尽管市场去化压力依然较大，但随着中高端产品的增多和改善型需求的释放，郑州商品住宅均价稳步上涨，据克而瑞信息集团刚刚发布的10月份郑州房地产市场月报显示，全市商品住宅成交均价为9357元/㎡，达到历史峰值，且成交均价最高板块为今年异军突起的杨金板块。

　　住宅均价为9357元/㎡

　　库存去化周期约10个月

　　据58同城房产频道报道，受房地产市场成交低迷的影响，今年以来开发商拿地热情下降，土地市场快速降温，呈现成交面积与金额双双下降的格局。即便是在一线城市，土地市场成交情况也明显分化。2014年三季度全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近五成。

　　克而瑞数据显示，10月郑州共供应4幅土地，供应总占地面积14.76万㎡，环比9月下降78.94%，总建筑面积55.37万㎡，环比9月下降78.23%。

　　10月郑州共成交23幅土地，总占地面积71.23万㎡，环比9月下降41.5%。分别主要集中在高新区和郑东新区等区域。

　　与土地市场的不温不火相比，郑州商品住宅价格则是稳步上扬。10月全市住宅均价为9357元/㎡，环比上涨7.07%，同比上涨5.44%。首次破九，达到历史峰值，限购取消下的市场关注度在品质项目上逐渐凸显。

　　全市商品住宅区域供应前三名分别为惠济区(14.91万㎡)、金水区(8.37万㎡)、管城区(5.61万㎡)。重点供应项目为迎宾墅苑(6.28万㎡，646套)、保利海上五月花(6.02万㎡，498套)、嘉辰丽景苑 (5.85万㎡，617套)。

　　10月商品住宅成交面积项目前三分别为正商花语里(2.79万㎡， 290套)、金成时代广场(2.76万㎡， 280套，为历史销售数据集中备案) 、金沙湖高尔夫观邸(2.42万㎡， 254套)。

　　10月共计5个项目开盘，其中两个新盘项目入市，开盘项目整体去化率为45%，整体去化水平较一般，多数项目的主力产品为80~90㎡两房，产品线较丰富。其中万科魅力之城项目首次开盘当日去化率达100%。

　　截止到10月底，郑州市商品住宅市场存量为520.76万方，去化周期约10个月;下半年市场去化压力逐渐回升，市场表现明显弱于2013年。

　　改善型需求释放

　　杨金板块14447元/㎡价格最高

　　在限购、限贷政策调整后，各地改善型需求得到逐步释放。从郑州来看，10月刚需产品占比继续减小，90㎡以下刚需产品全市成交占比43.72%，较9月下降5.54%，140~180㎡产品环比上涨23.67%。

　　从近两年成交可见，首次置业以及首次改善类产品成交套数占比首次低于70%，主要来源于正商花语里(2.79万㎡， 290套)、金成时代广场(2.76万㎡， 280套)、金沙湖高尔夫观邸(2.42万㎡，254套)等中高端项目。

　　值得关注的是，10月全市各面积段产品成交均价均有所上涨，其中180㎡以上高端项目成交均价涨幅最大，环比上涨33.96%。成交金额排名前三项目为：正商花语里(2.42亿元)、金沙湖高尔夫观邸(2.13亿元)、保利海上五月花(2.00亿元)。

　　10月份板块成交量最大的板块是经开区板块4.13万方，成交均价最高板块为杨金板块14447元/㎡。

　　今年，郑州杨金产业园区异军突起，在人们通常的印象里，企业密集的科教园区应该是一处厂房林立、条块分割的生产基地，然而在科教新城管委会，记者得到的信息却与此相反，这儿崛起的将是一座以低碳生态、智慧高端、宜居宜业、产城融合为核心价值点的“生态宜居新城”。

　　这是一个区位优势十分明显的区域，因为这里位居郑州都市区核心区的北部，是郑东新区发展的延展区，郑州市北扩东移、沿黄河发展的桥头堡。从地图上看，这里与龙湖商务区仅一路之隔，且有多条交通主干道相连，因此又被业内称为泛龙湖区域，价值前景普遍看好。

　　商业地产存量走高

　　以价换量为主要营销策略

　　受整体市场影响明显，自2013年12月商业成交大幅下降后， 2014年郑州商业物业成交均价一直处于震荡期，最高达22957元/㎡。

　　10月商业成交价格为15367元/㎡，商业市场受整体市场影响明显，以价换量成为主要营销手段，主力成交项目锦艺国际华都(1.22万㎡，6000元/㎡)。

　　郑州市商业去化速度较慢，截至2014年10月，商业存量达349.25万㎡，商业存量持续走高，去化压力较大。10月商业成交均价排名前三区域为金水区23858元/㎡，经开区22831元/㎡和管城区21176元/㎡。

　　近一年办公物业始终处于供过于求的状态，成交量疲软;办公的主力仍然属于郑东新区，高铁周边的办公已达到一个高饱和状态。10月郑东新区办公成交占郑州市办公总成交量的52%。

　　10月份办公物业成交均价为10529元/㎡，环比下降8.48%，同比下降4.89%，主力成交项目为正商四大铭筑(0.75万㎡，10177元/㎡)、建正东方中心(0.41万㎡， 11822元/㎡)、易元国际(0.37万㎡， 11343元/㎡)、凯利大厦(0.30万㎡，10499元/㎡) 。

　　郑州市办公整体去化速度较慢，2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，截至2014年10月，郑州市办公存量为247.00万㎡。