从美国到日本，从香港到阿联酋迪拜，房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言，既不能“妖魔化”房地产业，也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律，对症下药，房地产市场才能健康发展。

　　美国：过度金融化成祸端

　　2001年前后，美国经济遭遇网络泡沫破裂，美国联邦储备委员会采取持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率——即银行间隔夜拆借利率——降至1%，为40年来最低点，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前上升，泡沫快速积累。

　　美联储从2004年6月30日到2006年6月30日的两年内连续17次加息，利率水平总计上升4.25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量骤然下降和房价大幅下跌，并由此引发金融危机。

　　点评：从高杠杆到与金融衍生品结合，属于实体经济的房地产业在美国高度金融化。历经数年，遭受重创的美国房地产业才渐渐复苏。回归住房市场的基本属性是一大启示。

　　日本：放任投机埋隐患

　　上世纪80年代后期，为刺激经济日本央行[微博]采取非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场。从1986年初到1987年2月，贴现利率从5%降至2.5%，一直维持到1989年5月31日，这在很大程度上导致这一阶段房价快速上涨和泡沫快速积累。

　　此外，由于日元升值，大量国际资本进入日本房地产业，更加刺激了房价上涨。从1986年到1989年，日本房价整整涨了两倍。

　　1989年5月底，日本央行选择提高官方贴现率，并在之后一年多的时间里将贴现率从2.5%迅速提高至6%，结果刺破泡沫，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济陷入“失落的二十年”，至今仍未彻底走出阴影。

　　点评：对房地产投机行为不能放任，也要避免操之过急挤泡沫。日本因为实施房地产融资总量限制、快速上调利率等操之过急的紧缩措施，导致长期经济疲软。

　　中国香港：供需失衡鼓泡沫

　　从1985年开始，港英政府出台“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985-1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。1984年至1997年，香港房价年均增长超过20%。1997年，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的贷款利率，港人也平均拿出74%的月收入贷款买房。

　　1997年10月，亚洲金融危机爆发，直接导致香港房地产泡沫破灭。从1997年到2003年，房价累计跌幅76%。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元(7.7535,0.0003, 0.00%)，比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元。

　　香港房价2011年和2012年再次呈现快速上涨趋势，也与供给不足有关。2008-2009年，香港新增住宅用地只有0.019公顷，导致2010年香港仅有约19800个住宅单位建成，不到2000年的四分之一。

　　点评：供应不足也是导致香港房价上涨的因素之一。此外还需防范外部冲击，而稳固的基本面是最坚固的防波堤。