楼市限贷松绑 商业公寓更难卖了?

政策人民网房产2014-10-27 09:45:34

  部分“偷面积”的复式公寓产品,将随着建筑规范的完善成为“绝版”。

  对于商业性质公寓产品而言,央行松绑限贷似乎不是什么好消息。商业性质公寓兴起于住宅限购之后,因其类住宅的产品特色,加之此类产品面积普遍较小,总价较低,又有“不限购、不限贷”的特殊优势,从住宅市场转跑道而来的投资客趋之若鹜。但今年的商业性质公寓新货供应量达历史高位,并且多是集中在商务氛围较弱的外围区域,市场上的供需关系失衡,商业公寓的投资价值备受质疑。

  据克而瑞的数据显示,今年第三季度,全市商业性质公寓共有6687套新增供应,并有4506套商业公寓成交。

  库存高企

  去化周期高达11个月

  尽管整体成交量不低,但由于从去年下半年开始,广州市的商业公寓便进入了新货供应井喷期,受制于市场有限的投资购买力,公寓市场陆续积压了较大的库存量。截至9月份,全市商业公寓产品的库存约15728套,去化周期高达11个月,明显超出6~8个月的合理水平。

  房价点评网广州高级分析师肖文晓指出,供求关系决定了年底公寓市场仍然会是“以价换量”的态势。特别是在调控政策逐渐松绑的情况下,如今限贷已松绑,若再放开住宅限购,势必会影响到投资者购买公寓的投资热度。

  降价促销

  幅度最高达20%以上

  “今年5月以后,公寓市场的环境就很不好,我们8月份降价15%,很快走了三十多套货。现在价格不但没有回调,还继续小幅度下探,但成交量却很难再有起色。”一位市区商业公寓项目负责人告诉记者,由于市场上同类型的产品众多,而客户量却在减少,此前掀起的“价格战”所起到的促销效果正在消减。

  对此,肖文晓亦表示,从“金九银十”公寓的销售情况来看,广州商业性质公寓的价格普遍较前期有所下调,与今年的高位水平相比,降价幅度最小的也有3%~5%,最高的可达20%以上。不过,这类降价幅度特别大的公寓产品多少有些特殊情况,有的是产品有差异或者是清理尾货,有的则另有文章。譬如个别楼盘要求买家必须先与酒店签订一份装修合同,然后酒店每月再返回一定金额的租金给买家,“最终算起账来,实际的降幅不一定有数据显示的那么多。”

  后市被看淡

  即将步入供求两衰局面

  “市面上高性价比的商业公寓产品,大多都有‘偷面积’,而且以Loft户型为主。随着建筑规范的不断完善,‘偷面积’的漏洞会被堵上。从这个角度来看,目前市场上的部分商业公寓,可谓是‘绝版’产品。”合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示,商业性质公寓的供应井喷期即将过去,整个市场将从现在的供大于求步入供求两衰的局面。

  产品的稀缺性常被发展商标榜为楼盘优势,从供应井喷到“绝版”的商业公寓产品,其含金量是否有望得到提高呢?

  多位业内人士都对商业公寓的前景和出路感到担忧。广州中原地产项目部总经理黄韬指出,商业公寓供应量较大的外围区域,虽投资门槛较低,但未来转手风险较高,“从公寓的租客群体来看,多是中高端的年轻消费者。这部分客户更愿意留在配套齐全、上下班方便的市中心居住,外区公寓对其吸引力不大,客源不足将制约郊区商业公寓的租金水平和物业升值情况。”

  “虽说现在市场上公寓盘降价比较猛,但买家还是要谨慎入市。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,“商业公寓属于非‘刚需’的投资品,受经济大环境影响较大,市场一片大好时,这类产品就有升值的可能,但当市场行情不济时,商业公寓的投资价值很可能快速贬值” 。

  “抄底”需谨慎

  优先考虑中心区域公寓盘

  面对市场上商业公寓的“降价潮”,部分投资客都想趁机“抄底”。眼下是出手的好时机吗?

  在黄韬眼中,郊区公寓的升值前景已经被发展商“注水”,他奉劝投资客三思而后行。他不大看好将郊区公寓盘改作连锁酒店,因为当前酒店业的生意不佳,即便在广交会期间,市区路段的酒店生意亦是不复往年,“酒店业对经济大环境更依赖亦更敏感,郊区公寓改成酒店后,恐难有充足的市场需求。”

  黎文江指出,对于投资客而言,如果手上资金较为充裕,现阶段倒可以优先考虑地段优越的中心区域公寓项目。倘若手上资金有限,部分地处新商圈的郊区公寓,也可以作为候选。不过,按照目前的商业公寓租金回报率来看,市中心板块如珠江新城,商业公寓的租金回报率也仅介于3.5%~5%。,郊区板块因客源稀少,更是毫无租金回报率可参考借鉴。因此,无论是购买中心区还是郊区的商业公寓,投资客都需要做好长期持有的准备。

  而在赵卓文看来,目前市场上的商业公寓产品的投资价值都一般,投资者若想入市“抄底”,除了看价格外,还需要留心产品的可出租性、转手难度以及物业管理和经营团队实力。

  肖文晓亦提醒,投资者在做公寓投资的时候,需要从开发商的品牌实力、投资回报率、升值潜力综合考虑投资项目,建议优先选择市区以及一些有规划利好(比如地铁上盖)的项目入手,第一位考虑的应该是项目的投资价值,而不是售价高低。

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