经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，近日在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上，就中国经济和房地产发表了看法。他明确表示，不认可任志强关于房价不会下跌的判断，今年春节前(注：应是明年)，中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。在大转折时代，有钱比有地好，有钱比有房好。

　

关于房地产

　　中国没有这么大的地产泡沫

　　年初以来到现在，最典型的说法，中国的房地产的市值相当于4倍GDP，而且300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法，我个人非常不赞成。因为总体上来讲，中国的楼市，并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示，中国的居民家庭资产当中，大约60%―70%是地产，剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，中国目前的商品房的市值是2倍的GDP，这样的话，跟西方国家的水平大致是相当的。

　　“有生之年，看不到房价下跌”这肯定是谎言

　　因为已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。

　　三四线的一些库存的去化永远不会完成

　　2016年地产市场非常火爆，对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速，仍然是个位数的。那么，我们再看区域的分化，一二线很好，但是三四线不怎么好。供不应求的趋势还是在一线，三四线的一些库存的去化永远不会完成。

　　关于房地产资金链断裂的判断很危险

　　又比如说在未来两三年，开发商需要规划1万亿的各种债券，有可能导致房地产资金链的断链，这个判断也是危险的，因为2016年销售金额大于12万亿，所以去年是比较严谨，房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位，有谁缺钱的?所以这个判断都需要非常谨慎的看待。

　　运营能力重于泰山

　　第一，在地产之上，需要考虑如何加载产业;第二，现在流行的加盟机制，跟投机制是否有效?第三，改售为租、旧城改造等都是有机会，但有局限性。

　　未来的四大转折

　　第一个转折是西方的转折。总体而言，西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策，都有所收敛。保守主义甚至民粹主义，在很多西方都会出现出现这样的回潮。未来的一段时间，整个全球经济都处于保守主义的态势之下，对中国而言是一种冲击。

　　第二个转折是中国。自2012年之后到现在，中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但从2016年到现在，中国政府反周期的刺激政策，不仅比较少了，甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化，这老三样城市化、工业化、货币化结束了。

　　中国进入了一个新的增长平台，这个增长平台当中，地产和金融，不发挥主导作用。未来中国的经济增长，其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融，比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD——A人工智能、B区块链、C云计算、D大数据，这是大的转型。

　　第三个转折是流动性的变化。绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以，我们得珍惜目前手里所拥有的现金，得看看精明的开发商做什么，如果你的基础资产不够好，那么，你拥有土地，拥有质量不太好的房产，不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵，人民币的汇率开始变得稳中有升，在这个阶段什么都比不上有钱更好。

　　所以我特地写了一篇文章《最富有的一代人离我们远去》，你一定要认认真真的把钱很当回事，看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会，不容易，也不太多。流动性在全球都发生了转折。

　　第四转折是未来的投资机会。在未来的两三年的时间，房地产也还算可以，但是更多的机会，可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场。

　　具体来看：

　　第一个转折：外部世界的变化

　　外部世界的转折，大概包括几个方面：

　　开放的全球化时代，出现了巨大的转折。1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等，这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期，可能已经结束了。即便没有结束，中国也需要用“一带一路”的方式，来努力主动延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象，从英国脱欧到特朗普上台，第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。

　　这种巨大的转折体现在第二点，奥巴马的政策结束了，不可能延续。奥巴马时期的经济刺激政策无法延续，特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯，无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪，我觉得在大国都逐渐退潮，中国要再分一杯羹的难度就大了。

　　大国关系方面。1972年中美建交到现在，中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋，但是现在西方好象也没有这么神奇，中美之间两个大国的关系，是自中美建交之后，目前处于重新定位的过程。过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序，未来，中美之间的经济实力会持平，甚至有可能中国会超越美国。在未来的十年，发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。

　　第二个转折：中国经济的变化

　　中国的产业转型已经走完了一大半，中国经济进入了新的平台，目前已经是以消费推动增长了。工业已经走入了后工业化时期，工业不再代表中国的未来。消费对中国经济增长的贡献达到了63%，工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来，消费对中国增长的贡献，也会更多。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来，也许这些企业可以在自动化的流水线，使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力，但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响，中国有可能对大宗商品的需求，包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。

