昨日上午，国务院发布《不动产登记暂行条例》，并下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。

　　发布

　　不动产登记簿永久保存

　　《条例》规定了登记簿的登记内容，要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予以记载;规范了登记形式，要求登记簿原则上采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质;细化了保管责任，要求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记簿，配备安全保护设施，任何人不得损毁登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项，登记簿损毁、灭失的，要依据原有登记资料予以重建等。

　　不动产信息多部门共享

　　《条例》要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享。

　　未提“以人查房” 权利人可依法查询

　　《条例》规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等十类不动产，均为登记适用对象。

　　《条例》全文没有提到有关“以人查房”字句。所谓“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。

　　《条例》第26条规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

　　第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

　　《条例》还规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　解读

　　不动产登记，从咱们家说起

　　离明年3月1日实施，还有三个来月。趁这段时间，我们可以自己普及一下不动产登记是啥子，有啥用。就从咱们的家说起吧。

　　房地统一：对我们来说最直接、最紧要

　　对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。我们经常说房地产，其实房产、地产是两码事儿。

　　我国情况特殊。按宪法，我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。大家知道，国有土地使用权有70年期限。所以我们就犯嘀咕——这不就成了租用吗?对。但经济法上有说法，无限期或非常长期的使用权，就相当于所有权了。因此《中华人民共和国物权法》原则上规定住房70年后，土地使用权自动延期——尽管缺乏细则，也不清楚是不是免费。

　　有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。这就是法学家们经常说的“不动产登记核心要件是登记簿”的意思。

　　农村才是不动产的“广阔天地”

　　对于不动产登记，城里人比较关心自己的房子。但对于我们国家来说，最大一笔不动产，在城市的环路以外——广大农村地区。

　　由于经济社会发展水平限制，我国农村集体土地在流转、交易、抵押等方面市场空间尚未打开。相对于城市房地产，农村土地可交易性差，自然在“价格”上没优势。但价格上没优势，不影响价值上有绝对优势。物权法及《不动产登记暂行条例》，在法律上界定了农村不动产的范畴，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。

　　您会说，可是农村不动产交易性太差呀。对，但《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。

　　您可能动心了。但还是得告诉您，“小产权房”不得进行不动产登记。不动产登记，并不能改变全世界都通行的土地用途管制，也不可能改变宪法规定的土地所有制。

　　并非为反腐，但可能会“倒逼”反腐

　　《不动产登记暂行条例》出台，关于“以房查人”“查房反腐”话题不免又热起来，网上还有人进行“票决”。对此，我们内心相当矛盾：一方面，我们很想一路畅通无阻，想查谁就查谁，把那些贪官污吏、房婶房叔统统揪出来;可另一方面，我们又担心自己及父母子女住地全部地理坐标、门牌号码甚至户型结构、卧室客厅结构都被公之于众，弄得全世界人都知道。

　　这种矛盾态度可以理解。因为坚持“查房反腐”的人，可能是病急乱投医，是没有办法的办法。要依法治国，治贪也要依法。“种瓜得瓜，种豆得豆”。一部法规的生命力在于法理依据和法源。物权法未赋予不动产登记“反腐”功能。

　　但我们的世界从来都不像法学讲义那样讲逻辑。我们知道《不动产登记暂行条例》没有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它发挥“反腐”作用，因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。物权法也好，不动产登记条例也好，作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。

　　“阳光立法”属于公法范畴，主要指公职人员财产公示法或领导干部财产申报法。物权法所说的登记资料“公开”，是对利害关系人而言的，不同于行政法意义的“公示”“公告”，不是要全社会监督。

　　从国际经验看，“阳光立法”针对官员立法，属于官吏立法体系，不能针对全体民众。全世界130多个国家和地区正是这样做的。但没有国家要求全体民众公开财产吧。还是打个比方：《不动产登记暂行条例》，可以发挥“反腐”功能，相当于把锄头当做武器。锄头当然可以做武器，包括保家卫国的武器，但再好的锄头，打鬼子也不如枪炮。这枪炮就相当于官员财产申报法。当然，得慢慢来，而不动产统一登记，确实是今后一系列法治建设的砖，而且属于第一块砖，心急吃不了热豆腐，我们得耐心一些，先用锄头把庄稼种好。

　　专家访谈

　　最大亮点：登记信息共享与保护

　　参与起草工作的清华大学法学院副教授程啸，认为最大的亮点就在于登记信息共享与保护。原来我们靠各个地方统计往上报，但各类不动产数据都是分散的，比如住建部有统计口径，掌握每年房屋交易量，国土部也有抵押或土地所有权出让。另外这些数据都有滞后性，到年底才把数据要上来。并且这些数据不准确，因为延时申报，虚假情况很难避免，这样国家就很难掌握真实情况。现在搞实时共享，要求全国所有登记机构的信息必须实时录入，一旦登记完成，马上就在信息系统上显示出来，动态变化。随便选取一个时点，比如2014年12月22日10点24分，就能看到最新交易量，这就很准确。

　　我们查是不是二套房、三套房，靠的就是登记系统，我们原来不完善，比如纸质没有录入，很难查到，以后如果都联网，想查就很方便了。包括最高法院，正在搞加强执行，系统建成以后，想转移财产就很难了，法院发一个通知书到登记机构，可以以人查房，输入后就能查到在全国有哪些房产，这对于维护社会信用，保障交易安全，防止各种欺诈，也包括反腐，都有重要意义，真正称得上基础性制度。

　　不动产登记主要服务于交易，房屋买卖里面涉及预售许可这样一个审批信息，如果不能及时共享，登记的准确性就难以保证。

　　对房价影响不会像想象中那么大

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，很多人预测，不动产登记制度出台后，会导致房价大幅下跌，但实际上该制度的出台对房价的影响没有想象中那么大。因为不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响，但如果明年3月开始登记，完成登记还要好几年，房产税、遗产税怎么收，更不知道，因此，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。另外，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。