（中原网讯 记者刘颖健）追本溯源，郑州商品房小区发轫于上世纪九十年代中后期，截止目前已经有20年的发展历史。

　　在经济形势发生深刻变化的当下，很多人开始冷静地分析与思考未来郑州房产有哪些会增值，哪些会贬值?在想这个问题之前，我们很有必要去了解下在过去20年中，哪些房产在增值，又有哪些因素保障了房产的增值。从1995年的绿云小区/1997年的建业金水花园/2001年的文博花园，到2007年的正弘数码公寓/2009年的英地天骄华庭一期/2010年的龙源世纪家园，再到2011年的永威东棠/2013年的开祥御龙城/2014年的绿都紫荆华庭这些楼盘中，我们可以发现，地铁、学校、医疗、交通的便利、公园绿化、物业管理、周边的商业和酒店以及政府机关部门搬迁所带来的周边各种道路、绿化的完善，都是商品房小区增值的关键因素。举一个很直观的例子，比如那在2009年成为地王在2010开盘的英地天骄华庭和同在金水区的普罗旺世波特兰相比，由于前者有学区房保障，后者则因身处金水北区，被大片待拆的城中村所包围环绕，虽然居住舒适度和小区品质两者旗鼓相当，但由于周边配套的缺位，导致了现在两者二手房价相差4000-5000元/平方米，由此可见学校对小区增值的拉动力。

　　所以我们在购房时，如果希望未来的房产增值，以上那些因素在看房时务必要考虑到。现在是2015年11月下旬，近期郑州又有一批新楼盘浮出水面，其中也不乏如碧桂园、正商、康桥、锦艺、万创等一批具有开发实力的房企。那么，这一批新楼盘具体都是谁?项目具有哪些优势或者硬伤?哪一个最令你怦然心动想要入手，又有哪一个最令你鄙视万分不屑一顾?掌上楼市为你逐一呈现。

　　金水区

　　泉舜上城

　　电话：037155898888

　　项目地址：金水区黄河路与南阳路交汇处向东100米路北

　　开发商：郑州泉舜中州上城房地产有限公司

　　项目情况：

　　泉舜上城占地面积230亩，建筑面积90万方，属于城中村改造项目，其中安置房体量占70%，除此之外可以用于市场销售的只有7栋楼，首批房源预计推出10#、11#、12#、13#、16#共5栋楼，房源约1350套，户型以68-130㎡的两房和小三房为主。

　　掌上楼市点评：

　　泉舜上城的开发商泉舜集团是厦门泉舜， 厦门泉舜集团是以厦门泉舜集团有限公司(以下简称集团公司)为核心企业组建的企业集团，成立于2002年，集团公司注册资本为5600万元。泉舜集团以房地产开发为主营业务，同时从事综合贸易、污水处理、机电工程、纸制品制造、实业投资等业务。目前，泉舜集团旗下拥有包括洛阳泉舜房地产开发有限公司等八家紧密型企业，洛阳泉舜房地产开发有限公司目前在洛阳开发的有洛阳泉舜财富中心和洛阳泉舜唐庄两个项目，泉舜上城是其在郑州的第一个项目。

　　因为住宅房源的少量，开发商主要寄托于其16万方的商业、270米的风情步行街，进行商铺租售以此实现盈利。但在今天实体商铺被互联网的猛烈冲击下，郑州商铺寒风萧瑟中商铺卖不动、租金上不去、商铺空铺率增加，大批门店关门歇业，由此泉舜上城的商铺未来的命运，也不由得让人捏了把汗。但也有人认为，泉舜上城所处的黄河路南阳路位置十分优越，，临近未来的地铁3号线和5号线，交通方便，周边配套也较为成熟，关键是人流有保障，商业方面应该不会太失败，就像当年人们都不看好的中原区锦艺城一样，后来的人气之旺盛是人们没有预料到的。但目前项目进度缓慢，掌上楼市通过在郑州房管局上的检索，发现其预售证等各种证件尚不齐全。

　　中原区

　　万创·学区1号

　　电话：037167638888

　　项目地址：二七区京广路与中原路交汇处、郑州四中北50米

　　开发商：河南省大自然置业有限公司

　　项目情况：

　　万创·学区1号总建筑面积约70000㎡，由一栋32F住宅、一栋27F住宅、三层沿街底商及地下车位组成。项目户型方正，面积多变，户型设计有40㎡一房;50㎡一房一厅、90㎡两房，满足您的不同面积需求。项目设计地上、地下双停车位，近1:1超高车位配比，小区绿化配比采用空中平台景观规划，景在门前，景在窗下。

　　掌上楼市点评：

　　万创·学区1号，由百亿名企万创集团投资开发。

　　万创集团作为一家多元化的大型集团企业，目前有8大产业布局全国，员工逾2000人，河南万创总部位于郑东新区千玺广场，公司主要业务覆盖房地产开发、通用航空、现代有机农业、星级酒店、养老健康、金融投资等。当初，万创集团是以河南省大自然置业有限公司之名拿地，2014年3月12日成交，大自然置业为河南万创地产集团控股子公司。

