期待新的土地政策

　　“很多人对土地招拍挂的印象，往往是与高地价、地王密不可分。实际上，这也与市场大势密切相关。”业内人士表示，过去十年是城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段，在我国现有的土地、财税制度下，出现了地价上涨、房价攀升、“土地财政”等现象。招拍挂制度的出现，加速了这一过程的发生。

　　“很多人挤在一个大房子里，面对拍卖师的报价不断举牌，气氛一度推向高潮。这种场景，是那个时代的真实写照。”北京某上市房企开发商表示，从2004年到2013年间，火热的拍卖出让是最具代表性的场景，也最容易让人将招拍挂与高地价联系起来。

　　这就给土地财政和土地招拍挂带来了更多的非议，尤其是从专家学者到开发商，无不将房价飞涨的源头归咎于土地价格的上涨。虽然有些武断，但土地的升值确实直接推动了房价的不断上涨，于是对于土地出让制度改革的呼声越来越高。伴随着2010年，多个地王的同时爆发，关于土地价高者得的争议被推上顶峰，土地出让政策也在随后出现了新的变革。

　　调控令土地价格出现短暂回调 新出让制度下热点土地价格却飙上5万元/平方米

　　不再价高者得 却没能抑制地价

　　2010年3月，刚刚结束的两会，充满了对高房价的讨伐声，紧接着，在3月15日，这一天里，北京就诞生了总价和单价两个地王，先是中信以52.4亿元的总价成为北京当年的总价地王，而后，远洋以40.8亿元的价格，每平方米2.7万元的楼面价成为了当时的单价地王。不仅仅是北京，当时南宁、青岛、上海等地也相继曝出“天价地王”。终于，持续不断的高价地压力让监管层开始考虑招拍挂价高者得的弊端。一场改革风暴也即将袭来。

　　地王连连 倒逼改革

　　可以说，2010年3月15日的地王出现，直接导致了随后以限购为核心思想的史上最严楼市调控出台。但仅仅依靠限购仍旧是治标不治本，于是针对土地招拍挂的改革被提上日程。

　　2011年初，国土资源部总规划师胡存智在某论坛表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究，不一定要“价高者得”;比如先规定价格门槛，到达一定地价，再竞争就以其他标准评标。而北京、广州、上海等一线城市已经在土地拍卖制度改革上先行一步。

　　何为竞争其他标准指标?在当时还是比较模糊，但有业内人士分析认为，未来的土地拍卖市场，将不仅仅是看中房地产企业的资金实力，而是应该以土地最优发展的综合评价来进行评选。同时，大力发展保障性住房也可结束地王时代。

　　随后几宗土地的拍卖印证了新的出让政策，土地招拍挂时，设立了最高上限价格，当房企竞拍的价格触及到最高上限时，土地价格便将最终确定下来，至于谁能成功拿地，还要求触及上限价格的房地产企业接下来竞拍谁配建的保障性住房面积更大，谁就更有拿地机会。或者是采用限制未来商品房最高售价的办法，在明确了未来价格后，由开发商自主报价，谁的价格高，谁拿地。

　　当时不少业内专家对于这样的改革持欢迎和认可的态度，认为只要将项目未来的售价加以控制，就可以避免价高者得，这样能较好地将地价控制在合理的水平，以免盲目竞拍，导致价格攀升。

　　然而，事情真的这么会这样发展吗?高地价的难题真的被解决了吗?后来的土地市场发展证明，土地仍旧是房地产调控中最难把控的一环。

　　市场巨变 土地居然降价了

　　无论是限制最高售价，竞争地价还是限制最高地价，竞争保障房面积，可以肯定的是，这样的规则出台，对于北京火热的土地市场无异于一盆冰凉的水迎头泼下，土地交易瞬间冰封，地价甚至出现了多年未有的下降。

　　北京市土地整理储备中心公开数据显示， 2011年土地招拍挂不再价高者得以后，北京土地公开市场合计出让土地249块。尤其是第四季度以来，多宗土地的价格都是底价成交，甚至不少土地最终因为不认竞拍而流标。而当年在北京市场成交排名前十的房企，只有城建、万科、首开和金隅出手拿地，其他房企均未有动作。

　　数据显示，2011年全年住宅用地平均成交价格为4908元/平方米，到了2012年上半年住宅用地的平均楼面价更是下滑到了4528元/平方米。而此前的2010年全年住宅楼面单价为每平方米7255元。土地整体成交价出现了罕见的回归，基本回到2009年前期水平。

　　土地出让金也大幅萎缩，据北京市国土局相关负责人介绍，2011年前10月，北京土地出让金达到831亿元。政府土地收益为372亿元，相当于2010年同期的73%。“实际上今年的成交额和去年是持平的，但政府的土地收益比去年下降了。”北京市土地储备中心相关负责人在一次会议上提到，征地拆迁成本比起2010年有所提高。

　　具体到各个区县，土地价格都大幅下降，甚至部分区域下降幅度超过50%，例如丰台区。除此之外，通州、大兴等各区域都有不同幅度的下降。与之对比鲜明的是，商业用地的价格下降幅度有限。2010年7月到2011年7月，商业用地的价格大幅上涨，从4000元/平方米涨至1万元/平方米以上，虽然有所下调，但保持在9000元/平方米左右。

　　然而，低地价是否意味着一年或者两年以后房价一定会下降呢?亚豪市场总监郭毅认为，地价高，房价一定会高，但地价低却并不意味着房价一定就低。随后的发展也证明了低地价只是暂时的，土地成交很快就度过了寒冬，再次迎来火热的攀升。

　　竞保障房面积

　　商品房实际地价不断抬高

　　2012年，楼市逐渐走出限购的阴霾，开始明显回暖。伴随着成交的回升和信贷政策的放宽，开发商们度过了节衣缩食的寒冬，再次手握重金，扑向了土地市场。

　　经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，被称为“准地王”的北京海淀万柳地块拍卖于2012年7月落下帷幕。民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，这一价格折合楼面价高达4.42万元/平方米，刷新了北京单价地王的纪录。

　　这还只是土地再次复活的开始，虽然设定了最高土地价格的上限，但随后要求开发企业竞争保障房面积的做法，最后被证明与之前的价高者得，并没有太多的不同，最终还是无情地推高了商品房地价。

　　就在即将过去的9月份，北京就接连出现了多个地王。8月31日，经过64轮激烈角逐，“丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块”最终以50.25亿元的总价，被中铁建与方兴地产联合取得，扣除公租房部分，折合楼面价高达60000元/平方米左右。

　　9月2日，保利、首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录，成为孙河“双料地王”。

　　9月8日，东坝再次出让一宗住宅性质用地，最终由龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元地价配建8.9万平方米限价房竞得，折合商品房楼面价约为4.7万元/平方米。

　　9月9日下午，经过90轮的激烈厮杀，懋源地产以29.4亿且异地配建9.6万平方米保障房的代价摘得朝阳区孙河西甸地块。折算后的商品房楼面单价高达5.26万元/平方米。

　　不难看出，孙河、东坝、南四环这热点板块的土地价格都超过或者接近5万元/平方米，这也几乎成了当下热点板块土地价格的标杆。而通过梳理不难发现，在2004年前后，北京的核心区地块，土地价格也到不了5000元/平方米，虽然历经调控，甚至出现了土地价格下跌的周期，但最终，土地这个面粉还是与房价这个面包一样，在招拍挂的十一年里，连续上涨了十余倍。尤其是在当前，土地价格的疯涨进一步导致了商品房的高端化。

　　本版文/本报记者 李桁