本期《新华有约》嘉宾刘社，河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授，城市发展研究中心主任。她将围绕楼市健康，透过现象看本质，为公众释疑解惑，为楼市把脉下药。

　　刘社从事了近三十年的房地产教学与研究，桃李遍天下。她既是楼市观察员，又是“楼市中医”，既研究市场，又关注民生。

　　她一直为郑州的规划和发展建言献策，对城市建设和楼市动态的见解独到、丰满、客观。正如她所言：“研究这个行业，必须跳出去，站在更高处，才能看得更远，对它看得更清楚。”

　　对于郑州楼市的未来发展，刘社表示：“楼市经历了黄金十年，但也饱受阵痛，那个时代已远去，要想楼市健康可持续，各方都要反思。”

　　积压多年的住房渴望 　造就房价“野马”

　　刘社首先对郑州楼市做了历史回顾，2003年以前，郑州经济适用房是主流，商品房是非主流，郑州北环附近的中方园、文雅小区，就是那时候建的经适房小区。那时候人们的投资性购房意识不强，经济适用房房价在千元以内，人们是需要了才买，少有把房子作为财富增值的理念。从2003年起，居民的思维开始发生转变，从热衷经适房，转变为关注购买商品房，至2004年，郑州房价开始起飞，商品房年增幅超过13%。

　　短短一年，房价上涨远超居民收入增幅，当时很多人在观望，因为看不透。出乎很多人意料，这一涨，就是11年，房价犹如脱缰之野马，一路狂奔，当前郑州市区的房价已是2004年的3.5倍，房子成了很多工薪阶层可望不可及的梦，也圆了很多炒房人的发财梦。期间，政府几乎每年都会出台政策调控房价，从早期的“国六条”、新旧“国八条”，到2011年的“国五条”，限购、限贷、限价、问责制度、年度目标调控制度等等，政策可谓一年比一年严厉，但却遭遇尴尬：楼市表现出巨大的“抗药性”，买房者越来越迷茫。

　　刘社回顾完楼市发展的这段历史，随之深刻剖析了楼市单边上涨的原因。

　　她认为，2004年全国房价开始起飞，11年来，近乎一发不可收拾，有其深层历史原因。自1949年至1998年，中国人积压了近50年的住房渴望，引发了楼市初期长达十余年的需求“井喷”，这是中国独特国情和历史催生的楼市繁荣：需求强劲，一房难求。

　　“20多年前都是单位分房，很多都是一家人挤在一间房子里，极不方便。我们那时候很希望有一个自己的厨房，不再使用公共卫生间。那时人们眼中所谓的好房子，就是大房子。之前的几十年，人们对房子的需求，一直没有得到充分的满足。而几十年积累的住房需求集中释放，导致了中国楼市长达十二年的单边上涨”刘社如是解释。

　　城市规划升级 楼市预期调高

　　刘社指出了房地产发展的几个阶段：第一阶段是2003年到2004年，积压了几十年的需求开始释放，房价开始上涨；第二阶段，2005到2007年，在刚需和改善性需求强劲释放的同时，全国炒房之风盛行，楼市从繁荣到癫狂，“全民”开始炒房，引发投机市场的出现，导致政府强力调控房价；第三阶段，在 2008年第四季度，为应对世界经济危机导致的国内经济下滑，政府开始力挺楼市，4万个亿的政府投资，导致2009年和2010年楼市的再一轮大涨；第四阶段，2011年，政府出台史上最严厉的调控组合拳，但执行不到一年，为了提振国内经济，调控政策无疾而终，2012年下半年至今，房价一直震荡上行，目前仍在高位横盘，但交易量出现了下滑，库存量迅速增大，楼市下行压力增加。

　　刘社指出，伴随着房地产开发量的迅猛增长，人们对住房的基本需求已大部分得到满足，如果没有城市规划的不断升级，人们对郑州房价的预期值可能也就到顶了，但是通过城市规划升级，让大家看到了郑州未来的发展前景，对楼市又升起了新的期望。

　　刘社认为，中原经济区、郑州都市区、航空港区、郑上新区等一篮子规划的出台，拉大了城市建设的发展框架，大型建设项目的接连落地，带动了郑州市区居住人口的增长，进而带动了郑州房价的不断上涨， “郑东新区就是一个示范，12年前的沙窝地，现在变成了寸土寸金的CBD。错失了郑东新区的投资机会，不能再错过新规划中的投资机会，新的城市规划让人们又看到了房子升值的曙光。”刘社如是说。

