全国人大代表、龙湖集团(0960.HK)董事长吴亚军近日表示，针对当前广泛存在的诸多租房问题，应该大力培育住房租赁企业，规范发展商品租赁住房市场。

　　国务院办公厅在去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，提出“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场”，并鼓励培育市场供应主体，发展住房租赁企业，着力推动除公共租赁住房外的商品租赁住房发展。

　　但吴亚军指出，从满足居民住房需求的角度来看，目前我国商品租赁住房市场还存在诸多方面的问题。首要的问题就是市场供给不足，租金居高不下。

　　根据2015年住建部在16个外来人口较多、租房需求较大的城市进行的专项调查显示，由于市场上能租到的中小户型住房较少，很多人只能合租，合租比例达到50%。而在热点城市部分地区，房源数量与租客数量更是相差悬殊。2011-2015年住房租金类居民消费价格指数呈连续上涨态势，年均涨幅达3.6%，远高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上广深四个城市，蓝领合租的租房成本均超过其月收入的30%。

　　与此同时，由于房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在。这些不合规的租赁形式带来治安状况恶化、消防安全隐患严重、环境卫生脏乱等一系列问题，显著影响租户及周边生活质量。

　　此外，住房租赁市场尚未建立严格法律法规，承租人合法权益难以得到保障。据一项抽样调查显示，在有过房屋租赁经历的受访者中，24%的人曾遇到押金不退，24%的人曾被随意涨房租，18%的人曾遇到房东、中介拒绝提供房屋维修服务，16%的人遭遇收租人卷款跑路。这些侵权行为也导致租户“稳居”成为难题，以北京为例，租房客平均每11个月换一次房，大部分单次租期都仅在8到14个月之间。

　　对此，吴亚军建议到，应该增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体。在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域，向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块，仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。

　　吴亚军表示，参照商业用地改建为租赁住房的规则，对于目前闲置或半闲置的工业用地，如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求，允许将其土地性质调整为住宅用地，按照规定建设租赁用房，避免资源浪费，规划调整后保持土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气价格则按照居民标准执行。对于目前空置的商用住房，允许开发企业将其盘活，改建为长租公寓，进而增加商品租赁住房房源供应。

　　吴亚军也从规范市场的角度出发，建议建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠。制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。通过向运营规范的企业实行税收减免，降低商品租赁住房运营成本，有效提高合规供给比率。

　　吴亚军还建议，可以对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力。建议各地政府结合当地实际情况，建立分级租房补贴体系。

　　“地方政府可结合当地实际灵活选择补助发放模式，如以指定商品租赁住房的租房券代替现金补助，并将商品租赁住房运营企业租房券收入与其税收优惠政策相结合，提高企业参与积极性。”吴亚军建议到，“或将租房补助政策与个税改革进行结合，对满足条件的房屋租赁支出直接进行税前扣除，实现符合市场化规律的租房补助。”

　　此外，吴亚军还建议，应将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系，实现与购房者均等化享有社会服务。