二手房买卖注意维权

　　近期随着楼市的升温，商品房的买卖量显著增加，而导致买卖双方对簿公堂的事件也有所增加。日前房山法院法官就“买房后户口迁移”等大家普遍关注的问题，选取典型案例，以案释法。

　　案例一

　　房主不迁户口 购房人获赔

　　2012年下半年，李洋看中房山一套二手房打算要做婚房。在中介的帮助下，他很快和房主王某签订合同并交付全部房款100万元，随后双方办理了房屋过户手续。在过户当天，双方又签订《补充协议》，约定王某在半年内将房屋上的所有户口迁出，如到期未迁出，每延误一日，需向李洋支付房价款万分之五的违约金，并继续执行户口迁出手续。然而过户后，王某因为自身原因迟迟没有迁户口。起初李洋也没有在意，然而2014年因为工作调动，他考虑将该房转卖，却因为户口问题导致卖房未果。

　　为此，李洋将王某诉至法院，要求对方赔偿2013年4月至2014年12月未按约迁出户口违约金27万余元。法院经审理后认为，王某应当支付违约金，但每日万分之五过高，最终判决王某支付违约金20万元。

　　【法官说法】为避免损失，买家应督促卖家尽快迁出户口，最好能像上述案例中的李洋一样，在合同中约定违约金，事后可据此主张损失。同时，法官也提醒卖方，在卖房之前要想好户口的迁入地，便于日后操作。

　　案例二

　　无资质签合同 买家自担责

　　2014年4月，王伟和妻子在房山某小区看中一套两居室。而王伟对自己的购房资格尚有顾虑，因其来京工作8年期间，有大半年时间跟随公司在外地工作，社保中断，但是中介表示这些不是问题，王伟也就放心地和卖家签订了购房合同，并缴纳了五万多元定金，支付了2.4万元中介费。而当中介公司向住建委提交王伟的购房资质时，审核未通过，导致王伟赔偿卖家2.8万余元损失。王伟认为中介公司存在欺诈，恶意促成双方交易，便将中介公司诉至法院，要求对方返还中介费并赔偿各项损失共计十万余元。

　　法院经审理认为，该案中中介公司虽存在一定过错，但王伟作为购房者在不确定自己是否符合限购政策的情况下，贸然签订购房合同及购房承诺书，也存在一定过错。法院根据双方过错大小，判决中介承担60%的责任，返还中介费赔偿1.8万元损失;王伟自己承担40%的损失。

　　【法官说法】有些中介公司为了促成居间服务，赚取中介佣金，会对买卖双方资质有意隐瞒或根本不审核，导致买卖双方最终不能如约履行，从而引发纠纷。对此，法官提醒买卖双方一定在确定自身资质相符时再进行买卖，避免不必要的纠纷。

　　案例三

　　涨价后拒过户 法院判卖家履行

　　2013年9月21日，李莉与王女士签订了一份房屋买卖协议，双方约定王女士将自己名下的一套房屋转让给李莉，李莉一次性付清全部购房款110万元，王女士负责办理房屋过户等手续。9月29日，李莉支付了全部购房款。同年10月，该小区房价大涨，王女士感觉自己卖亏了，便拒不配合办理房屋过户手续，要求李莉再加10万元。李莉答应涨5万元，双方因此没谈拢。李莉遂将王女士诉至法院，要求其协助过户。

　　法院经审理后认为，李莉已按约支付全部购房款，但王女士却拒绝办理房屋产权、土地使用权过户手续，应承担违约责任，故依法判决被告于十日内协助原告办理过户手续。

　　【法官说法】买卖双方签订的房屋买卖合同在不违反法律、强制性法规时一般都是合法有效的，双方都应该按约履行，否则就是违约，违约方需要支付违约金。