“最近见了很多河北的官员，谈到河北的发展，这些官员都避谈房地产，对房地产是谈虎色变。”中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁说，“这些官员一方面是出于对全国房地产市场担忧，另一方面是他们认为环京地区的房地产已经严重过剩。”

　　李铁是在新京报传媒《房地产世界》杂志举办的“国家战略下的京津冀区域协同发展论坛”上介绍这种现象的。但是李铁认为，观察世界上所有城镇化发展的国际经验和规律，人口向大城市聚集的趋势仍然是不可避免的过程，“但是人口都集中到北京以后，他们住到哪里?并不是所有人都买得起北京单价3万元、5万元的房子。”

　　“聚集到北京的人口并不都是精英人群，大部分是为精英服务的人群，这些人口要求价格较低的住房。通州刚说要建成北京副中心，房价马上涨得一塌糊涂，结果限购了。”李铁说，“那么，来北京这些人口住到哪里?只能选择环京地区了。所以不要担心河北这些环京区域发展房地产产生什么负面效应，因为结合城镇化发展的大趋势，北京容纳不了更多的人口，因此必须到河北寻找空间。”

　　据此，李铁认为河北的房地产业会有相当大的市场，“因此毫无必要对河北房地产市场失去信心，大可不必，北京周边城市的房地产市场还有很大的发展空间。”

　　对于京津冀一体化，李铁认为北京作为核心城市对周边区域最大的辐射应该集中在服务业。

　　“北京的城市化率是82%，服务业比重是75%左右，以北京和廊坊的发展关系为例，廊坊过去十年的发展中，其服务业占比已经从30%提升到40%，廊坊的服务业增长速度与北京向周边区域的辐射功能有着直接关系。”李铁说，“北京人口的消费需求在增长和变化，北京现有的空间是没办法满足的，所以一定要在周边的空间当中实现。”

　　不过，李铁认为，即便京津冀一体化在快速推进，北京的城镇化率也已经达到非常高的水平，但是北京在城市规划上仍然有许多值得反思和改进的地方。

　　“北京在提供所有交通选择上，远远满足不了这么多人口的出行需求，特别是中低收入人口的实际需求。”李铁说，“北京提供了很多私家车方便的通行路径，但忽视了成本最便宜的轨道交通。世界上各大城市和郊区的轨道交通，北京是77公里，东京2000多公里，伦敦和纽约都是3000多公里，北京的差距非常大。”

　　李铁也进一步认为，正是因为北京城市轨道交通与国际大城市的差距，导致了北京拥堵的问题，导致了区域发展过度向城市中心集中，“城市交通的规划应该从城市人口的实际需求，尤其是这些占人口多数的低收入人口的低成本需求，从人口结构需求考虑资源配置的方式，这些需求应当在规划中给予同等的重视。”

　　李铁由此延伸出来的对城市的思考是，人口结构应该是决定未来政策的出发点，而不能忽视城市的人口结构，凭空想象理想化的人口构成。

　　“高收入人口，也就是所谓的精英人口，只占城市人口的一小部分，所以在制定政策的时候，不能仅仅考虑高收入人口和精英人口需求，还要考虑到大量的中低收入人口。这也是京津冀一体化过程中应该关注的。”

　　李铁说，因此在在制定政策时，如何兼顾人口在不同城市、不同区域的需求，应该是京津冀一体化政策的出发点。避免地方发展政策、城市发展政策、资源配置政策上忽视对人口结构的分析，过于强调跨越式，强调高端化而导致政策失误。

　　“京津冀一体化过程中，中低收入人口占整个人口的绝大部分，因此在政策导向中要解决他们未来的发展问题、就业问题、这些人口的生活空间、环境问题，以及消费需求问题，这些都不能被忽视，不能通过理想的方式、决策方式过度把区域高端化。”李铁说。

　　最后，李铁在论坛上对京津冀一体化给出建议说，一个城市的发展理念，要研究城市发展规划，研究交通规律，在此基础上，我们才能确定未来合理的发展思路。“最重要的是不要拍脑袋做决策，要把所有的决策更多地交给市场，政府要搞好服务，要把可能提供的公共服务、公共基础设施及早摆到案头，市场就会自动选择，京津冀发展是这个道理，环北京经济圈发展也是这个道理。”