　　就业岗位前景如何 决定楼市未来潜力

　　据刘社分析，从十年前郑州市区每年房子供应量300～500万平方米，到现在每年供应量1400多万平方米，年销售量突破1000万平方米。需求似乎依然强劲，但购房者的组成结构却在悄然转变。

　　郑州市官方数据显示：2014年前九个月，市区商品住宅销量下降3.18%，价格每平方米累计上涨996元。市场的反映是：一方面是需求强劲，房价上涨；另一方面是商品住宅越来越难卖，库存量增加到608.1万平方米，消化周期为8.4个月。

　　针对此种情形，刘社指出，在当前的政策与经济形势下，今后的郑州楼市，购房主体应是刚需，另一部分是改善型需求，投资需求部分占比很少。刘社强调，刚需有个特点：对房价非常敏感。而现在房价太高了，有需求，却买不起，就无法形成有效需求。近期政府虽相继取消了限购，松绑房贷，降低交易环节税收，降低公积金贷款门槛，但预计对市场的提振作用有限，政策的时效也不会太长。因为放宽限贷政策释放出的主要是改善性需求，对当前的房价，刚需购房者根本承受不起，投资性需求也不会大批进场，加上各大银行实际放贷的优惠幅度有限，所以，对政府近期的救市政策不能盲目乐观。

　　“郑州未来的楼市主要靠刚需支撑，而刚需多是中低收入阶层，要维持楼市持续发展，房价就不能上涨过快。目前郑州楼市的开发量已经很大，而原有的市民和打工者的需求已释放殆尽，需要源源不断产生新的大量需求，方能维系当前的市场。这些新的需求从哪里来呢？要靠郑州航空港、物流园区等项目发力来支撑楼市了。”刘社指出了发展前景。只有就业岗位不断增加，城市的新居民才能产生，楼市的供求均衡才能维持下去。

　　但是，任何一个城市都不能无限制地扩张，都有一个资源禀赋约束下的适度规模，城市化也有一个终结期。所以，房地产开放总量和房价长期以两位数的增幅上涨，是不现实的。

　　政府应调整产业结构 开发商要依市场需求造房子

　　当记者问及什么是健康的房地产市场？刘社认为，供求平衡，结构合理，房价合理、稳定的市场，即为健康的市场。房地产的“黄金十年”已经过去，有人说近期市场的调整会导致崩盘，过于悲观了。目前在大部分城市，楼市风险仍在政府可控范围之内。

　　政府未来应大力提振实体经济，扶植科技创新产业，不能再过分依赖房地产经济，要做好产业结构调整，努力实现房地产调整“软着陆”，才能实现楼市的健康发展。

　　任何一个城市，必须有源源不断的就业机会，且薪酬逐年增加，楼市的刚需才能培育出来。而今天的刚需，就是十年后的改善性需求者。刚需和改善性需求，是楼市健康的需求者。

　　当前的楼市已步入转型期，而开发商如何转型？有的准备“金盆洗手”不干了；有的依然在坚守。凡是打算坚守在这个行业的开发商，必须要以消费者为中心，扑下身子，进行产品创新、设计创新了。要认真研究不同阶层人群的消费心理，满足他们的不同需求。要能把握需求、引导需求、创造需求，以优良的建筑和项目满足人们的最新需求，比如养老住宅、绿色住宅、休闲住宅等等，因为人们对住宅的改善性需求是无止境的，何愁这个市场没需求？如此，政府也会有平稳的税收增长。只要遵循市场规律，别说“白银十年”，就是未来二十年或更远，这个市场也会很好地走下去。

　　刘社指出，租房市场也影响着楼市健康。她认为，租赁房市场如果租金上涨太快，租房客的负担过重，城市就缺乏吸引力，他们会选择离开这个城市，楼市也就少了源头活水。刘社再次强调，楼市经历了黄金十年，但也饱受阵痛，那个时代已经远去，要想楼市健康可持续，各方都需要反思，开发商更要转型。她也希望媒体能做好相关舆论引导。（新华房产记者 刘国军）