当北京六环外地块拍出3.3万元/平方米的楼面价时开发商还能高调地声称对高价抢来的地有信心吗?

　　“2016年北京楼市将产生波动年底时或将迎来一波低潮。”某机构房地产分析师曾向记者直言越来越多高净值人群去海外置业地王同区域内存量市场的高端项目也将对其造成冲击北京疯狂的地价将导致未来上市的项目经营风险加大。

　　值得注意的是在这个地王集中出炉的北京冬天里土地市场的火热已经成为常态。据亚豪机构统计2015年扣除配建及竞建部分成交地块中纯商住宅的实际楼面价每平方米超过5万元的住宅用地已经有10宗之多。

　　更重要的是亚豪机构截取了自2005年-2014年的10年时间里每年北京成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的地块共20宗。除了大龙地产退地的地王外其余19宗现在虽均处于正常开发、销售状态但也提示出地王的风险所在。

　　亚豪机构市场总监郭毅向记者表示如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本北京10年时间的19个地王盘中只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月也就是4年时间。

　　地王集中营存风险

　　据亚豪机构统计上述20宗地王分别位于北京9个行政区。其中朝阳区和顺义区各4宗朝阳区经济活跃、财富人群集中顺义区则凭借临空经济带和中央别墅区双双摘得地王桂冠;孕育地王技能位居次席的是传统教育强区海淀和题材众多的后起之秀通州各3宗;另外丰台区曾诞生2宗地王西城区、大兴区、门头沟区、平谷区1各有一宗地王。

　　而这19宗地王中还曾出现一个特例。2009年11月20日大龙地产通过拍卖方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地这个数字创造了当时北京市土地出让总价和楼面价的最高纪录而后由于大龙公司逾期未签订顺义天竺地块的土地出让合同被取消竞得资格。

　　更重要的是其余19宗曾经的地王中除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均以上市从拿到到首套签约的平均周期为28个月相比12个月-18个月的正常节奏地王盘的上市周期明显滞后。

　　亚豪机构称最漫长的地块当属小巨人李泽锴旗下的子公司于2006年竞得的工体北路4号院地块沿袭港派传统的囤地增值的开发模式该地块在静置3年后被李泽锴卖给了瑞安置业又经历了2年时间才于2011年12月份开始销售该宗地块从出让到入市的时间整整跨过了5年。

　　对此郭毅称地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得虽然早期的部分地王位置优越房企敢于大胆竞地可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上但却不得不付出放缓入市节奏等待楼市成长的代价。特别是地王盘的土地成本高昂随着时间的流逝背负着巨大的财务成本也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

　　事实上记者也注意到为了消化高价地开发商付出的代价并不低甚至导致某些企业改变股权结构引入大股东欲依靠大股东背书需求资金支持转变战略投资决策。

　　平均4年才回本

　　根据前文所示亚豪机构分析得出的结论是11个地王项目平均需要4年才到盈亏平衡点但这并不意味着今年拿到地王的开发商花费4年时间也能够解套。

　　郭毅分析早期地王的地价尚在低点加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松如果高价拿地的是大型房企依托其领先的产品研发和市场营销能力能够很好地实现快速销售、回笼资金因此能够很快地达到盈亏平衡点。

　　比如2005年金地摘得的马驹桥地块和龙湖摘得的顺义后沙峪地块分别开发了金地格林小镇6和龙湖滟澜山两项目于2007年年中先后入市均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。

　　但是这样的案例仍在少数目前19个地王盘中仍有8个的销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里每一年的单价地王和溢价率地王换句话说2011年之后的地王截至目前仍未解套。

　　郭毅分析2011年开始限购人为设置了购房门槛之后无论是出于市场利空预期的影响还是具备资格的购房客群不足都在造成楼市成交量下行的同时抑制了房价上涨的速度而地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨在房价没有上涨到地王盘预期价位时房企只能选择延迟推盘以时间换市场。但是拖延入市造成的恶果并不仅仅是房企付出了更高的成本更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个强者恒强的房地产市场中慢一步则步步慢甚至会难以在北京立足。

　　而来自上海易居房地产研究的一组数据显示2015年前10个月全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%处于2011年以来的最高值占比相比2011年高了10个以上的百分点。

　　易居研究院研究员谢金龙向记者表示土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加增加了地方政府财政收入的同时降低了房企开发商的项目开发利润。

　　而《证券日报》记者在过去两年中曾走访北京、南京、上海等多个地王地块解套者有之但解套的手段并不是依托自身对产品和市场的把握而突围更多的是依托新地王的产生而解套。然而对北京目前的市场而言过去出现地王即马上带动周边房价一夜疯长20万元的现象已经消弥购房者在全城豪宅化的刺激下心态愈发理性何况未来的竞品更多选择更具多样化可见地王们将承受多大的销售压力。

　　对此郭毅认为在2015年这个地王成为常态的市场中面粉频频贵过面包地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现地王在面临着区域内部和外部整体市场时竞争程度正在由激烈上升到惨烈。地王解套难度的加大只有积极创新产品、增加项目附加值、提升项目性价比的开发商才有可能突破重围、破茧成蝶。