从33年前汝河小区打下第一根桩起，郑州正式拉开了新中国商品住宅建设的帷幕。历史的车轮不断向前，郑州的房地产格局也在短短数十年之间发生了翻天覆地的变化。从国企、央企扛起楼市大旗到包工头们纷纷转型做地产再到外来地产巨鳄争相进驻;从旧城改造到大盘时代再到豪宅频出，郑州的楼价也在一路走高。

　　历史已然逝去，未来仍难以预测，但可以确定的是，巨头时代不再，群雄逐鹿已经来临。

　　80年代：国企、央企唱主角

　　上世纪80年代，在郑州从事地产开发的是中房公司等国有企业。在地产萌芽阶段，成立于1982年的中房郑州公司先后建成了汝河小区、同乐小区、绿云小区等10多个旧城改造项目和新的住宅小区，是郑州地产业当仁不让的旗帜，担当中原房地产领跑者的角色。

　　当时的人们还处于单位福利分房的年代，房地产开发公司也是寥寥无几，基本上是国企一统天下，各种限制条件也使得郑州不可能出现更多的房地产开发公司。

　　房地产开发企业基本上就是一种任务式的开发，一味追求开发的速度而并没有将工夫放在产品的样式上。一般按国家计划征地、拆迁、建房，然后再按计划进行销售，购买也主要以单位“公费购买”为主，户型和面积上都有严格的限制，只是满足简单的居住功能，解决居民“住”的低层次需求。

　　90年代初：民营房企初长成

　　1992年前后，一批民营房地产开发公司如雨后春笋般涌现出来，国企一统中原的局面被打破，民营经济开始活跃起来，建业、德亿、金成、姿华等一大批房地产企业也是在这个时候应运而生。

　　房地产市场活跃，也让一些欲投身房地产行业的投资者感到春天来临，纷纷进入房地产行业“淘金”。与此同时，国家也收紧了银行贷款融资的箍。外资和民间一些闲散的资金开始有了用武之地。

　　一个时代的转变常常是从最小的变动开始，而最初只有很少的人能感觉到。河南建业集团的掌门人胡葆森怀揣着当时从香港炒楼花赢得的1000万港币和自己对人生的憧憬和追求毅然回到了河南。

　　胡葆森开发的第一个楼盘是占地360亩的金水花园，但当时的河南人是不认识商品房的——房子还得掏钱购买，显得不可思议——有楼无市的困窘让胡葆森每天都要吞两片舒乐安定才能睡着。胡葆森并未气馁，推出按揭销售、“十年还本”等让人耳目一新的售楼方式，打开了局面，也奠定了如今建业集团的基础。

　　上世纪90年代初的中原地产，就是在第一批中原地产商人不断摸索和借鉴外地经验的基础上发展起来。那是一个混沌初开的时代，英雄的崛起，就是在对未来市场的准确把握和判断之上。

　　新世纪初：英雄立马起中原

　　从1998年起，今天郑州市区内的一些经典楼盘陆续建成，建业、正商、鑫苑，如今河南地产强企已经崭露头角。这一年，由于国家开始停止福利分房，商品房的概念逐渐深入人心，老百姓第一次知道，住房不必再凭资历和级别来确定，房子可以在市场上买到。更重要的是，住房的面积和户型也有了可供选择的余地。

　　对于地产人来说，这是一个跑马圈地的草创年代，随着郑州“东扩北移”规划的实施，地产商开始随着规划的脚步把“楼盘风暴”扩展到曾经荒凉的经三路、东风渠。楼市的潜移默化，带动了郑州北部的大变迁，关虎屯、徐砦等都市村庄的地价开始高涨，而郑州房价也在这个阶段首次翻了一番，由一千多元的均价上涨到两千多元。

　　在这一时期，地产商开始了华丽转身，商品房由原来简单的住宅型开始向居住型转变。地产企业不再仅仅考虑当地的老百姓需要什么，而是主动对市场进行细分，注重住宅的居住功能之外的需求，会所、门面房、学校等多种配套设施被大量引入小区规划，外部环境也注重宣传地段、交通、环境所能提供的附加价值。

　　这一时期，河南地产商建造了很多标志性楼盘，而且在地产开发上摆脱了早期粗放型经营的模式，注重对居住小区生态化居住条件的开发，专业化团队开始操作楼盘的规划、营销，小区开发也开始针对不同收入人群。

　　2004年至今：外来品牌房企相继进入

　　2004年之前，上海中凯、长江等一批外地房地产企业也尝试在中原跑马圈地，但这不过是小规模练兵而已。2004年前后，天津顺驰、上海绿地等省外地产企业开始进入郑州，郑州楼市开始“动荡不安”，地产行业掀起了新一轮的角逐。

　　对于地产业来说，一个崭新的名词成为新的增长点，那就是郑东新区。2004年开始，郑东新区房地产开始走向火热，当年郑东新区的房地产开发投资11.74亿元，2007年达到47.29亿元。而2007年大规模城中村改造的启动，使房地产市场呈现出前所未有的繁荣。

　　此后，郑州房地产业一路高歌猛进，以万科、恒大、万达、保利、金地、碧桂园等为代表的多个房企陆续进入郑州，彻底改变了郑州房地产原有格局。

　　这些一线企业，除了拥有雄厚的资本、强大的操盘能力以外，还给郑州带来现代的设计概念以及全新的居住理念。不仅如此，这些品牌房企还把深圳、广州一些成熟的经验和产品带来，让郑州的房地产业一下子进入百花齐放的局面，也将传统的格局打破。

　　绿地的到来，让郑州商办物业大步向前;恒大的到来，让精装房的理念深入郑州;万科城掀起的超级旋风，让郑州见识到了品牌的力量……面对一线房企来势汹汹，除了建业、正商、正弘、新田等本土房企有能力抵挡以外，很多本土中小开发商只能寻找其他机会和出路。

　　到了最近几年，商业物业的形态也在明显发展。从原先的金博大、丹尼斯百货，到如今的万达广场、万象城、大卫城等现代化购物中心，花园路商圈、秦岭路商圈等新商圈的崛起，不仅改变了以往商业的单调局势，部分商业甚至成为郑州的城市名片和新地标。

　　而今，楼市新常态下，黄金时代切换为白银时代，郑州楼市正逐步告别垄断时代，本地虎过江龙逐鹿郑州，恢弘时代画卷才刚刚展开。