把所有的物源和所有的客源集中在一块，这是做不到的。只是一开始人家要是不愿意把这个给你怎么办?

　　最好的做法就是美国那种，就是有一个估价，估价的结果就是让所有人都自愿把房子弄上去，因为这样基本上就可以知道我房子的价格是多少。要是万科开一个这样的服务平台，让人自愿把房子弄上来我赞成，就是说这个服务平台可能和中介合作，或者这个平台的对外服务做的很好，然后你愿意把房子拿到我这儿来。要是强制必须通过我这里卖，别人不可以卖，那就不对了。

　　我现在不知道它是哪个，所以我也不可以说他有错。