案例

　　王先生一年前准备给儿子买套婚房，在考察楼盘的时候，看到一则广告，上面写着：特价房，九折优惠，早到早得。老两口遂来到售楼部，售楼人员介绍说，这个优惠活动只有少量楼盘享受9折优惠，如果7天内签约还可享受折后9.6折，现在仅剩几套了。看着现场前来咨询的人越来越多，王先生担心优惠房源被抢光，于是交了定金，双方签订了购房合同。

　　房屋交付使用后，王先生和儿子前去验房，这时一家人才发现自己的房子和别人的不一样。王先生的楼房位于小区的东北侧，距离国道很近，噪音非常大。这还不算，王先生买的是底层，由于楼房密度很大，采光也不好。王先生目测，只有清晨和傍晚才能有少量阳光照进房间，而且光照时间短，仅一两个小时，光线也不是很强。

　　王先生遂找开发商讨说法，售楼部却说，车流噪声确实有，否则不会优惠这么多。不过底层受到噪声的影响要远远小于高层，因为低楼层会受到树木的保护，高层户型则相对更严重地暴露在噪声面前。王先生觉得很无奈，当初以为自己占了便宜，结果现在的房子简直不能住人。

　　律师点评

　　在一些名目繁多的优惠方式中，很多消费者会被置业顾问牵着鼻子走。一些楼盘推出的特价房往往充满“玄机”，表面看似优惠很多，事实上开发商可能采取虚假广告、虚假承诺的方式对其楼盘进行宣传。

　　根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这就意味着，有些楼盘广告内容属开发商宣传所需的夸张性文字目的是为了引起注意，制造声势，并没有明确的指标，这些广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。

　　但是有些内容虽未写入商品房买卖合同，但开发商在销售广告等宣传资料中表明其已就其商品房及相关设施作了具体的说明和承诺，这些对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定是有重大影响的，因此开发商仍然要承担相应的违约责任。

　　本期特约律师：姚洛忠

　　法学本科学历，取得律师资格、公证员资格、企业法律顾问资格及劳动仲裁员资格。现为河南万基律师事务所执业律师，兼职劳动仲裁员。

　　姚律师秉承诚信、尽责、勤勉、高效的服务理念，致力于法律风险防范，解决诉讼和非诉讼复杂法律问题，努力为客户寻求法律问题的最佳解决方法。

　　律师支招

　　姚洛忠建议购房者购房前期注重考察核实，如对开发商资质、实力、信用及公众口碑的初步了解;对开发商及其工作人员的宣传、承诺是否合法和可行有一个初步判断，对有疑问的地方一定要详细咨询，多方打听，勿轻信口头承诺。

　　在购房过程中不要轻信开发商的口头承诺，要注意收集和保留开发商及其工作人员的宣传或承诺，如书面的宣传单、承诺书，口头承诺的录音录像，聊天记录等。对自身权利有重大影响，且易消失的证据，必要时请公证处作证据保全公证以保留相关证据，并可要求开发商及其工作人员将其的宣传或承诺写进购房合同。