杨杰：规范自住型商品房合同要注意投鼠忌器

　　入住交付的具体条件、基础设施在交付时的要求、专项维修资金如何使用。昨天，市住建委等部门联合对现行《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》进行了修订，并起草了《北京市自住型商品住房预售合同》。尤其是自住房的预售合同，示范文本的推出避免了开发商“玩花活”。同时，自住房5年内不得转让、转让后不得再次购买等都在合同中做了特别提示。

　　为规范自住型商品房交易行为，确保交易双方合法权益和国家及地方政策的有效落实，近期，北京市住建委等部门联合对现行《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》进行了修订，根据新发布的《北京市自住型商品住房预售合同》，自住房5年内不得转让、转让后不得再次购买。

　　对自住型商品房市场交易行为进行规范，这是政府部门的职责之一，但规范自住型商品房子交易行为必须符合现行法律规定且要尽可能预想到出现的特殊情况，否则，理想的规定很容易在现实生活中显得“骨感”。

　　就拿自住房转让自由权受限来说，该规定就值得商榷：就市民拥有的自住房来说，住房是市民自己拥有的私有财产，根据民法通则相关规定，公民对自己拥有的财产，有占有、使用、收益和处分权利，非依法律规定或合同约定，任何人都不得干涉，对市民拥有的住房，政府何来的权利强行对其所有权的自由行使进行限制?即使退一步讲，即便政府有权对市民自住房转让时限进行限制，那市民转让自住房时，也会遇到各种情况：有因经济一时困难被迫转让的，有因大病需要治疗而不得不转让的，也有因债务纠纷被强行转让的等，如果这些情况也不允许市民转让自住房后再购买自住房，那岂不让这些正遇到困难的市民再雪上加霜?

　　还有“买受人取得房屋所有权证书5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款”的规定，根据《立法法》规定，对非国有财产的征收，必须有现行法律作为依据，不知道5年以后转让自住房在有增值后向转让人收30%土地收益等价款的政府规定权力又来自何处。

　　总之，为规范自住房交易行为对有关合同从政府层面作出规定是值得称道的，但投鼠要注意忌器，否则，难免不出现这边按下葫芦，那边又出现瓢的尴尬。