　　城市化可能结束了。不要看中国有13.8亿人，可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了，不要看中国城市化当时有50%，还有3亿人要进城，没有这么多人要进城了，因为他们已经住在镇里了，或者他们本身已经都有房了，4百万以下的中国应该算大城市了。所以，城市化，基础设施建设在中国可能也接近于峰值，在未来可能延续一段时间，但是没有更高的高潮在等待了。

　　货币化的拐点。由于你有工业的发展，产能增加这么多，由于有基建和楼市需要这么多钱，所以，中国人民银行顺势而为印了那么多钱，但是工业化、城市化到了一个拐点，印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长，中国经济在未来确实需要深入的创新。

　　地产不再做加法，金融有可能要做减法。金融行业的压力，看起来不比地产小。金融行业，对中国的GDP的增加值和贡献，在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献，中国也超过了美国，所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多，但是情况会有很多的改观，所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的做减法的情况，我们可以看到，银行业的利润，银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候，其实是在2011年，到今天只有6年，银行业的利润已经很低了，大概11—12%，但是比制造业的6%要高。

　　那么，中国目前总体上的金融状况，到了什么状况?M2对GDP大概是220到240，如果以平均资本成本6%计算，你可以乘一下，大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间，大约10到12万亿之间，每年新增信贷可能15、16万亿，其中2/3是用来还金融体系的利息的，剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模，连滚雪球都滚不下去了。

　　中国未来的经济增长，较少的依赖于传统的大制造业的工业，较少的依赖地产和金融，更多的不得不依赖消费和创新。

　　什么是未来的大企业?中国未来大企业现在已经在做，可是我们看不见淘宝的店铺在哪里，也看不见京东的客服登门拜访，但是他们是大企业，我们看不见谷歌的员工在哪里，他们跟终端消费者不面对面的直接接触，但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去，和大厂房不一样的是，他们有大的研发，跟过去很多人面对面跟终端消费者接触，他们并不真实的和终端消费者接触，他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的产品不一样的是，未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。

　　第三个转折：钱值钱起来了

　　不要不把钱当回事。

　　我曾经在2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章，叫多少钱够养老?这文章的结论是，1987年的1万块，大约和2007年的25—35万块是一致的，所以我当时的结论是2点：第一，在这么快速的跨国时期，只有人民币不能吃。第二点，如果按照这么发钞的速度再延续20年，在中国的三四线城市，可能要100万才够养老，一线城市可能要四五百万。那个阶段，我们对发钞的速度是比较担心的，可是现在事情有了非常大的变化。这个变化，开始于2014年。

　　在今后的3年，人民币对美元要升值，不是贬值。看美元，全球的外汇储备，在2014年的下半年到了顶峰。美联储以及各国央行都在缩表，中国人民银行，也得缩小，2015年的时候是暂时的缩小了一下，现在总体是温和扩张，但是扩张的速度慢多了。

　　各个国家的中央银行都不敢摊大，人民币贬值，窗口没有了。贸易等一系列的因素制约了中国和美国欧洲比较好的相处，在次贷危机之后，人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。

　　所以开发商能够负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。

　　请记住现金很好，特别好。

　　第四个转折：未来对运营能力的考核

　　第一，在地产之上如何加载产业，是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地，酒店也不需要，但是未来，如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力，地产就不值钱了。

　　第二，我们现在流行的加盟机制，是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的，项目经理5%的风险是他们的，这种跟投机制，或者是加盟机制用得过头了，有可能会获得非常好的短期扩张的效果，导致2017年或者2018年的排行榜有变化。

　　第三，帮政府所做的保障混改，老旧改造等等，都是有机会的。但是这种机会，有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的，当我们要做自持的时候，我们可选的城市并没有这么多。

　　关于未来的三个判断

　　第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好，如果你欠钱更好。

　　第二，今年春节前，中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。稍安勿躁，两三个季度的时间，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手刚刚好。在整个的大转折情况之下，未来的一段时间，房地产行业仍然会平稳延续。可是，江湖已远，小机会才有。房子是用来住的，不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的，不像过去十年把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。

　　第三，做投资不稀奇，做开发、做建筑不稀奇，你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去，10个亿的资产，如果能够让资产每年年画有5%的产出，那么，这个物业是值钱的。如果它只能产出2%，这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流，你的物业只能卖给人家。所以，你的运营能力决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期，成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。

      总体而言，大转折时代下，我们只有一些小机会，运营能力重于泰山。(来源：招银前海金融资产交易中心)

 

　　【本文为综合整理】