杨红旭：短周期内楼市成交重要性已趋弱化

　　国庆过后，各地楼市动态的新闻颇多，从中可以窥察市场风向。不过，东南西北风乱刮，风向哪里吹?近几年全国楼市区域分化，强弱有异也属正常。但同样是报道一个城市，有报道说降温的，有报道说上涨的，这就难免让人一头雾水了。

　　那么，该如何看待这些消息?又该如何穿透迷雾，看清当前市场形态与接下来的走势?

　　首先，要清楚媒体报道的特性。很多老百姓，看到记者采访的文章，尤其是大报大媒体的报道，就容易偏听偏信。其实，部分记者为了追求观点吸引眼球，会片面报道房地产市场，这也就解释了很多媒体的观点、包括嘉宾的观点被证伪的为何并不少见。

　　这种片面报道的滋生有两片肥沃土壤：一是全国市场很大，区域差异性也很大，地方媒体只关心该地区楼市，全国性媒体也常常只是例举性报道，比如北京市场如何，上海房价如何;二是可以采访的专家多而杂，包括经济学者、房地产研究者、房地产从业者等，他们的水平参差不齐，观点各异，自然会导致新闻观点片面化。

　　其次，要明白房地产数据的内涵。很多新闻说，国庆长假期间，某某城市住宅成交清淡，相比8月、9月同期大幅下滑。这种说法具有很强的误导性。长假期间，很多人出游，没心思看房买房，而且有些城市的房地产登记系统在长假部分时段关闭。

　　笔者认为，这种情况下，长假期间的交易数据是失真的。可以拿这样的数据跟往年国庆期间数据相比，但不能与上月同期进行比较。

　　通过数据看清市场，这并非一件容易的事，即便是业内人士，不懂数据内涵和数据之间内在联系的大有人在，更何况普通民众。简单的选择是，关注靠谱机构和靠谱专家的观点即可。

　　就当前市场所处的房地产短周期的阶段而言，住宅成交量的重要性已较半年之前弱化，同比和环比的重要性更是明显下降，成交量只要不是连续明显下滑，则不必担心。此时，房价的重要性上升。而到了明年二、三季度，则必须重新高度关注成交量，那时它将决定房价何时变向。

　　再次，需要简要分析当前楼市的形态。长假时间短，且非常态，期间成交数据不宜作为判断市场的主要依据，向前追溯几个月会更有参考价值。从全国来看，前8个月商品房成交面积同比增幅扩大至7.2%，回暖进程继续。

　　从易居研究院跟踪的30个典型城市来看，9月总体商品住宅成交面积环比8月增长3%，同比去年9月增长29%。虽然环比8月增幅不大，但9月成交量处于本轮反弹的高区，这个高区包含去年10月至12月、今年5月至9月，成交量只要保持在这个区间，市场上行的方向就没有发生变化。

　　此时，在成交量处于高区(安全区间)的情况之下，应重点关注房价。从全国来看，前8个月商品房成交均价同比涨幅持续扩大至7.6%，回暖态势依旧。从70个城市房价指数来看，8月份房价环比上涨城市数量过半，房价平均涨幅自今年5月上拐之后，继续保持上涨态势。

　　最后，要关注影响楼市成交量与价格走势的外部因素。一方面，房地产政策继续宽松，9月30日下调首套房贷首付比例至25%的新政，表明中央支持住宅市场的力度进一步加大。另一方面，货币政策同样继续宽松，尤其是美国加息进程再次延后，甚至可能推迟至明年，有助于我国流动性保持宽裕，有利于楼市继续回暖。

　　总而言之，国庆期间全国楼市总体上仍呈现较积极的一面，在此形势之下“银十”可期，预计四季度全国市场总体继续上行。

　　至于区域市场的分化，这是另外一个话题。广大三、四线城市确实复苏乏力，但也有所改善，不能一概而论。在把握全国大局的前提之下，关注区域市场，才是正道。