近期郑州地产圈儿，先是K2“强势”打入，后又出现疑似“处罚”K2的网传“文件”

　　“文件”不是定论，K2还在积极协商?授信为零、负债率高，这些说法“都是误读”?

　　竞拍中K2曾与部分企业协商退出，实际上是一种谈合作的手段?

　　河南商报记者邓飞

　　一波未平，一波又起。前脚刚刚以一种特别的方式出现在郑州市场，后脚就跟过来一个疑似重在“处罚”的“请示文件”。因为触及郑州既有的城改地块开发规则，由京赴郑前来投资的K2地产，一度卷入舆论的漩涡。河南商报记者辗转联系到一位接近K2的知情人士，对近期发生的K2事件及相关传言进行另类视角解读。

　　【进展】

　　K2深夜发表声明：

　　正与政府部门积极协商

　　7月7日，郑政出〔2016〕72号地公开拍卖。一家名为K2地产的国内百强房企突然杀出，以秒速加价200万元的节奏最终斩获。不仅如此，坊间传言，此事发生前后，K2地产多次参与其他合村并城和城中村改造地块的竞拍。

　　之后不久，一份名为《关于郑政出〔2016〕72号(网)土地出让后有关问题处理意见的请示》的“红头文件”突然流出，引发地产圈关注。对此，郑州市国土资源局有关人士多次强调“尚无定论”。

　　16日夜，K2紧急发表声明，称从未通过官方渠道知悉这一“文件”，将和郑州市有关部门接洽，并密切配合，公开、公正、合法地参与郑州的城市开发工作。

　　【独家对话】

　　18日上午，河南商报记者辗转联系到一位接近K2的知情人士(为保护隐私，简称其为“老K”)。老K透露，K2正与政府部门积极协商。与此同时，K2进入郑州市场后发生的一系列事情，以及坊间诸多传言，有了另一种视角的解读。

　　网传“文件”站不住脚

　　相信不是政府本意

　　河南商报记者：关于K2在7月7日摘牌的郑政出〔2016〕72号(网)地所引起的业界关注，K2对网传“红头文件”怎么看?能否接受?

　　老K：网上流传的这份“文件”，从目前来看，还只是一个请示文件，不是最终的处理结果。先不说其真假，单从法理上说，就站不住脚。现在是法治社会和市场经济，要遵循市场规则办事。而且郑州是省会城市，不可能会拒绝一个投资者。而这种处理建议，相信也不是政府本意。所以，K2还是在积极协商，在公平、公正的营商环境下处理问题，努力解决这个事情。

　　有些事不是K2干的

　　但被安在K2头上了

　　河南商报记者：不论外界如何猜测，K2地产已经以一种独特的方式和郑州见面。比如天伦万科在惠济区东赵村拿的地，K2参与竞争并抬高了地价;惠济区新庄花王合村并城项目地块竞拍，也有K2的身影;金水区杨槐村、管城区小姚庄合村并城地块，管城区十里铺城改地块，中原区三王庄城改地块，郑纺机“地王”地块，等等，K2都曾参与竞拍，举牌数轮之后便“全身而退”。坊间多有传言，称但凡遇到城改地块、合村并城地块出现竞争的，一定是K2参与了。

　　老K：这中间有一个误会，对于城改地块的竞拍，并不是如外界所说，每一次K2地产都参与。有些事不是K2地产干的，却被安在K2地产头上了。K2地产只是参与了其中部分地块的竞拍，比如惠济区东赵村地块、管城区十里铺地块、高新区石佛村地块等，传闻中的竞拍K2地产并非全都参与。其中，K2地产参与竞拍的郑纺机“地王”地块，因为超出了公司的预期，没有举牌到最后，放弃了。

　　K2曾与部分企业协商退出

　　这是一种谈合作的手段

　　河南商报记者：K2给郑州既有的城改地块的拿地模式撕开了一道口子，业界多用“搅局”、“捣乱”、“野蛮人”、“土匪”等词汇来形容K2。你怎么看待这些评价?K2有没有考虑过与郑州本土开发商合作开发?

　　老K：现在各种声音都有。K2是来投资的，不是来搅局的。在部分城改地块竞拍的过程中，K2曾经与部分企业协商退出，这实际上是一种谈合作的手段，只是有些合作有分歧。还有些地块，K2一开始就没有参与竞拍，也是在谈合作。截至目前，与K2合作的企业不止一家，至于合作模式，现在还没有完全谈妥。在公平公正的环境下，K2也不拒绝和其他开发商合作。

　　K2坚决进入郑州

　　是冲着“强二线城市”来的

　　河南商报记者：按照现有规则，城改地块的开发是由合作开发商提前和政府协议，前期开发商也付出了巨大努力。如何看待郑州的城改模式?

　　老K：企业不好评论政府模式，只是希望有公平、公正的宜商环境。

　　河南商报记者：K2去南京拿地，结果颗粒无收，空手而归，但在郑州的土地拍卖市场杀得血雨腥风。K2为什么要坚决进入郑州?发展战略如何?

　　老K：郑州是中原龙头省会城市，吸纳了大量的外来人口，潜力巨大，很多一线开发商都十分看好郑州市场发展前景。但是，郑州好的产品不多，K2希望把在北京开发的产品带到郑州，相信会受到欢迎。发展战略很清晰，主攻一线城市和强二线城市，郑州就是强二线城市，一定会深耕。

　　授信为零、负债率高

　　这些说法“是误读”

　　河南商报记者：在K2发布的一期公司债券公告里，K2毫不避讳银行授信为零，且公司负债较重。有分析人士就此对K2地产的资金实力表示怀疑和担忧。

　　老K：K2地产为主营房地产业务的单一性房地产开发商，按照银行的现行审批要求，都是由银行先对K2地产整体进行准入，进入准入名单后，再对其各开发项目做单独授信。目前在各大银行中，K2地产均入围授信准入名单。2015年12月31日，K2地产在各银行房地产项目授信贷款81.3亿元。所以，银行授信为零的说法是误读。

　　河南商报记者：从K2最近的债券发行公告中可以了解到，截至2013年末、2014年末和2015年末，K2地产合并报表资产负债率分别为81.96%、82.06%和78.07%。较高的负债率容易被外界解读为“家底不厚”或“风险较高”。

　　老K：对比来看，K2负债率最低，一线房企都在八成以上。K2地产2016年两次发行公司债，公开市场评级均为AA，意味着“偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低”。K2地产2016年两次融资成本分别为6.08%和6.99%，这在AA类地产公司中，基本属于相对中等的融资成本。

　　【延伸阅读】

　　神秘的“马路营销”企业

　　K2，是北京华美乔戈里实业发展有限公司的标志性代号。

　　这家自称“位列‘北京住宅销售五强企业’”的房企，以“秒加200万”、“一次加价1亿元”的“异常”举动引起郑州业界的警觉。

　　然而，在2013年，有媒体称，K2地产不过是一个在北京郊区开了几个小盘、靠马路边发小广告起家的小地产商。这种说法，在一位接近K2的知情人士看来，是一种“较强的拓客能力和营销能力”，“几位创始人都有营销背景”。

　　K2地产为何能在郑州掀起风暴?是谁在控制着K2地产?郑州一位地产商拜访K2，为何“自尊心受伤”?来“投牌”找答案吧。