4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。这一会议提出，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

　　政治局会议并不涉及具体问题，但对未来产业方向进行了原则性的规划。如何理解“房地产健康发展的长效机制”呢?

　　在展开解读前，我们必须把整一段新闻稿原文呈现。

　　会议认为，积极的财政政策要增加公共支出，加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度，注意疏通货币政策向实体经济传导渠道。要注重发挥投资关键作用，认真选择好投资项目，做到有市场，有长期回报。要整体推进财税、金融、投融资体制改革，解决好重大基础设施项目、市政项目、实体产业部分资金循环不畅问题。要注重扩大消费需求，有针对性地挖掘消费潜力，努力提高消费品质量和服务水平，培育新的消费增长点。要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。要把创新驱动发展作为我国经济实现动力转换的关键，推进企业技术改造，稳步有序推进化解过剩产能工作。要注意防范和化解各类风险。中央坚持国有企业改革方向没有变，依法保护民营企业产权方针没有变，坚持对外开放和利用外资政策也没有变。

　　这段话总共有9句话组成，除了提到房地产的一句之外，其他每一句话明确都是围绕一个问题，提出努力的方向和解决的方案。我们因此认为，不能孤立理解“房地产健康发展的长效机制”。房地产健康发展的长效机制是什么，还要从完善市场环境，盘活存量资产这12个字中去找答案。

　　中国的房地产市场，是一个市场环境亟待完善，存量资产亟待盘活的市场。

　　第一、中国房地产市场存在大量无效供应。我国并没有出现房屋保有规模总量规模上严重过剩，人均居住面积和城市化率都尚有提升空间。但我国存在土地出让结构性过剩，出让土地的规划用途不合理，大量建设用地闲置的问题。这既不利于节约用地，也不利于房地产开发投资稳定增长。另外，一方面大量居民的住房问题并没有得到解决，甚至还要投资兴建保障性住房，另一方面房屋又白白空置。

　　第二、我国住房按揭贷款的资产证券化率非常低，过低的基础资产收益率导致按揭贷款资产证券化无法有效开展，大量宝贵的信贷资源沉淀下来。之前每一次货币宽松周期，都是增量推动的地产销售增长，而没有过盘活存量的做法。

　　第三、我国商办物业的资产证券化程度很低，REITS试验并未顺利开展。我国的物业持有人，经常沉淀大量宝贵金融资源去自持物业。对于很多商办物业而言，一旦卖散之后又很容易伤及物业的质素。而居民缺乏投资渠道，商办类不动产投资门槛高，流动性差，一般居民又很难去选择投资这个市场。

　　第四、土地、金融、建设、财税等领域的政策碎片化，住房公积金管理条例很长时间没有得到及时修订，行业的监管主体多龙治水，周期性调控多而制度性梳理少。

　　在我们看来，完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制，可能包含以下几个方面。

　　用制度创新破解存量供给带来的资源闲置问题。主要做法包括：推进住房保障货币化，包括收购存量的闲置商品房用于住房保障;允许改变土地用途，允许将一些建设用地改为产业用地，在符合相应法规要求的情况之下允许灵活调整规划条件;严格控制一些土地过剩区域新增土地的供给，鼓励因地制宜刺激当地需求。

　　用制度创新的办法推进MBS，释放存量信贷额度，既避免大水漫灌，又保证支持个人合理的住房需求。尽管银行的基础信贷资产收益率偏低，但如果公积金或其他的制度创新能够推动MBS展开，则可以预见按揭贷款额度将更加充裕。我们相信，这种住房金融支持措施，是具备现实基础的。

　　积极推动REITS，盘活存量物业。投资性需求并不是洪水猛兽，股票市场有投资者，房地产市场也有投资者。如果能够通过积极发展REITs的方式，将投资者引导向商办物业为主的市场，则这既是对住宅市场的减负，也是有效盘活沉淀在商办不动产的大量资金，有利于稳增长。具备再投资能力的企业就不用沉淀大量资金于持有物业，试图分享中国经济成长的普通居民，就可以购买到更加丰富的金融产品。

　　改变监管碎片化，调控周期化的特点，因地制宜寻求行业治本之策。

　　总之，我们认为盘活存量和制度改革，是未来建设房地产健康长期发展的精神核心。这一轮房地产政策的变化，不再是以前那种周期性调整信贷和行政管制政策放松。以前总是以增量的需求试图解决供给过大的问题，其结果经常是进一步刺激了供给;现在则侧重在供给端解决问题，辅之以适当的需求释放，从而求得行业的长期健康发展。

　　我们坚信，未来的政策比2009年的政策影响更加持久，最终可以证明，“中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。”(李克强语)，房地产行业的健康稳定发展也是长期的。这种长期的，超越资本市场普遍预期的地产市场，并不来自于当前制度环境下的均衡，而来自于新的制度(住房保障货币化，用地规划调整，MBS，REITS等改革)之下的均衡。