楼市销售回暖传导土地“发烫”优质地块将受宠
上海7块地140.3亿元、苏州22块地130亿元,重庆8宗地11.8亿元,广州一块商住地44.2亿元,杭州2块地拍出5.6亿元……6月才刚开始,土地市场先声夺人,抢得头条。接下来还有天津、南京、合肥、杭州、石家庄等城市在6月大量推出优质地块。毫无疑问,随着4月、5月市场逐步回暖,土地市场已经燃起火焰,销售到投资传导联动效应开始显现。
从CRIC监测的300城土地成交来看, 4月土地成交规模为近一年来最低,5月土地市场成交面积开始触底回升,环比上升17.2%。其中一线城市涨幅最大,其他各线成交面积均出现上升。6月土地市场火力全开,前4天成交额超300亿元,延续5月回暖的态势,更是全面激活一、二线城市土地市场。
一般来说,市场销售回升传导到土地市场投资回升,之间有三个月。随着3·30新政以及之后的降息、降准推出,市场成交量在4月、5月出现了显著回升,土地市场也开始受到销售转好的影响而全面激活。市场回暖预期明朗,重塑开发企业信心,随着资金大量回笼和库存快速减少,拿地补仓布局下半年,成为眼下同等重要的事。从供应端看,目前市场回暖意味着能以更好的价格卖出土地,另外,随着各地土地供应计划的落地,土地集中上市成为必然。可以预见,6月份将正式开始土地市场供需两旺的盛筵。
不过,CRIC也预测,一线城市和部分二线城市优质地块才是宠儿,今年整体土地投资不会超往年。
他们认为,在房地产行业整体处于结构性过剩的背景下,土地市场的特征也愈发明显。首先不同城市间的分化越发显著,一线城市和部分二线城市将成为未来焦点;其次在价格上,一线城市地价不会出现下跌,成交价格也将不断走高,而二线城市底价成交仍是常态;最后,三、四线城市的成交规模将大规模缩水,其成交占比也会相应减少。因此,总的来说,今年土地整体的开发投资不会超过去年,成交量也不会突破去年水平。
一线城市和部分二线城市土地市场仍会量价齐升。优质地块的稀缺将导致一线城市土地成交出现更高的溢价率,特别是国土部发布限制城市扩张范围后,优质地块更加抢手,底价更高,这致使企业更多地倾向于联合拿地,规避风险。
大部分二线城市的城镇化进程仍处于加速推进的阶段,企业也对出让的地块仍然有着更多的预期,但考虑到二线城市成交受市场影响波动较大,故而开发商衡量利弊之后,也会理性对待,不会出现太高溢价,基本以底价成交。
三线城市主要是受限高额的库存和较长的消化周期影响,市场销售不力,例如中山、徐州、无锡等城市4月消化周期依然在20个月以上,如此大的库存,也阻碍了开发商拿地;而另一方面,由于土地供过于求,政府从“有供有限”方面考虑,也会有意识地减少土地供应。可以预计,三、四线城市土地供应、成交大幅缩减,将沦为土地市场的弃儿。
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