提要：“我们认为，房地产调控的关键是地。”全国律师协会民事业务委员会主任、上海市建纬律师事务所律师朱树英认为，一次性缴纳土地出让金的批租制是造成高房价的根源。

“我们认为，房地产调控的关键是地。”全国律师协会民事业务委员会主任、上海市建纬律师事务所律师朱树英认为，一次性缴纳土地出让金的批租制是造成高房价的根源。

朱树英向记者透露，他所负责的一份相关研究报告已于近期完成，计划通过律协和中房协提交给主管部门，建议将目前土地出让金所实施的批租制改为年租制。

年租制变土地出让金一次性支付为分期支付，能够帮助降低房价。但对于依赖土地财政的有些地方政府而言，分期支付意味着一次性财政收入的减少，这很有可能成为此项改革推行的障碍。

地价推高房价

记者：在你们准备提交给住建部等主管部门的报告中，你提出房地产政策调控高房价的关键是“地”不是“房”，原因是什么？

朱树英：国内房价逐年抬高，其主要原因是，招、拍、挂方式下的土地批租制才是房价越调越涨的根源。而国务院出台的一系列房地产调控政策，并没有针对招、拍、挂方式下的土地批租制本身进行调控或改革。

房地产是有期限的土地使用权与房屋产权合二为一的不动产。“批租制”把70年的土地出让金一次性摊入房价，房价的基价被抬高。另外，土地招、拍、挂制度，尽管有其预防和减少腐败的正面作用，却使商品住宅用地出让金越来越高。其后果是直接带动房价上涨。

更值得关注的是，一次性得到未来70年的土地租金，已成为地方政府增加财政收入的主要方式。很多地方政府肆意违法出让国有土地，竭泽而渔。

记者：年租制对房地产市场调控有何作用？

朱树英：批租制是一次支付土地出让金制度，而年租制则是按一定年限分期支付使用土地的出让金。实施土地年租制，售出时的房价没有了土地出让金的一次大额资金支付的门槛，能够有效帮助房价的调控。

选择年租制方式购房，可以降低房价中土地出让金成本所占比例，降低房价的压力，不失为一种更多买房人可以接受的新的房价构成制度。

“年租制”一旦实行，可大幅降低开发门槛，减小融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，房地产开发的金融风险也随之降低。

年租、批租并行

记者：一旦实施年租制，政府的收益可能会受到哪些影响？

朱树英：对政府而言，实行年租制意味着政府需先垫付一部分资金投入土地的前期开发。但从长远来看，作为利益主体之一，政府所获得的收入不仅不会减少，而且因为可以每年重估土地租值，还能够持续不断地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更为稳定平衡，更具可持续发展性，更符合政府财政成熟模式的要求。

记者：目前是否具备实施土地年租制的客观条件？

朱树英：无论采用土地批租出让或者年租使用的方式，实质上都是获得国有土地的使用权，是国有土地有偿使用的具体实现形式，因此在法学理论上并无障碍。

考虑到我国城市发展水平不均衡，还有很大一部分地区还处在城市建设的初级阶段，全面实行“年租制”将阻碍城市发展，因此，土地制度不能单一为“批租制”或“年租制”，而是要根据这两种方式具有不同的特点和适用性，采用双轨制。

最主要的界限应该是根据各地经济发展不同情况，对中西部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区等城市化进程还处于刚起步阶段的地区应考虑采取“批租制”；在发达城市如上海、北京以及深圳等已经处在城市化建设较为健全阶段的地区，则可采用“年租制”。