郑东新区，这个昔日曾被人们视为鬼城的新区，引领着当前郑州房价走势，住宅均价高达1.5万元/平方米，已然成为中国成功的新区样本;而与此同时，郑东新区作为河南首个城市新区，其具备着商业发展的先天优势，譬如入住居民和办公人口主要以老城区外溢以及“郑州新移民”的居住改善型客户为主，具备了较强的支付能力与消费意愿。除此之外，商用物业硬件条件优于老城区、配备的停车位数量比传统的花园路商圈、二七商圈更具优势等因素共同支撑了郑东新区商业的高歌猛进。

　　本文试图从宏观角度出发，以郑东新区的不同阶段发展阶段为大背景，商务商业和城市商业互为叙述主线，为广大有意经营或投资郑东商业的地产从业人、普通大众提供有价值的信息和分析。

　　昨天

　　郑东新区凭什么能从“鬼城”完成逆袭?

　　在郑东新区开始建设之前，郑州商业长期受制于城市建设，无法形成扩张性战略思维，面对外地商业资本的入侵，只能被动地做出选择。郑州商业数十年，其范围一直被压缩在火车站商圈和二七商圈之内，商业权益小、乱，整合难度大。

郑州火车站商圈

郑州二七商圈

　　此外，由于缺乏纵深战略，商业资本与地产资本难以形成有效互动，郑州本土品牌与资本各自为战，难以形成，整体性经营营销意识，而在无穷无尽的商业厮杀中，本土商业企业及资本的商业天分、思想及势力逐渐消磨殆尽，发展潜力与战略品牌布局受到很大制约，因此，跳出老中心、再造新中心就成为本土商业资本的自觉与责任。

　　去哪里再造新中心?郑东新区无疑受到了商业资本的青睐;为什么受到商业资本青睐?这就不得不提该区发展的动力引擎，主要包括有政务、城市规划、产业引进、人口导入等因素在内。

　　首先是政府策动：在中原经济区规划、郑州都市区建设中，郑东新区都被放在了重要位置，享受到了各级政府给予的政策支持，十二五期间更是制定了服务于郑州金融城建设的一系列政策。

　　其次是城市规划：颐和医院、郑州图书馆、多个中小学的投入使用进一步完善了城市的功能配套体系。伴随地铁1号线，郑开城际铁路的通车，以及各条城市快速路、主干路、次干路的相继通车，形成了面向城市内外四通八达的交通辐射能力。

　　其间值得一提的是，人们往往对于距离有着天生抗性，而城市发展空白带的阻隔往往会导致新区发展缓慢、甚至停滞。但是郑东新区较好的规避了这一点：从城市规划角度来看，郑东新区的区位选择不同于国内诸多新区的城市飞地(指隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地)状态，而是紧邻原有的郑州中心城区，非常完美地承接了郑州既有的各种资源输出。

　　然后在产业方面：郑东新区以金融服务为核心，重点发展总部经济、会展经济、高端商业、特色旅游业、现代物流业、文化创意产业、房地产业八大主导产业，力图通过高端产业带领人口的导入，实现人口规模和结构的飞跃。

　　最后为企业聚力。以金融企业为代表的众多知名企业相继进驻东区，实实在在地为郑州区域性金融中心建设增添动力。金融业的飞速发展形成了资金、人才聚集，促进了更多现代服务业等高端产业的集聚。

　　总的来说，在2003年发展初期，郑东新区通过政府和知名企业招商进驻，以政务和产业引入带动了相关产业链的上下游企业入驻;同时，也以高端低密度居住组团规划吸引着高端居住人群置业郑东新区，进而通过各种科教文卫和商业配套为进驻的产业、企业和居民提供配套服务。

　　在此大背景下，郑州商业格局开始向郑东新区扩张。时间转眼到了2010年。这一年，郑东新区CBD商业街开业，大商集团的千盛生活广场也在宝龙广场开业，同时伴随着行政单位东移，地铁施工进程加快，东区商业也进入快步提速期。

郑东新区CBD商业街

大商集团·千盛生活广场

　　今天

　　郑东新区商业的高端演进的嬗变轨迹

　　毋庸置疑，商业是任何一个区域最具活力和最为外向的载体。衡量新区发展状况，判断未来走势，商业是最好的窗口和视角。

　　2010年以前，郑东新区CBD主要的商业形态仍是分布零散的底商裙楼：CBD内外环写字楼临路底商，主要服务于商务办公衍生的日常餐饮、商务休闲需求;东风渠以北的住宅底商，主要服务于当时已入住的居民的日常餐饮等生活类消费。恰恰是这些初级业态，奠定了郑东新区CBD区域商业蜕变的发展氛围。

　　截止到2015年4月，郑东新区已在金水东路农业南路周边形成了CGD省府政务区，在如意湖周边形成了CBD中央商务区，在金水东路以南形成了 CLD 中央居住区，在郑东高铁站周边形成了高铁商务区;同时又外扩形成未来的龙湖金融中心、龙子湖大学城和科技物流园区，城市功能日益完善，产业和人口导入速度加快。

　　其中，仅仅以郑州东站为核心的高铁商圈，在3公里的半径内，就有数十个商业项目在此扎堆。而据不完全统计，这些项目的总开发体量超过200万平方米。但是，这也造成了目前郑东新区商业发展的怪现状：我们通观CBD、高铁站这两个区域，会发现这两个区域的商业均属于商务商业，并且大多属于写字楼裙楼商业，量大于求，招商困难;而真正人多的地方应该具有的城市商业，却十分缺乏。