郑州商业地产去化加速度，再迎发展曙光，那么，商业地产将何去何从?郑州商业地产的前景究竟如何?记者连线上海三益佳柏资产管理有限公司事业四部总经理黄涛、RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东、郑州同致行研究部总监王宝霞，六问郑州商业地产现状。

　　郑州商业地产供应量究竟有多大?我们该如何看待?

　　【关键词】连续两月供不应求，去化速度加快

　　【解题人】郑州同致行研究部总监王宝霞

　　郑州商业用房的供应量一直以来都处在高位，而且自2013年之后库存量激增，2015年，3月、4月份连续两个月呈现出供不应求的局面，4月份月度供需缺口为1.84万㎡，去化速度明显加快。

　　郑州目前商业地产库存形成有三方面的原因：一是前几年住宅限购后，资金流向商业产品，有需求自然有供给，大量开发商投资商业地产开发，城市综合体的不断出现推高了市场供应;二是市场供应放量而近期投资需求热度消退，商业去化缓慢，库存逐渐积累;三是目前开发商对商业的自持比重有所加大，越来越多的商业产品不再进入销售环节，助推了库存高企。

　　郑州商业用房的库存有什么显著特征?

　　【关键词】结构性失衡，高品质项目缺乏

　　【解题人】RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东

　　首先，对于购物中心总量来说，郑州仍然是不足的。现有大型购物中心主要集中在主干道和地铁沿线的核心商圈内，以二七商圈和花园路商圈为主。而诸如金水北区，管城区西南部，中原区北部很多区域都有大量人口但没有大型购物中心，只是以超市卖场类的业态在满足消费者需求。而广大的郑东新区，只靠丹尼斯七天地、宝龙城市广场和未来的熙地港也仍然无法满足客户需求。这种结构性的供求失衡是郑州市场的明显特征，同时也存在着诸多的市场机会。

　　其次，超过200万㎡的库存量以及去化周期的分析，仍存在着统计方面需要确认的地方。从我们服务的很多开发商的具体情况来看，商铺特别是社区底商和商业街，很多开发商都在主动自持，待小区交房入住价值提升之后再行销售。而从单盘项目来说，类似蓝堡湾贵人街、万达中心商业街等项目去化都比较良好。所以数据结构方面仍有商榷的地方，不需要产生恐慌。

　　郑州商业地产还值得投资吗?商铺还值得买吗?

　　【关键词】谨慎选择更具投资价值的产品

　　【解题人】上海三益佳柏资产管理有限公司事业四部总经理黄涛

　　按照郑州城市规划目标，到2030年，郑州都市区将达到1000万人口规模，变身国家级中心城市。中原经济区、航空港区等国家战略的逐步实施落地。二七广场与郑东新区两个城市主中心，福塔、碧沙岗、东站、花园路、龙湖五个副中心的规划定位将支撑起整个郑州未来商业核心的大发展。

　　郑州商业地产还值不值得投资?我认为答案是肯定的。不过在选择产品上则更需谨慎，包括所处地段的现状及未来发展方向、开发商的综合实力经验、商业项目规划的科学合理性、物业结构是否能满足后期的招商运营、投资回报率是否能达到自身预期、商管公司是否经验丰富能够驾驭好该项目，满足了这些条件才能够最终做出投资决策。

　　特别要提到的是，一个专业的商管团队对商业项目的价值挖掘提升将起到至关重要的作用，比如三益中国做的是商业地产全产业链，能从项目的初始拿地分析、规划定位、商业设计、招商运营、后续增值服务等方面统筹考虑，确保商业资产的保值增值。

　　社区商铺还是不是稳健的投资品?郑州哪些区域的商铺值得关注?

　　【关键词】租金涨幅不会快，关注城改项目商铺

　　【解题人】RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东

　　一般来说，综合体项目会进行统一定位、整体规划、统一招商、统一运营来保证经营效果，通过自持招商大型主力店来带动商业的人流量，通过出售中小型商铺来获得现金流回报。近年来的城中村改造都有着大体量的商业供应，未来市场竞争和选择都会非常多。建议投资者选择有商业开发经验的品牌项目，有统一规划和运营计划的，开发商自持比例较大，有主力店和特色店带动的项目进行考虑。

　　社区商铺特别是底商通常来说投资会较为稳健，因为其业态主要以生活配套为主，消费人群稳定，对物业和经营条件要求不高。但通常来说社区商铺的租金回报会有上限，生活配套型的商铺经营类别和营业额决定着其对租金的承受能力，目前郑州社区商铺的租金水平主要集中在80-120元/㎡/月的区间内。在消费水平没有大涨的情况下，租金的回报增长不会太快。

　　石俊东建议，关注一下金水北区、航海路沿线等大型城中村改造项目，此类项目多属于原有人口密度大的区域，改造后人口回流速度有保证，销售型商铺存在一定的投资机会。

　　现在买商铺，投资收益率该如何看?

　　【关键词】商业投资看未来

　　【解题人】上海三益佳柏资产管理有限公司事业四部总经理黄涛

　　黄涛表示，商业投资是看未来的，看未来发展趋势与潜力，无法以当下市场来评估其未来价值。商铺当前的售价、租金是投资人投资收益的基础，而商铺结构(层高、面宽、柱距)、临街性、LOGO昭示性、临近主力店、交通、停车场、有无运营管理等因素，则决定投资人的投资保障。

　　如工程条件、配套、对经营业态有无硬件制约等，具备餐饮条件要比不具备的更有经营保障。“既然是看未来表现的产品，收益率的高低，我们建议从10～15年的周期、6%的回报率来衡量。即投资总价能在10~15年周期内，用租金回收，即为良性资产。如能经营有方，后期再次转让亦会有较好收益，而且商铺物业本身还有一定的增值效应。”

　　如何看待现在的商业地产消化速度?目前购买商业地产产品的购房群体是哪些?

　　【关键词】整体市场平稳，买卖双方专业度提升

　　【解题人】RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东郑州同致行研究部总监王宝霞

　　石俊东表示，近两月来的供不应求局面从结构上来看其实是供应较少的缘故，月度供应在2万-3万㎡实际上属于较低的水平。而3万-4万的月度成交也属于正常的水平，整体市场较为平稳。

　　就我们的市场监控来看，通常单盘商业的年去化速度能达到1万-2万㎡，对于住宅社区8%的商业比例和社区底商来说，销售速度通常都是较为理想的。目前的主要客户仍然是以投资客为主，但对于商业地产租金回报懂行的交易人群正在增多，从买卖双方来说大家的专业度都在提升，也将促进市场健康发展。

　　王宝霞告诉记者，4月，商业用房成交面积段中，以50-100㎡面积段产品成交最好，套数占比43%;其次是30㎡以下产品。

　　“现在投资商业的，一大部分是自营型、带有项目的人。”王宝霞表示，这部分商家对购买商铺有很积极的想法，资金量比较大，愿意变成实际的资产。还有一类是带有资源，能够进入比较受欢迎的行业，比如加盟教育、餐饮、快捷酒店之类的投资者。另外一部分则是中小投资者，投资金额在60万~100万。这部分投资者需要有清晰认识，越是小金额投入，失败的可能性越大。