下半年的北京土地市场热闹异常高价地接二连三地横空出世。高价地的成交不仅意味着未来楼市的高端化趋势也正改写着北京楼市的格局更考验着房企的资金实力和产品打造能力。

　　仔细观察不难发现在这轮土地成交热潮中国企成为了首当其冲的挑大梁者。在业内看来充足的现金流和品牌优势使得国企拥有充足的信心去应对未来市场格局的变革。

　　1　土地市场迎暖冬

　　一年十三“地王”北京土地市场陷入空前绝后的火热中。

　　根据克而瑞研究中心数据显示今年年初至今北京市场共成交了96块地其中13块可称为“地王”占比达到13.54%。这13个“地王”当中除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外其余12块地全部成交于9月以后。

　　10月下半月北京土地市场进入全面亢奋状态不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地葛洲坝所拿下的樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平方米的高位。

　　在业内看来目前正值房企回归一二线城市的风口。在几年前一二线城市限购之后众房企集体涌向三四线城市非理性的开发建设以致三四线城市库存风险畸高。2014年部分城市的限购逐步解除后房企逐步开始回归一二线城市一线城市包括北京自然是拿地重点城市。

　　从更深层次来讲北京城市规划中对土地供应规模有着严格控制。面对下半年北京土地市场的集中供应房企趋之若鹜。

　　同时房企资金宽松也催热了土地市场成交。房地产支柱地位再度被拿上台面、公司债全面开闸房企是最大的受益者。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示:“一线城市仍然是各大金融机构投资和资产配置的重点区域对于‘不差钱’且融资成本低的他们来说地王的‘天价’是全局战略部署中还算合理的成本这也解释了为何地价相应走高。”

　　2　高价地助推高端化

　　周周地王、一日多地王的戏码一幕一幕在北京上演。市场更为关注的是昂贵的“面粉”和未来的“面包”之间的关系。

　　今年年初以来北京前期地王项目相继入市年内入市的10万+的项目已达十多个6万元/平方米以上的中高端产品更不在少数北京楼市的高端化趋势已经十分明显。

　　中国指数研究院分析认为高价地诞生后开发的住宅项目主要分为两类一类为按国家要求配建的保障房一类为商品房。保障房的配建比例根据国家规定及竞拍土地过程中已经确定为保证收益开发商将聚焦于高端住宅产品的设计开发。

　　从长远来看地王的诞生将带动区域住宅市场品质提升拉动整体板块价值区域内项目也会成为受益者。

　　另一方面业内人士也质疑高地价挤压企业获利空间不断入市的高端产品竞争压力也会增大。当前品牌企业重返一线城市导致市场竞争更加激烈推升土地成本随着一线城市进入门槛逐渐提高开发企业面临的风险也随之加大。

　　从资金及开发层面来看当前房地产行业融资成本较高开发商普遍追求高周转而地王对应的高端项目开发周期比普通住宅项目长高土地成本、资金投入、较长的资金周转周期以及专业化的高端产品设计开发要求给开发商带来一系列考验及风险。

　　3　联合拿地成趋势

　　面对资金和后期产品研发方面的压力联合拿地成为众多房企的选择。今年以来联合拿地的规模之大、数量之多也成为北京土地市场上最鲜明的特征。

　　11月24日房山长阳和房山阎村镇两地块最终由天恒+中粮联合体竞得。

　　11月9日石景山苹果园商办地块成交由华远+上同致远联合体竞得。

　　11月9日昌平区小汤山地块成交由华润+北京未来科技城置业有限公司联合体竞得。

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　　11月2日丰台区槐房村、新宫村旧村改造项目出让参与角逐的5家竞标主体均为联合体:天恒+中粮+首创、华润+华侨城+招商、中铁建+中铁置业、龙湖+首开+保利、绿城+九龙仓+平安。最终招商联合体以83.4亿元竞得该宗地成为北京总价第三的地块。

　　上述几宗地只是近期房企联手拿地的一个缩影实际上在近期拍卖的多宗地块中“单枪匹马”拿地的房企已经越来越少而且“抱团”拿地的主体也已经不再限于中小房企越来越多的大型房企也参与其中。

　　据机构数据显示截至11月24日北京成交46宗商品房住宅用地其中25宗为联合体拿地占比高达54.35%相比过去两年有非常明显的上涨。

　　但联合体拿地也并非万全之策。最近连续曝出的退出风波也令市场看到联合拿地背后的隐患。如何维持各方面的平衡成为房企需要权衡的重要问题。

　　4　国企成拿地主力军

　　就在11月24日冬雪也难以为北京土地市场降温。当日北京土地市场继续上演房企抢地大战经过多轮竞价最终房山两地块全部被天恒中粮联合体摘得总价68.63亿元。就在前一天北京老牌国企华远联合体也成功拿地。同一日华润联手未来科技城共斥资50亿元摘得北京小汤山两宗土地。

　　纵观最近的北京土地市场国企成为其中的活跃分子。这似乎也成为2015年北京土地市场的又一特点。

　　根据机构统计在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中有34宗地块全部或者大部分参与者均是国企、央企。

　　这其中北京老牌国企金隅便表现突出。近两年金隅相继在房山长阳、丰台区长辛店等区域相继拿地。同时金隅更是广泛布局全国多个潜力城市在青岛、合肥、重庆等多个城市相继落子。

　　在业内人士看来面对动辄几十亿的地价款国企在此时显现出资金方面的绝对优势。

　　在北京一负责营销的房企职业经理人看来“融资的便利性以及充足的现金资源给予了国企、央企背景的房地产商在土地购置上充足的操作空间。同时国企强大的品牌效应也为其后期项目运作提供了坚实基础。”上述职业经理人表示。