47亿 上海准地王高调登场
上海土地市场迎来新一轮推地潮。
7月4日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告。其中，上海火车站北广场以北地块（以下简称“北广场地块”）以47.46亿元的参考起始总价高调出场。如该地块年内成功出让，则有望成为今年上海的总价地王。
该地块东至大统路，南至中兴路，西至彭越浦河沿河绿带，北至中华新路，总占地面积86430平方米，容积率为2.5~4.35，土地用途涉及住宅、商业、办公、娱乐等综合性物业性质。根据公告要求，该地块须按住宅建筑面积配建不少于5%的经济适用房。同时，结合地块设置110KV变电站一处，预留110KV变电站一处，另设附建式公厕。
“在上海内环推出如此大体量的优质地块实属罕见，由于地处成熟商圈的核心地段，未来地块上所建项目或将直接影响上海火车站区域的产业升级。”世联地产工商事业部华东区域总经理田爱军说。
预公告探路
无论是从上海火车站北广场出站，还是从上海长途客运总站下车，外地旅客一进上海，都可看到北广场地块。面朝上海火车站立体交通枢纽，背靠闸北密集的居民生活区，这幅被称为上海准地王的地块和北京万柳地王一样，有着令业内瞩目的地段优势。
记者从闸北区规划和土地管理局了解到，北广场地块由3幅小地块组成，沿着中兴路从东至西一字排开。其中，靠近上海长途客运总站的地块面积最大，占地约为36900平方米，容积率4.35，土地性质为商业、办公；靠近上海火车站北出口的地块次之，占地面积约26900平方米，容积率3.7，土地性质为商业、办公和文化娱乐；靠近彭越浦河的地块是唯一拥有住宅属性的地块，占地面积22630平方米，容积率2.5，限高80米。
田爱军指出，北广场地块总建筑面积约为31.6万平方米，平均楼板价约为1.49万元/平方米。目前，该地块所处区域仍是上海商务区的价值洼地，住宅和写字楼市场需求旺盛，交通枢纽带来的流动性客源和规模庞大的居住人口，为商业地产的开发提供了广阔前景。
“目前有一些开发商打电话询问情况，但还没有一家到场面谈并递交申请书。”闸北区规土局相关负责人告诉记者，北广场地块自开始预申请以来，市场反响并不强烈。对此，同策咨询研究中心分析师许之静认为，闸北不夜城板块一手住宅平均在售价格为3.5万元~4万元/平方米，酒店式公寓均价为2.8万元~3.5万元/平方米，办公楼在售均价为2万元~3万元/平方米，因此，留给开发企业的盈利空间相对有限。
“这块地的地理位置不错，但总价也很高，对开发商的资金链和开发实力有很高要求，全国没有几家开发商有能力买下并运营好这块地。”沪上一家大型国有房企高管指出，准地王身份让北广场地块处境尴尬，开发商在规划上须配合上海火车站地区的整体布局，在工程施工上要考虑铁路及地下轨道交通，同时还要承担大型商业综合体长线投资所带来的压力。
许之静指出，该地块之所以选择以预公告形式出现，而不直接挂牌出让，说明出让方对出让前景没有把握，需要以缓冲期试探市场行情。公告指出，北广场地块接受预申请的期限预定为6个月，截止日期为2013年1月4日。此外，出让人也可根据实际招商情况，提前终止预申请。
没有竞价上限
“这块地如果被成功开发，将大幅提升区域价值，一旦失败则会成为开发商的沉重负担。因此很有可能采取综合评分制，而不是以往单纯的价高者得方式。”全国房地产商会理事李骁指出，北广场地块的出让过程不容有失，一旦流拍将极大地影响区域发展的步伐。
“我们前期付出了高昂的动迁和改造成本，在选择开发商时一定会谨慎考虑。”上述闸北区规土局负责人指出，地块申请方在报名时须提供项目开发的具体设想和需求。
资料显示，上海火车站北广场虽然处于内环黄金地段，但长期以来都未得到较好的开发利用。同时，北广场地块曾是本市棚户简屋集中的特大型旧区。2005年8月，为改变北广场周边落后陈旧的现状，闸北区政府痛下决心，用招商引资的方法改造北广场。经过三期的拆迁，作为上海第一个以土地储备形式进行的旧区改造项目，上海火车站北广场区域的拆平动迁工作在2009年年底宣告完成。
根据规划，上海火车站北广场区域的功能主要有3个：交通功能为，除地铁站台和广场用地外，还包括中兴路南侧的长途汽车总站、立体式“轨道交通－出租车－公交车”零距离交通换乘枢纽、旅游集散中心；公共活动综合功能为，在中兴路北侧的恒丰路和普善路之间建立地区经济型宾馆、办公等复合中心，在普善路和大统路之间建立通道商业区域；居住功能为，在大统路和共和新路之间建立社区产业与居住区。
田爱军认为，作为上海火车站北广场升级改造工程的重要组成部分，北广场地块肩负着“区域经济引擎”的重任。在该地块的后期打造中，商业部分的发展空间最大。
7月10日，北京万柳地王花落中赫。相比之下，上海版准地王没有竞价上限，没有企业体制之限，唯一需要比拼的将是开发商对项目运营的智慧。
