提要：刚刚过去的5月，土地市场“高烧”，房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出，地价跟涨，地方政府的卖地收入也创下新纪录。

刚刚过去的5月，土地市场“高烧”，房企抢地大战在多城市轮番上演。地王频出，地价跟涨，地方政府的卖地收入也创下新纪录。

上海(楼盘)易居房地产研究院3日发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》。数据显示，5月10个典型城市土地成交建筑面积2222 .2万平方米 ，环比增41.7%，同比增44.6%；土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%，创2008年以来同期土地出让金收入新高；土地成交均价为3015元/平方米，环比增15.7%，同比增215.7%，创三年来新高。

早在5月初，土地市场的急速升温已引起业界普遍关注。仅北京(楼盘)一地，前5月的土地收入已超过600亿元，接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示，前5月，综合土地市场最为活跃的京沪广深4个一线城市，合计土地出让金高达1411.8亿元，相比2012年同期的314.4亿元同比上涨350%。

“从今年土地出让金收入走势看，二季度以来呈现明显上升态势，5月达到年内最高。从同比增幅走势看，今年以来整体呈现振荡走势，5月增幅上升尤为明显”。易居研究院研究员朱光预测，二季度末随着土地市场持续活跃“土地出让金收入同比增幅仍将保持高位”。

他指出，5月土地成交出现明显回升，主要是近期各地年度土地供应计划已确定并上报国土部，地方政府在追求土地财政的情况下，开始积极推地。此外，房地产企业资金较为宽松，也导致各地土地成交进一步活跃。“随着土地成交量回升以及一线城市优质地块溢价率不断高企等因素，都推动了土地出让金收入的大幅上升。”

综合前几月数据，今年以来土地价格整体上呈现上行态势，自3月以来已持续三个月上涨。朱光告诉《经济参考报》记者“一些优质地块的上市，加剧了市场竞争，从而使得土地价格进一步上扬。预计二季度末土地市场这一活跃态势仍将继续”。

5月，京沪广等一线城市均出现了区域土地价格新高。此外，中原地产研究中心数据还显示，包括万科、保利、招商等十大标杆房企5月购地情况较为积极，除绿城外其余房企5月均有购地。截至日前，这些标杆房企购地金额为162亿元，环比4月增26%。

地方官员称卖地就像办印钞厂 没钱卖两块地即可

华生：重新审视城镇化推进路径

过去的十几年间，中国一直在城镇化的过程中，但主要是靠“卖地财政”发展，就是地方政府靠卖土地推动城市扩张和经济增长。我碰到过好多地方官员说，卖地就像办了一个印钞厂，想办事没钱，卖两块地就行了。现在之所以一听说重视城镇化，各地就准备大搞基建，房地产开发商也跃跃欲试，这种思维其实还是旧城镇化的思维。这跟官方对于土地财政的态度不明朗是有直接关系的。

什么才是城镇化？简单说就是农民离开乡村到城市落户的过程。我当年从农村进工厂，有了城市户口，记得人家说我是从糠箩跳进了米箩。想想我们自己，我们的父辈，不都是从农村出来的吗？但旧城镇化最主要的问题就在于，政府征收了土地，却没有把农民变成市民。从数字上看，中国工业化程度已经达到 45%以上，农业总产值在国民收入中的比例已不足10%。世界上一般国家到这个阶段的城市化率都会达到60%至65%左右，而我国名义城镇化率才刚过 52%，实际户籍人口的城镇化率才35%。

更直观地说，为什么会有农民工这个称谓？这说明农民进城是以就业为前提的，现在的问题不是他们没有就业就进城，而是人家早就已经就业很多年了，你不让人家安居、不让人家落户。

目前最重要的，是要重新审视城镇化的推进路径。首先得搞清楚一个问题：城镇化的过程中谁是主体？城市发展老市民自然受益，但城镇化的真正主体是进城农民以及其他移居人口，他们是中国人口的大多数。多年来，城镇化已经积累了一笔巨大的欠账，欠了好几个亿人的安居、社保和公共服务费用。

从中国的发展来看，户籍制度的改革是实行新型城镇化战略的一个关键性环节。目前在这方面的政策没有衔接，没有安排。我们完全可以理解现在国家不能一步做到取消户籍制度，但我们需要今天就能起步的制度。比如说在一个城市里面工作满多长时间、居住满多长就可以转为城市户口。欧美国家合法工作几年就可以移民、入籍，我们只要别人的劳动而不让其入户，取得一个国家内部的户籍比发达国家的国籍还难，这怎么说得过去？

