土地市场年内首现集体抢地潮 房企加快储地是主因
地方加速推地、房企加快储地是主因
局部土地市场出现明显升温迹象。据伟业我爱我家市场研究院监测显示，8月以来不足45天内，万科共计新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗。另外，从拿地资金方面，万科、华润、招商三企业分别拿出134亿元、54亿元、45亿元用于土地储备，近一个半月的耗资量均已超过今年1至7月份的总额。
业内人士表示，随着几个月来的成交量上涨，开发商资金压力明显改观，在开发商资金缓解背景下，加之地方推地力度加大且优质地块增多促使局部土地市场加速升温。专家预计，后半段土地市场仍会维持较高热情，一方面房企加大储地力度，另一方面，地方政府也需要通过土地出让来换取财政收入。
市场 年内首现集体“抢地潮”
8月以来，大型房企年内首现集体抢地潮，龙头房企集中拿地现象更为明显。链家地产统计数据显示，保利、万科、龙湖、华润等10家龙头房企，年内置地金额已达820亿元。进入9月以后，万科地产、恒大、华润三家拿地金额共计95亿元。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，8月以来的拿地热潮是自2011年“新国八条”调控政策以来，大型房企首次大规模储备土地。他认为，对房企而言，在经历了近20个月的持续去库存化后，使储地大户们也无地开发。因此，各房企拿地补仓迫在眉睫。
中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示，在住宅交易回暖的背景下，房企资金回收较为明显，资金面大大改观。另外，库存减少，需求不减，房企对后市的预期与上半年相比也产生了较大的变化，加大了拿地积极性。
“虽然房企拿地增加，但是拿地行为依然理性。在近期上海、石家庄和合肥等地的热门地块出让中，多个标杆房企参与竞拍，但在溢价率明显升高后即放弃竞拍。”常清称，房企更多的是按照开发节奏补充库存，并未出现2009年至2010年的非理性抢地现象。
的确，土地市场热销仅是部分地区与个别项目。24日，中指院发布9月17日至23日土地市场交易情报，监测的20个主要城市土地市场供应量小幅上涨，但成交量下滑。数据显示，本周监测的20个主要城市共推出各类土地129宗，较上周增加21宗，推出面积554万平方米，较上周增加24万平方米，推出量环比增加5%，但成交方面，成交各类土地57宗，较上周减少12宗，成交面积213万平方米，较上周减少85万平方米，成交量环比减少29%。
一线城市方面，本周一线城市共推出土地42宗，较上周增加13宗，推出土地面积212万平方米，较上周增加70万平方米；而成交与前一周持平。二线城市方面，推出面积以及成交均有小幅下降。数据显示，二线城市中11个城市共推出土地87宗，较上周增加8宗，推出面积342万平方米，较上周减少46万平方米，环比减少12%。与此同时，成交土地32宗，较上周减少12宗，成交面积150万平方米，较上周减少36万平方米，环比减少19%。
陈国强认为，对于房企来说，利润能否最大化是其拿地最根本条件。因此，在土地市场价格较为稳定的背景下，房企多会选择较好地区的较热门地块，一旦超出预想价格，便会放弃购买。
动因 地方加快推地力度
“房企拿地升温最主要的原因是在对未来房地产市场预期改变的背景下，销售出现回暖，资金链压力减小，与此同时，地方推地力度加大，优质地块增多。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示。
的确，在8月下旬地方政府集中推地之后，近日，全国10余城市再次密集出让。合肥继9月19日以19.27亿成功出让5宗地块后，20日再出让总面积达565亩的4宗地块。石家庄也同一天出让6宗土地，其中出让的042号地块更是以溢价率41.7%，比起始价11.5亿元足足高出4.8亿元成交。
而北京更甚，北京20日挂牌出售4宗地块，总出让金达38.43亿元。其中，通州市台湖镇104、109地块分别以溢价率88.3%和112.9%竞出。北京经济开发区河西区x83与x86地块的溢价率也达38.6%。另外，9月24日，金融街(5.64,0.07,1.26%)控股以34.2477亿元竞得被外界预测为双料地王的北京市西城区月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目地块国有建设用地使用权，折合楼面价30428.9元/平方米。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象出现，高单价、高总价的地块次第出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。另外，最近上市成交的地块很多都为之前流拍地块，再次上市反而获得了高溢价，也可见整体土地市场已经出现了明显的升温迹象。
“地方政府上半年住宅用地成交占全年不到30%，而年度计划如果完不成，将会影响下一年度指标，因此，下半年对于各个地方来说，推地压力的确较为明显。另外，如果价格上不去，还会对财政有部分影响。”陈国强说。
事实上，楼市调控导致各地土地收入锐减。统计局数据显示，累计前7月，13个主要城市的土地出让金合计为1946.3亿，同比去年同期的3478.17亿下调44%，在主要的13个城市中，土地出让金前7月无一上涨，全部下调，其中北京等城市下调幅度均过半。
此外，财政部日前公布了上半年全国政府性基金收支情况，其中受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。
陈国强认为，地方政府有卖地的需求，房企有买地的需求，二者相互呼应，就出现了近两月土地市场升温的现象。但是，他同时指出，并不是所有房企都具备拿地条件，只是部分资金链缓解的房企开始拿地。
预判 土地市场仍会维持热度
在连续多日高成交后，管理层面已注意到土地市场已现回暖迹象。9月21日，北京市土地整理储备中心突然叫停位于大兴区、丰台区、通州区的10宗土地地块。北京市土地整理储备中心相关负责人解释，暂停这10块地的出让，主要是为了贯彻落实国土资源部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期。市土地整理储备中心表示，方案调整后将重新挂牌出让。
“地块升温趋势已经形成，在目前市场情况下，经营性土地市场在开发商资金缓解下，明显交易升温，溢价率、成交价格相比调控初均明显回暖。另外，土地价格的上行不仅代表了房地产开发商对市场的预期，更可能会影响购房者对市场的判断，甚至会影响最近调控政策的效果。”张大伟说。
他同时表示，管理层面正因为看到土地市场活跃对市场预期影响的重要性，才会选择暂停地块出让，暂时为土地市场降温。
近日，中央层面再次释放坚持房地产调控信号。住建部相关负责人日前表示，尽管不少城市房价环比出现微涨，但多数城市房价同比仍为下降。因此，随着大量保障性住房的建成投入使用，进一步稳定市场预期，房价尚不具备全面反弹的条件。
对于未来的政策走向，该负责人表示，将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
与此同时，该负责人指出，要继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管，进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房的税收征管工作。加快推进扩大房产税试点城市范围工作。同时，要加大住房用地供应力度，增加普通商品住房供给。
陈国强表示，住建部的表态再次给业界释放信号，即不允许放松调控，政策预案也在准备之中。但是，这并不意味着政策会再一度收紧。
对于未来土地市场，陈国强认为，后半段土地市场仍会维持较高热情，一方面房企加大储地力度，另一方面，地方政府也需要通过土地出让来换取财政收入。
但是，陈国强强调，只有房企与地方政府在地块位置与价格二者相互认同之时，才会有较好的交易，如果地方政府一味抬高土地价格，房企将回到静观其变的状态。而这样带来的后果是，由于住宅供应数量减少，住宅价格又进入新一轮的快速增长。因此，为了加大土地有效供应，又能控制住价格，他建议，地方政府也应采取“以价换量”的形式带来土地、财政的双收。
