提要：上周四举行的一场土地出让会将主城区土地市场引入“金十月”的行情，而伴随着这些土地的出让，杭州土地出让规则出现的重大变化也浮出水面。

上周四举行的一场土地出让会将主城区土地市场引入“金十月”的行情，而伴随着这些土地的出让，杭州土地出让规则出现的重大变化也浮出水面。据了解，不少报名竞投上周出让地块的开发商在拿到土地出让资料的同时也拿到了一份文件《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》(以下简称《通知》)，文件明确提出“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，"从零开始"竞投配建安置用房或保障性住房面积”。也就是说，在土地出让出现高溢价率时，“价高者得”这一规则将不再适用。

关于杭州这一土地出让规则的变化，虽然《通知》8月就出台了，但媒体甚至房地产圈里都不太有人知晓，“只有近期去报名拿地的开发商才拿到这份文件，知道新出了这样一个政策。”一开发商告诉记者。而事实上，《通知》的出台也并非空穴来风。

7月19日，国土资源部下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，对当时房地产和土地市场出现的一些波动再出政策遏制，其中一条就是要求市县国土资源主管部门进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案；对预判成交价格创历史总价新高或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

显然，杭州的《通知》就是在这个基础上出台的，结合土地出让的实际情况，针对商品住宅地块，规定在投报价格溢价率达到或超过49%时，按出让起价的149%(四舍五入取整至万元)锁定，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上现场投报保障性住房面积的程序，并按投报面积最高者确定竞得人。

其实，这也不是杭州首次实行类似的政策。去年2月28日，杭州市政府出台的“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)”(即新国八条杭州版细则)中有一条是全新的举措：2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。其中涉及的宅地出让就是采取设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞报保障性住房面积的规则，只是这规则只适用于涉及有保障性住房的宅地，而且当时对于“价格上限”也没有统一的数值标准。这次的变化显然将范围扩大至所有宅地，同时划定了“49%”这条红线。

此外，据前段时间报名竞投商业用地的开发商表示，他们并没有拿到类似的文件，估计杭州目前商业地块不热，大多以底价直接成交，基本不会出现高溢价率的情况，政府暂时也没必要对商业用地出让价格进行严格控制。

从目前的市场情况看，新规则虽已悄然出台近两个月，不过至今为止还没有出现需要启动的情况。上周出让的三宗宅地最高溢价率也就36%，其中滨江区江南单元地块也是本身带有10%的保障性住房，都未达到超过49%、需要竞投面积的地步。对此，业内人士分析认为，新规出台后的9月份主城区土地市场较淡，整个月只有1宗宅地出让，所以大家对新规的知晓度不高，但随着10月份大量宅地的出让，也不排除会出现需要竞投保障性住房面积的情况。