看空楼市,潘石屹劝年轻人别买房,结果他自己的公司尴尬了…

　　过去几年,你如果因为看空楼市而没买房,想必如今后悔莫及。如果一家房地产公司看空楼市呢?SOHO中国(00410.HK)给出了答案。

　　从2012年起,SOHO中国宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”,公司告别散售,改为租售并举,并逐步提高自持物业比例。潘石屹当时表示,2015年公司的盈利将主要来源于租金收入,到2017年租金年收入将超过40亿元。

　　而昨天(3月20日),SOHO中国公布了2017年业绩,去年公司营收19.63亿元,租金收入约16.69亿元,距离40亿元的目标相去甚远。更重要的是,由于错过了房地产市场过去几年的爆发,这家1995年便成立的明星公司已经被无数后辈超越。

　　转型5年,SOHO中国业绩震荡

　　从2012年宣布从销售模式转到经营模式,SOHO中国业绩经历了连续3年下滑。

　　2013年SOHO中国主营收入146.21亿元,2014年这一数字下滑到60.98亿元,降幅达58.29%。到2015年主营收入再度下降到仅9.95亿元,下降幅度高达84%。

　　转型后三年内,SOHO中国净利润也走出了一条下滑曲线。年报显示,2013年SOHO中国净利润73.88亿元,2014年净利润下滑到40.8亿元,同比下降44.78%,到2015年,这一数字为5.38亿元,大幅下降86.82%。

　　不过,从2016年开始,SOHO中国业绩开始止跌回升,当年SOHO中国实现主营收入约人民币15.77亿元,同比上升58%;净利润约人民币9.1亿元,同比上升69%,净利润率达57.7%。

　　2017年全年,SOHO中国营业额约19.63亿元,同比上升24%;租金收入约16.69亿元,同比上升11%;净利润约47.33亿元,同比上升约420%;净负债率51%。

　　虽然没有完成40亿元租金收入目标,但SOHO中国2017年的业绩看起来还算亮眼,尤其是净利润增长逾4倍。然后昨日财报公布后,SOHO中国股价午后跌幅最高一度达9.3%,截至收盘SOHO中国报收4.48港元,跌7.44%。同时,SOHO中国今日(3月21日)延续跌势,截至发稿跌3.79%。

　　一个原因在于,SOHO中国去年净利润大增,源于去年连续两栋物业项目的出售。去年6月和10月,SOHO中国分别出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO,约定的资产价格总计超过85亿元,这两次出售的价格不仅远高于其成本(分别高出53%和85%),甚至还分别高于项目出售时重估账面价值约3.7%和7.9%。

　　在昨天的业绩会上,潘石屹称,“过去销售出去的都是非核心资产,留下来的都是核心资产,是不可替代的,账面评估值都要比市场上的价值要低,剩下的资产都不卖了。”对于坊间流传的售卖SOHO光华路项目,潘石屹也表示,“因为标的总价太大,要八九十亿元,不太会有人来买,因此我们决定自己持有。”

　　但如果未来不再持续出售资产,SOHO中国是否能够保持净利润的稳定增长?

　　业绩会上,潘石屹向每日经济新闻记者表示,今年和明年,公司的物业估值会有很大提升,这部分价值会通过评估来体现,评估值的增加也是净利润的来源。

　　但在知名地产人薛建雄看来,核心净利润就是买卖办公楼和商铺,因为不稳定,租金相对于SOHO中国来说还是太少。而如果将租金作为核心利润,可能还不够覆盖财务成本,所以SOHO中国选择不公布这部分利润。

　　看空楼市,被竞争对手抛开

　　看空楼市是SOHO中国转型的一个重要原因,过去几年潘石屹多次发表看空楼市的观点。

　　2015年潘石屹曾劝年轻人不要买房。在当时的一档脱口秀节目中,潘石屹称房价还没有降到位,今后还得降。“这些年建的房子足够多,房地产行业的基本面已经不太支持房价上涨了。所以年轻人不要买房子,现在是共享经济,租房是共享经济的一部分。”

　　2017年潘石屹再次坦言,“全中国的房子不是少了,都是多了,二线城市办公楼空置率超过20%、40%的很多,接近一半的办公楼是空置的。”在房价问题上,潘石屹说,“住(房)的价格高,一出台房产税,肯定房子的价格就降下来了,这就是我对中国房地产市场的基本判断,基于这样一个判断,我就再不盖房子了,已经多了,盖它干什么呢?”

　　《财经》杂志报道,一位房企高管曾表示,“SOHO中国当初判断房地产市场会急转直下,才转售为租。我认为它错过了中国房地产这几年的大发展,可以说是不进则退。”

　　的确,过去几年,中国房地产市场行情火爆,房价持续上涨,不少房地产企业大规模进军二三线城市,销售规模极速放大。根据中国指数研究院发布的排行榜,2017年销售额超过千亿的房地产公司已经达到16家,其中碧桂园、万科、恒大销售额均超过5000亿元,相比之下转型之后的SOHO中国已经在地产界的各类排行榜上排不上号了。

　　从股价表现来看,虽然SOHO中国从2015年探底之后,公司股价保持震荡上涨的趋势,从2016年至昨日收盘,股价上涨了172.84%,公司总市值达223.6亿港元。然而,恒大、碧桂园等公司的股价涨势更加迅猛,从2016年至昨日收盘,中国恒大股价涨幅为298.65%,总市值达到3452亿港元;从2016年至昨日收盘,碧桂园股价涨幅更是达到495.82%,总市值达到3683亿港元。

　　面对残酷的事实和业绩的震荡,SOHO中国也在不停地调整策略。比如,虽然SOHO中国曾宣布不再走“开发-销售”模式,但当SOHO中国的财务数据开始连续下滑时,潘石屹也只好继续卖楼,并半开玩笑的说“能赚的钱就赚”。

　　而2015年SOHO中国推出共享办公产品SOHO3Q进行第二次转型,眼下,潘石屹也更在意SOHO3Q的成败。

　　按照潘石屹2015年的计划,到2017年,SOHO3Q将在全国省会级城市共布局10万个座位,SOHO3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。

　　不过,数据显示,截至目前,SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳和南京拥有26个SOHO3Q中心,共计约2.6万个工位,SOHO中国再次食言了。潘石屹表示,2018年底3Q的工位数将在2017年的基础上提升一倍,达到5万个左右,不知道这个目标能否实现?