一、从房价讲起

　　1、房价的可比性问题

　　先从房价讲起，大家记得08年的时候经济学家徐滇庆和深圳的媒体人牛刀打了一个赌，赌一年以后深圳的房价是涨还是跌，个人不太理解徐教授不知为啥要把自己娱乐化——这话是他自己说的，打赌一年以后他说这个赌局被娱乐化了。可以说这个赌局从一开始就注定没有结果，赌的是一年之后深圳的房价涨还是跌，但双方所说的房价含义都不一样，一方的依据是深圳市国土房管局公布的成交均价，另一方的依据则是国家发改委、国家统计局每个月公布的房屋销售价格指数。

　　房管部门的成交均价的形成比较简单：把当月所有成交的新房总价除以总面积。这样形成的均价受当期成交结构的影响很大——如果这个月成交的都是豪宅，这个月的房价肯定就高;等到下个月，可能中心区没有新盘供应，成交的都是边远地段的，房价就低。但这样来比较这两个月的房价显然是没有意义的。

　　再看统计部门，现在和过去统计新房价格的方式是不一样的，过去是由开发商填报表，把本公司本月的新房成交情况报送统计局;后来采用抽样方式，选择固定样本，这样相对会科学一些。但问题在于新房的样本是无法长期稳定的，卖完了这个样本就不存在了，于是需要重新确定样本，当然统计部门会做出相应调整。

　　其实根据个人了解，当初建设部(就是现在的住建部)搞了一个城房指数，相对来说是最靠谱的指数之一。这个指数据了解内部一直都在做，但一直没有对外公布。这个指数是用Hedonic方法做的，我们翻译成特征价格法，即采用统计的方法决定若干特征属性对房价的影响，然后再根据房屋的特征属性确定其价格。房地产产品的特点是个体差异很多，几乎没有两个完全一样的房子，所以在比较两个房子的价格时，必须要把两个房子的属性修正成一样的，才能做比较，特征价格法的目的就是进行这样的修正。

　　回到徐教授和牛刀打赌的话题，因为统计方法不一样，所以所谓的房价口径是不同的，不可比。

　　2、被各方扭曲的房地产业

　　房价问题大约是从2005年开始引起社会和中央政府关注的，而中央政府开始对房地产市场做出行政调控是更早的时候，2003年，那一年先是央行发了一个121号文，接着国务院发了一个18号文，两个文件的调子个人认为可能是相反的，当然也可能是强调的不同侧面，央行是提示风险，国务院是要促进房地产发展。接着是2004年的“831”大限，所有土地都要招拍挂，低价拿地的路子被堵住了。

　　2005年国务院出了“国八条”，之后就可以说算是年年出台调控政策，刚开始调控的时候我就对中国的房地产业有两个字的评价“扭曲”：中国的房地产业一直是被政策以及相关各方博弈下扭曲的——在近十年持续不断的宏观调控之前就已经是这样了，大致是从1992年邓公南巡之后开始的，房地产就一直是在不少时候被视为一个工具，当一个产业成了一个工具的时候，它就很难按照自身规律独立发展了。

　　3、当前房价的走势

　　具体到当前形势下，下一步房价如何走。首先，房价涨还是不涨，这个问题从来没法用是或者否来回答。

　　正因为房地产是作为宏观政策工具在使用，所以房价是和宏观经济紧密联系的，个人认为，基于房地产与宏观经济的密切联系，只要经济不彻底垮掉，房价也不会大降，特别是一线城市的、市中心的房子，可能会在需求的推动下，往往不会降，还会升。但这一轮政府对房地产的托底目前看似乎还是不能改变下行的总体趋势，这一点我们在调研时发现，开发商看的很明白，当初房价不断上涨的时候，不管是政府打压还是少数专家鼓吹房价要降，开发商都不搭理，现在开发商同样不搭理，“330新政”之后，开发商的普遍心态都是趁机“快跑”，很少人傻到想去提价。目前观察，五一期间的新房销售基本上也是这个套路，往往是口说涨价，实际上暗自促销。

　　二、关于房地产估价

　　宏观的就说到这里吧，说说微观的。刚才说房价的统计口径导致房价不可比。而对于房地产估价师来说，要谈房价也必须先确定其内涵。

　　首先，房价是和时点相关的。1998年的时候，中央电视台焦点访谈报道了一个案例，说是珠海的一栋楼，三家机构估出了四个价，从评估角度看，这应当说是可以理解的。实际上，四个价格的估价时点是不一样的，分别是1994年6月18日和1996年3月11日。其次，价格内涵也不一样，有的估价结果是包含了需要向政府补交的地价，有的是不包括的。甚至土地的性质也不一样：标的物原来的土地性质是工业用地，但地块地处市中心繁华商业地段，早就已经用来作为写字楼，所以有的估价按照法定用途工业来估价，有的是假定土地能够变更用途为商业来估价。土地性质也属于价格内涵的一个方面。一套房子是否处于出租状态，估算其价格也是不一样的。所有这些，都是因为房地产的权属对价格的影响很大，土地法定用途、是否出租、是否抵押……这些都表明房地产的权属状态不同，导致其价格也会不同。

　　另外，不同的估价目的所估出来的房价也是不一样的，最常见的估价是估算市场价，或者用会计的说法叫公允价值，可以理解成市场交易各方对成交价趋向一致的一个认识。所以最常用的估价方法就是市场比较法，用市场上实际的成交案例(必须是正常成交的，同时还必须是同类或者相似的，例如标的物是两房一厅的，就不能拿一个单间的作为比较案例)来类比，为了去除偶然因素，至少需要三个以上可比实例，取平均，目的就是消除偶然因素影响。

　　但有些时候不是估市场价。例如将来需要征收物业税的话，课税价格往往就不是按照市场价。课税价通常会低于市场价，这里面原因很多，一是因为课税属于政府强制行为，政府强迫老百姓交税，总要让人在心理上有些安慰，所以会把课税价格定得低一些。另一个原因在于课税估价是全面覆盖的，如果把每套房都估得那么准确，估价的成本太高。不过随着批量估价mass appraisal技术的成熟，课税价格同样可以是按照市场价的。

　　另一个常见的情况是抵押目的的估价，我们学会专门为抵押目的做了一个指导意见，在英国美国则专门有抵押估价的standard，我们算是初级阶段，所以还只是guidance。在抵押估价指导意见里面会详细地要求估价师按照审慎的原则确定抵押物价格。审慎估价的结果就是抵押目的下的估价结果也会低于市场价。