涉及运营成本，办公楼项目在环保方面往往比住宅项目更舍得投入

插图/兰兰

　　文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

　　2015年全国“两会”，绿色、环保关注度高，然而，高关注度仍未能弥补绿色地产现实中的骨感。广东省房地产协会会长蔡穗声告诉羊城晚报记者，从新开发商品房的情况来看，绿色地产项目所占的比例仍然偏低。

　　政府倡导绿色建筑已经多年，近年也出台过一些激励政策，为什么绿色地产总是做不起来？“卖家不爱，买家爱不起。”有资深从业人士如此总结绿色地产的窘况。

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　　只完成“绿色目标”不到10%

　　据了解，我国目前既有建筑面积达500多亿平方米，同时每年新建16亿-20亿平方米。据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国绿色建筑行业发展模式与投资预测分析报告》，就存量建筑来说，截至2014年1月，全国取得绿色建筑设计标识的建筑面积约占0.3%，取得运营标识的约占0.02%。新增建筑部分的数据也不乐观，2014年全国新增绿色建筑的开发面积不超过1亿平方米，不到全年总开发面积的6%，也不及“十二五”目标（新建绿色建筑10亿平方米）的10%。

　　实际情况可能还更糟糕。广州万科资深设计经理赵波介绍，从获得绿色建筑设计标识的项目来看，真正落实技术措施、取得运营标识的项目较少，目前取得运营标识的项目仅占取得设计标识项目的不足一成，虽然存在运营标识评价或滞后两年左右的因素，但的确总量较少，不少项目也确实存在技术措施未能完全落实而无法申报运营标识的情况。从已经落实技术措施、拿到运营标识的项目来看，受制于物业管理水平、绿色运营成本以及绿色应用技术适应性的问题，“从我接触过的大多数项目来看，真正运营得比较好的绿色建筑和使用得比较好的绿色设备和技术，的确是比较少的”。

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　　买家嘴上说爱，但掏钱孤寒

　　万科1999年成立建筑研究中心，开始对绿色建筑和住宅产业化进行技术研究和应用推广，从2011年6月1日开始，万科所有项目都按照绿色一星标准建设，同时每年都制定绿色三星建筑面积指标对各个分公司进行考核，绿色建筑项目逐年增加，但赵波表示，过程中困难很多。“从目前的市场反馈来看，消费者对绿色建筑的了解有限，对绿色地产的接受程度有限。虽然很多人对绿色地产能够切实改善通风、采光、噪声、空气质量、饮用水质量等感兴趣，但并不会因为是绿色建筑就愿意多掏钱买单。”

　　“现在的消费者，大多数都希望用最少的钱买到最多的面积，而不是宁可多花一点钱买更环保的小区。”蔡穗声表示，“消费者在进行各类消费时都有类似的心理，很多产品其实只要多加一点钱就可以做得更好、更环保，但就因为贵了一点反倒卖不出去，大多数消费者还没有形成对环保、高品质产品的追求。”

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　　买家不受落，卖家不愿费劲

　　买家不愿意为绿色地产多掏钱，也导致商家不愿费劲研究绿色地产，特别是现在房地产业竞争加剧，大家还处于追求发展阶段，对治理成本准备不足，“现在大家更关注如何降低成本，企业对数量的追求多，对质量的追求少。”蔡穗声说，“去年楼市回调，更直接让绿色地产开倒车。楼价下调，很多开发商都在想方设法地降低成本，会增加成本的绿色地产自然更不受欢迎。而为了营造楼价的‘假摔’，不少开发商还卖毛坯房，其实毛坯房是更大的不环保。”

　　“对开发商来说，不做绿色地产是因为多一事不如少一事。”有地产从业经验的设计师林先生介绍，“假如做绿色一星级产品，每平方米成本大约要增加50元，二星级大约增加100元，三星级要增加200多元，看似数目不算大，但一个上万平方米的小区就可能要增加几百万元甚至上千万元的成本，既然买家不愿意为绿色建筑多掏钱，那开发商为什么要多拿出这几百万元或上千万元呢？！”

　　当然，绿色地产也有自己的“高密度区域”，现在住宅物业采用绿色技术的不多，但写字楼、酒店等物业采用绿色技术的比例会高很多，原因很简单，住宅是卖出去的，日后用多少电费、水费和开发商没多大关系，但写字楼、酒店大部分是租出去的，采用绿色技术能降低日后的运营成本。假如在住宅项目里，采用高星级标准的也往往是商场、会所等，可以通过降低运营成本收回当初的投入。“我以前曾经参加过某绿色地产项目的设计，住宅部分采用一星标准建造，会所采用的是三星标准。”林先生说。

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　　标准缺失，反倒给自己添乱？

　　绿色技术不成熟，导致运营、维护成本居高不下也是绿色建筑占比不高的一个重要原因，有的地方虽然采用了绿色技术，最终也是形同虚设。蔡穗声介绍，有楼盘设计了一个中水系统，最终却闲置了，因为使用、维护成本比自来水还要贵。

　　“做绿色地产，不但要多花钱，而且还要多费力气，也会碰到诸如成本高、产业链不成熟、技术产品不成熟、设计规范及验收标准缺乏等困难。”赵波说。林先生认为，尤其是标准的缺失，给开发商做绿色地产也带来不小的困难，“很多绿色技术都是创新性的，还没有规范能跟得上，你说你是绿色的，可根据呢？不但验收麻烦，消费者也未必相信。”

　　“广东省房协花了十多年推动绿色地产标准的出台。三四年前，有关部门要求做一个地方标准，我们改了很多稿，去年8月份已经完成专家论证等全部工作，可是到了现在，这个标准还未最终批准，更没有实施。”蔡穗声无奈地表示，“买家不买账、技术不成熟、规范未出台等其实都只是表象，关键还是意识不到位。只有政府、企业，全社会都重视绿色环保，把它放在与经济发展同等重要的位置，绿色地产才能真正做起来。一方面要有强制性的措施推动绿色地产的发展；另一方面，政府对绿色地产也要有更多的扶持政策。建议对采用环保技术的项目减免税收，或者采用绿色技术的项目可以多增加一点容积率，或者采用绿色技术与企业的信用积分、信贷等挂钩的方式，如果有优惠政策，相信开发商的积极性会大很多。”