关键词：新型城镇化

　　即将过去的2014年，给房地产业留下了两道命题：一是中国经济整体进入“新常态”，楼市不得不挥别高利润时代，转身投入“白银时代”的怀抱;二是新型城镇化正步入“受到重视又在起步的一年”，很大程度上决定着新型城镇化的落地成果的房地产业，再次成为关键。

　　回顾中国的城镇化进程，最明显的特点就是依靠地产企业“造城”。地产与其他产业发展不协调，造成多地区房价泡沫严重。而2014年年初，中共中央、国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》提出，要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

　　业内认为，新型城镇化是辐射整个中国范围的大国家战略，它将不再仅仅等同于过去我们所理解的简单的城镇人口比例增加和城市面积的扩张，而是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。在这个转变中，如何抓住其中蕴含的巨大机会，成为大大小小的开发商都在研究的命题。

　　城镇化蕴藏的机会从“城中村改造”中就可见一斑，按照郑州2012年公布的新型城镇化建设总体部署，未来3年内，郑州三环以内将不再有城中村，而在2014年郑州的土地盛宴中，“城中村改造用地”扮演了绝对的主角。

　　关键词：多元化

　　“随着房地产行业的多元与分化，房地产市场也出现许多新变化，可以说，房地产从来没有一年像今年这样，如此活跃而多变。”中国写字楼综合体发展论坛组委会秘书长刘凯先生近日如此总结。

　　在2014年，中国的房地产行业面临着社会急速发展、经济转型以及行业调控三重重压，行业分化进一步加剧，越来越多的地产公司在地产的“产”字上做起了文章，龙头房企诸如万科、恒大、保利纷纷谋求多元化转型。

　　其中，万科宣布与宝马、爱康、渣打银行等国际顶级品牌启动战略合作，其将转型城市综合配套商;复星国际从房地产开发，走向钢铁、矿业、零售、服务业多元化;恒大的多元化布局更是让人眼花缭乱，今年以来，恒大地产陆续进入粮油、奶粉、美容医院、太阳能、酒类等领域。

　　2014年，中原房地产的多元化布局同样暗流涌动。天伦集团涉足燃气领域、万达集团进军文化产业、华强集团已形成全新的文化科技产业模式。而清华园早已投资建设中原影视城，并重磅推出了奥帕拉拉水公园……

　　业内人士表示，习惯了“高速增长，快速发展”的中国房地产市场，在2014年发生了重大逆转，大型房企的高歌猛进也将结束。“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的多元化经营策略将成为中国房企规避、降低市场风险的应对之策。

　　关键词：解限、降息

　　2014年进入下半年，房地产市场突破了所有人的预期，量价齐跌。如此背景下，呼吁取消限购的风声正劲。6月，呼和浩特成为第一个以政府办公厅文件形式明确松绑限购的城市，随后取消限购的风潮迅速在全国蔓延，实施3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台。其中，8月9日，郑州市房管局在其官方微博上发布消息称，经报请上级部门批准，即日起，在市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明，宣告限购令在郑州也寿终正寝。

　　不过，从效果来看，取消限购对市场的刺激并不明显，多数城市楼市依旧低迷，仅个别明文调整限购的城市成交量出现回升，但几乎都在短期冲高后又快速回落。业内分析认为，相对于限购，限贷的威力更大。

　　9月30日，期望中的取消限贷终于到来，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。不过，限贷取消并未发挥人们想象中的威力，除了个别城市中改善型客户出现一定程度增长，大多数城市中购房者的观望情绪加重，人们都在等待更加细化的政策落地。

　　临近岁末，又一剂猛药“降息”袭来，有人计算受降息影响，“房奴”省出个买车钱不在话下。降息给整个房地产投资增加了一个重量级砝码，对整个楼市而言积极作用明显，统计显示，11月一二线城市因降息止跌，但业内普遍认为，降息仍难改楼市趋势性降温，未来银行能否把优惠落地仍是关键。

　　目前在郑州，多家银行已下调贷款基准利率为6.15%，首套房房贷利率最低为基准利率上浮5%，部分银行房贷上浮10%~15%，虽然离郑州市民心目中的利率折扣仍有较大距离，但乐观的消息是，未来连续降息的可能性非常大。

　　关键词：黑马

　　看过了全国房地产业的宏观走向，最后来看看郑州的“地方特色”。2014年，在各地楼市分化趋势愈加明显的背景下，郑州楼市走出了与众不同的一波行情，不管是房价涨幅还是销售量均领跑全国，一时间大型开发商纷纷拥入郑州，把郑州当做“避风港”。为此，中央电视台财经频道还专门做了一期重磅调查。

　　首先来看房价涨幅，11月18日，国家统计局发布2014年10月70个大中城市住宅销售价格报告，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个(郑州)。环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。其中，郑州环比零增长，同比涨0.6%，房价环比为全国唯一未跌城市。

　　而2014年郑州市房地产开发的增速也远远高于全国平均水平。2014年1~10月份，郑州累计完成房地产开发投资1407亿元，增速达28.3%，高于全国房地产开发平均值增幅15.9个百分点。而从郑州市商品房投放量看，前10个月投放2066万平方米，同比增长23.45%，全市商品房销售1498万平方米，增长14.42%。这样的销售增长，被业界称为2014年楼市的“黑马”。

　　即使在土地市场，郑州也表现出不一样的行情。跨入2014年后，全国的土地市场供求情况整体疲软，但郑州却地王频出。

　　近期，本报“今牌地产”推出的地产沙龙中，曾专门探讨过“郑州住宅价格为何一枝独秀”这一现象。不少业内人士认为，作为人口大省的省会，郑州房地产市场刚需旺盛，这为郑州房地产未来稳步增长提供了持久动力。此外，郑州的区位优势，以及航空港经济综合实验区发展规划获批，也成为郑州楼市一枝独秀的有利因素。