那些深闺“地王” 2013年会上市吗
供应量不少 你喜欢的那套有没有
根据杭州透明售房网统计，2012年12月杭州主城区约有27个楼盘推出新房源，其中全新盘有18个，另外余杭与萧山及周边各区县在12月约有12个楼盘推出新房源。一贯平淡的12月在今年反常地走出了一波上市小高峰，若延续这样的走势，那么2013年或许仍会是一个商品房供应大年。
在已经创下杭州商品房存量历史新高的基础上，即将到来的2013年，杭州商品房供应会呈现出怎样的局面？按照商品房开发的惯常流程，我们不妨以前两年的杭州土地市场，及今年库存量为线索，来回答几个关键问题。
那些深闺“地王”
2013年会上市吗
当我们在盘点每年杭州商品房供应量的时候，常常会以那些具有“指标性”的楼盘作为参照物，因为它们往往代表了一段时间内杭州楼市的现状或走势。
2006年地王“武林壹号 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)”，终于赶在今年年底推出了它的首批房源，这个总建筑面积近35万平方米的楼盘，今年只推出了66套房源，按照规划，它还有800多套后续房源量。
那些与“武林壹号”比肩的地王们进展如何呢？2007年地王之一东南面粉厂地块因规划原因多次调整开工时间，目前仍未有确切消息，按照它此前调整后的规划也有近20万平方米的总建筑面积。
2009年是地王频出的一年：钱江新城南星单元E02、03地块后定名钱塘印象，2011年9月动工但至今仍未上市，如果2013年能上市，那么也有近14万平方米的总建筑面积；南星桥粮库地块，也是开工未上市，总建筑面积约5万平方米；华润之江九里 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，一直有“即将上市”的消息却迟迟未开，明年开盘的可能很大，这也是一个总建筑面积约18万平方米的项目；还有今年10月底正式开工的中华·御品湾，按照正常的施工进度，明年也可以达到上市条件，总建筑面积约22万平方米。
2010年的土地成交量虽然不如2009年，但一样不缺代表性地块。九龙仓君玺，已经开工，项目不大，总建筑面积约8万平方米；滨江西溪明珠，预计明年能上市，这是一个容积率较低的项目，总建筑面积约7万平方米。荣安·望江南、新中宇维萨 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、德信·北海公园、宝龙城市广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)这几个2010年的“地王”项目今年均已开盘，明年只能卖尾盘了。其中德信·北海公园、宝龙城市广场的续推量较多，德信·北海公园规划有1000多套，目前已开盘330多套，还有三分之二的量；宝龙城市广场规划有3200多套，目前已开盘700多套，也还有2400多套的后续供应量。
如果这些“地王”项目明年都能如期上市，总规模也只有150万平方米左右，差不多是一个绿城翡翠城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的体量，要说对杭州商品房市场的总供应量有多大影响，也算不上，但这些楼盘非常具有“指标性”，它们若能如期开盘，至少说明行业内不同梯队的具有代表性的开发商对2013年的市场行情还是比较乐观的。
2011年的土地成交低谷
会影响2013年可供量吗
从2008年至今，2011年是杭州土地成交量最少的一年，回忆那一年，最多的就是频繁的底价成交、一而再的延期出让——整个2011年杭州主城区共成交土地56宗，约2205亩，仅是2009年的40%左右。
2009年、2010年的土地成交大年曾经在2011年形成商品房集中供应，让杭州主城区商品房库存不断攀升、屡创新高，于是，有人担心历史会重演，2011年的土地成交低谷会让2013年成为商品房供应“小年”。2011年杭州主城区仅成交22宗宅地，其中杭政储出 [2011]18号地块近期由原竞得单位退地，其余21宗宅地目前均未上市。按照这21宗宅地成交时的土地可建面积和容积率来测算，满打满算，21宗宅地的总建筑规模在450万平方米左右。
作为传说中的“商品房集中供应大年”，2011年杭州商品房的新增量是多少呢？据统计，2011年杭州市区(包括萧山、余杭)商品房新增供应面积约为870万平方米，其中商品住宅新增供应面积为674万平方米。与之相比，杭州主城区21宗宅地的450万平方米体量里，若有三分之一能在2013年转化为新增可售量已经相当不错。
但别忘了，最近几年萧山、余杭的土地上市量也不少，2011年萧山区共成交土地63宗，成交总面积2811.55亩；余杭区共成交土地83宗，成交总面积3238.66亩，两者相加远超过杭州主城区的可供量。
2010年已成交宅地中也还有不少是2013年的供应量。比如金隅田员外 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，总建筑面积近20万平方米，规划1400多户，尚未开盘；比如保利城市果岭 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，总建筑面积近19万平方米，规划1300多户，还有近1200套的量未上市；比如杭州碧桂园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)，总建筑面积约18万平方米，规划约1100户，尚未正式开盘；比如佑康·紫金府，总建筑面积超过8万平方米……
事实上，商品房可供量一直是一个随市场形势而动的“变量”。
2012年的天量库存
会抑制2013年的新增量吗
截至2012年12月24日，杭州主城区商品房存量有42809套，仍是一个高位。事实上，2012年一整年，杭州主城区商品房存量一直在4万套左右的高位徘徊，最高时达到45445套，最低时为36857套。如果算上萧山、余杭的存量，这个数据还要再增加一倍——这一年来，杭州市区商品房存量基本保持在8万套左右。
如此巨大的库存量，是否会影响2013年杭州商品房的新增量？答案几乎是肯定的，如果库存量的消化速度一直上不去，哪家开发商还会不停地续推新房源？
上周，本报曾做过统计，在杭州主城区今年开盘的204个楼盘中，成交量在30%以下的有59个，占29%；其中有22个楼盘销售为0，占11%。也就是说，有近四成楼盘开盘后成交量不足30%。
除了个别卖得特别好的楼盘之外，对很多开发商来说，2013年最大的挑战之一就是如何打破成交僵局；而对购房者来说，考虑2013年的新增供应量够不够多，不如多花点时间在可选择的楼盘中淘一淘好房源，尽管库存量很大，但适合自己的房子总是不够多。