有些沿海大城市搞农民工入户籍的积分制，一年几百人入籍，但有几百万外来工在等着。这意思是人口城镇化要一万年？我们是要考虑承受能力的问题，突然来个大爆炸谁也受不了。但要真改革，就要真行动。就按过去这些年的速度，再过20年，城镇化率应是75%左右，20年后中国人口是15亿，这75%和 35%的差额就是6亿人。这20年每年就要安排3000万人，这是真正的大工程、大内需，我们不能20年后还不实现人口城镇化吧？但从今天起每年安排 3000万人落户，钱从哪里来，考虑到这些才是实打实的规划。

现在的问题症结是土地城镇化和人口城镇化脱节，卖地财政只要土地，不要人口，要土地是可以挣钱的，而接纳人口是要花钱的。既然问题在脱钩，那解决问题就要考虑挂钩。我很多年前就提出如果把每年的土地分配指标和人口户籍化的指标相结合，就比什么都管用。地方政府想要土地指标，必须安排一定数量的人口入籍，这样地方政府再要地就得先考虑安排人入籍的负担。你说我没钱，那就别用地了。赶人上楼也就不合算了，因为你要拿地，除了要安排上楼的人进城安居，还要安排更多的人口入籍。(经济参考报)

“地王”这么多 房价怎么办？

5月底，一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海(楼盘)、广州(楼盘)(楼盘)等地多个地块高溢价成交，“地王”再次成为人们热炒的话题。面对高压的调控态势，是什么坚定了开发企业拿地的决心，高企的地价会不会成为房价再涨的前奏？

一线城市频频上演抢地大战

5月22日，北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。

一天之后，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。

5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”记录。20天前，浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“地王”，甚至以每平方米40079元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元。值得一提的是，就在4月份之前，该区域地价不过每平方米五六千元，在售商品房价格也不过每平方米13000元左右；而到了5月底，最高出让地价已达到了每平方米1.9万元，上涨3倍以上。

“地王”背后谁是推手？

事实上，土地市场的火热并非仅止于一线城市，也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究中心统计的数据：2013年前5个月(截至30日)，全国 13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳(楼盘)(楼盘)、天津(楼盘)(楼盘)、重庆(楼盘)(楼盘)、成都、武汉(楼盘)(楼盘)、长春(楼盘)(楼盘)、南京(楼盘)(楼盘)、杭州(楼盘)(楼盘)、苏州(楼盘)(楼盘)、长沙(楼盘)(楼盘)等，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。其中，北京为617.9亿元，上海为515。亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿-130亿元。

在年初中央再次出手严控楼市的背景下，土地市场为何“逆势上扬”?

“面包卖得快，自然需要买面粉补库存。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受新华社记者采访时这样比喻，随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高，房地产去库存程度加大，房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。

各大房企资金面缓解也为你追我赶、竞相买地提供了强有力的物质保障。中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，中原地产研究中心跟踪的国内10大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元。

比资金更为重要的助涨因素还是房企对市场预期的转变。

“各地”国五条“细则落地的力度不一，除北京外，大部分城市目前执行的政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的热度。这也增强了房企看好后市的预期。”张大伟说。

此外，地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用。“尤其是在宏观经济面出现回落的背景下，地方政府的卖地冲动更大，而且会放出很多优质地块以激活市场。”杨红旭说。

地市暖会否再引楼市热？

“面粉涨了，面包能不涨价吗？”

人们对于土地市场持续升温的疑虑，依旧源自对未来房价的担忧。根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。

“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”在张大伟看来，目前土地市场传递出的信息显示，“市场存在着失控的风险。”

不过，并非所有人都担心目前的地市会带热未来的楼市。

“”地王“项目入市时，如果市场整体低迷，企业不赚钱甚至亏钱也要降价促销的情况比比皆是。”杨红旭表示。

在他看来，目前土地市场对于房地产市场的影响更大程度上仍然是对普通购房者心理预期的影响。担心地价涨了，房价就会跟着涨，从而出现恐慌的入市心理。而实际上，决定房价和楼市走向的最根本因素仍旧是供需和政策基本面。“毕竟，看好后市，和后市实际如何变化是两回事。”

事实上，在房地产调控政策高压态势未减的大背景下，市场的整体走向仍是趋于稳定。根据国家统计局每月发布的房价数据来看，房价的环比涨幅已经开始回落，下半年这一数据很可能会继续保持回落的态势。

同时，如果仔细分析近期高溢价成交的地块不难发现，并非所有高价地块都是住宅项目，其中不乏商业地产，而一些优质地块本身的特殊性也决定了其较高的市场价值。

“地价，对房价长期影响较大，短期影响较小，所以也没必要放大”地王“对房价的影响。”杨红旭表示。

在他看来，目前更应该提醒的是房企要理性拿地，“现在已经过了最佳的抄底时期，土地市场正步入风险预警期。”