　　名校+商圈是这个项目的最大特色。

　　万创学区1号，顾名思义，首先说一下其丰富的教育资源，包括郑州四中、郑大附中、郑大附小、二七实验小学、京广路小学等;此外项目所处地段成熟，周边有京广路、中原路、公交车、地铁等交通设施，出行便利，自驾方便，距地铁1号线医学院站的实际距离(沿金水河)约为800米，距离属于刚刚好，不算太远;并且临近二七商圈、火车站商圈、丹尼斯、步行街百货大楼，商业配套极为丰富。

　　万创学区1号项目由一栋32F住宅、一栋27F住宅、三层沿街底商及地下车位组成，其中户型设计有40㎡一房;50㎡一房一厅、90㎡两房。此外，住宅为70年产权，在这里买房自住应该主要为了上学——由此，该项目的地理位置及70年产权带来的价值附加还是不错的。

　　昆仑望岳

　　电话：037156170000

　　项目位置：华山路与颖河路交汇处向西100米路南

　　开发商：郑州燃气房地产开发有限公司

　　项目情况：

　　昆仑望岳是由郑州燃气地产开发的住宅项目，位于郑州市中原区华山路与颍河路交会处，总占地约48亩，总建筑面积约为12万㎡，面积涵盖105-175㎡，车位配比1：1.5，容积率2.49，17-26层低密居住社区。项目临近陇海快速路，地铁、BRT站点、多条公交线路等，教育配套有郑州一中、华山路小学、伏牛路小学等，周边有“中原万达商圈”、“碧沙岗商圈”、“锦艺商圈”三大商圈。

　　掌上楼市点评：

　　昆仑望岳地段不错，容积率不高，周边区域配套也都成熟，有学校有商圈，但地块小，房源少，除了以上这些并无太多亮点。

　　领创天誉华庭

　　电话：037167256666

　　项目位置：中原区金水西路(西站路)与冉屯东路交叉路口北200米

　　开发商：河南领创置业有限公司

　　项目情况：

　　领创天誉华庭项目是河南领创置业开发建设，河南大地集团投资。河南大地集团属国家大型企业，资金实力雄厚，是集水泥、发电、酿酒、商砼、物流为一体的企业集团。领创天誉华庭项目总建筑面积约25万㎡，由10栋高层组成，车位配比1:1.1，户型面积47-118㎡，包括一房、两房、三房。容积率3.49，绿化率30.1%，规划户数1799户。还有规划中的5000平米的市政后花园，毗邻的有沁苑、悠园、近4800亩西流湖生态公园等多公园环伺。

　　掌上楼市点评：

　　大地集团的业务业态非常多元化，但也让人看到这是其第一个项目，如果没有专业人才和素养去操盘，这个项目也很难成为精品。

　　领创天誉华庭南邻正商金域世家、北邻五龙新城，竞争压力较大。作为金水路沿线又临近二环的项目，地段具有不错优势，此外容积率3.49，居住舒适度还可以。

　　和黄熙花园

　　电话：暂无

　　项目地址：中原区苑南路南、宋庄街西

　　开发商：河南和黄置业有限公司

　　项目情况：

　　对于和黄置业想必大家都很陌生。掌上楼市通过企业信息公示系统了解到，和黄置业目前的企业法人为河南维港置业有限公司，但和黄熙花园所处的地块最初是由和黄置业的法人祁艳辉在2014年2月以个人名下拿下的，当时地块单价为651万/亩，总价共1.9亿元。2015年5月4日，祁将部分股权出售给了郑州卡莱顿酒店管理有限公司;20日，和黄置业的股东变为张道库和郑州卡莱顿酒店管理有限公司;6月变更为张道库和河南维港置业有限公司;不管个中缘由，就来说说这个维港置业。

　　河南维港置业有限公司是由中晟集团与战略投资方合资成立的子公司。中晟集团业务涉及金融投资、酒店餐饮、电子商务、精品地产四大核心板块，中晟银泰国际中心便是其开发的代表作，“在投资方雄厚的资本实力支持下，将积极参加土地竞拍及相关公司的兼并与控股，致力于为郑州核心都市区建设做出自己应有的贡献。”由此，项目的投资方的实力是值得肯定。

　　掌上楼市点评：

　　和黄熙花园位于中原区苑南路南、宋庄街西，路名对于大众来说也比较陌生，其实就是在中原区西流湖花园附近。仅仅规划局网站上的项目规划来看，项目楼间距比较宽，容积率3.483，居住舒适度还可以。但是，周边经适房比较多，后期会影响小区的通风和采光。

　　二七区

　　鑫苑名城

　　电话：037156183333

　　开发商：鑫苑(中国)置业有限公司

　　项目地址：嵩山南路与南三环交叉口往南两公里路东