公寓产业在城镇化政策推动下应运而生。伴随国家政策的明确支持、新一代消费群体居住观念的转变、房屋租赁企业的管理和运营日趋成熟，公寓产业快速崛起。

　　链家研究院的行业研究报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

　　这是一个十分可期的市场前景。伴随长租公寓进入加速跑阶段，公寓租赁管理企业面临的是蓝海还是红海?行业瓶颈和难点在哪里?对此，《每日经济新闻》记者在日前采访了长租公寓“一哥”魔方生活服务集团副总裁陈驰。

　　成本高、资金紧、利润低

　　“90后”是目前活跃在职场上最鲜活的群体。由于成长历程不同，他们对租房的态度也与传统观念大不相同。

　　“长租公寓的诞生正是抓住了这批消费者的心理需求。”陈驰表示，全国有3亿流动人口，从市场接受度来看，这一市场慢慢趋好。

　　这正是长租公寓的社会价值之一，陈驰告诉记者，长租公寓的出现，适应了当前人口城镇化的趋势。另外，长租公寓和其他普通住宅的不同之处还在于，其运作本身就是对存量房的消耗，长租公寓在一定程度上能为前期不恰当的土地规划纠错，比如将过剩的商办物业改造为能被市场接受的住宅类产品，涉及对存量物业的改造和盘活，帮助各地房地产市场去库存。

　　目前，随着房地产、酒店等相关企业纷纷进场抢食，长租公寓行业竞争加剧。业内人士表示，从当前市场来看，整个长租公寓呈现U字曲线，即两头好，高端和低端产品相较而言呈现蓝海状态，市场上中等规模的长租公寓则非常难熬。

　　“因为他们的税收等各方面支出比低端产品高，又无法拿到高端产品那样的高客单，盈利比较困难。”陈驰表示。

　　实际上，这一行业尚没有想象中那样亮眼。根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平，这意味着长租公寓的利润率偏低，资金回报周期却偏长。

　　另外，长租公寓的运作成本并不低。据悉，长租公寓一间房要装修完善、设施齐全，成本一般在五六万元，一整栋的成本可能要四五千万元。品牌化装修改造，意味着必须要有一笔不低的装修家具家电等“重资产”的成本投入。

　　成本高、资金紧、利润低让很多公寓企业在规模扩张时不堪重负。在链家研究院院长杨现领看来，企业要从红海游入蓝海，首先要基于一定的产品和服务能力带来的规模效应，才能赢得市场，主要需要三点：第一是产品和服务;第二是系统化的运营能力;第三是相对比较顺畅的融资途径。

　　而在陈驰看来，即使开发商进入公寓市场，对专业的长租公寓企业不会构成威胁。因为他们与长租公寓企业的主营方向是不一样的。开发商是为了盘活自己的资产，长租公寓企业是做运用，况且房企对客群不了解，对租赁市场、服务体系也是不了解的。

　　规模效应降成本出效益

　　陈驰告诉记者，像魔方这样的大型长租企业，铺设的产品线比较丰富，因而可以均衡成本和盈利。同时，魔方公寓会通过集团采购来降低成本、建造成本，另外利用系统化的优势，来提高运营效率，降低门店运营、人工管理等各类成本，凭借品牌影响力来提高溢价，最后通过增值服务，围绕住客衣食住行搭建整个服务体系。这套管理系统，即后台操作平台，可视为魔方公寓的核心竞争优势。“这对于规模型运营商来说尤为重要。通过这套系统，可以大范围覆盖十几万间客房量，这就可以节省人力成本。”

　　据了解，目前魔方公寓可以做到70间房配比一个管家，人房比为100：1.4。并且在这套系统指导下，公寓项目可以从财务模型、设计到后期人员引入，做到精准计算。

　　对于增值服务，陈驰则介绍称，目前除了赚取传统意义上的剪刀差收益外，魔方公寓还有一项服务输出业务，比如获取运营管理服务费的“代理经租”。在魔方提供SOP方案后，对项目进行服务托管，并收取服务费，但不享有租金收益。

　　在完备的系统之外，就是产品本身和客户的研究，从户型空间到家居产品设置。据介绍，在产品方面，魔方公寓走的是在功能、设计上做溢价的路线，“除了国内自己研发，还会借鉴国外的产品，更注重城市白领的生活体验。”

　　一切研究和设计都是由结果导向的。陈驰强调，魔方公寓要求单店必须盈利。“毕竟品牌公寓不是互联网行业，没有垄断定价权，而当前的租赁市场，品牌公寓在市场上的占有率不足1%，不可能烧钱去抢夺市场，只能做高每一单的效益，稳占市场。”

　　今年1月，魔方生活与中航信托共同成立“蓝山资产管理”，这就意味着由资产管理者向资产持有者进行角色转换。“合资公司的成立能够增加商业地产运营的收益，同时利于未来实现合纵连横的布局，即把金融机构、风投资本、产业链上下游、增值服务供应商凝聚在一起。”陈驰表示。