昨天上午最高人民法院发布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》结合审判实践中遇到的难点问题对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等作出了相应规定。据悉最高法自2009年起就启动调研《解释》共计22个条文将于今年3月1日起正式实施。

　　关键词:不动产

　　不动产物权归属可提民事诉讼

　　现实中围绕房产归属而产生的纠纷非常多。物权法第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　最高法院民一庭庭长程新文表示实践中有观点认为除非法律另有规定未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权。已经登记的不动产产生权属争议的应当提起行政诉讼撤销或者变更登记。“这种观点受众颇广在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象不仅徒增当事人讼累也有损司法的权威和公信。”

　　对此《解释》规定因不动产物权的归属以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议当事人提起民事诉讼的应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议且人民法院一并审理的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人请求确认其享有物权的应予支持。

　　未经预告登记权利人同意　转移不动产所有权无效

　　老百姓买房最怕交付房款之后房却拿不到。“一房两卖”甚至“多卖”的现象并不鲜见。而物权法规定的预告登记制度是保障尚未获得物权的买房人等债权人权益的一项制度。根据物权法第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。

　　程新文说实践中对于现实登记权利人针对不动产的何种处分会因违反法律规定而不发生物权效力存在模糊认识一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

　　为此《解释》第四条明确未经预告登记的权利人同意转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的应当依照物权法第二十条第一款的规定认定其不发生物权效力。

　　关键词:机动车

　　明确机动车转让虽未过户但享有物权

　　近年来有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。机动车的二手交易也大量增加实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

　　《解释》第六条明确转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权受让人已经支付对价并取得占有虽未经登记但转让人的债权人主张其为物权法所称的“善意第三人”的不予支持法律另有规定的除外。

　　程新文表示根据物权法相关规定机动车等特殊动产物权变动是交付即发生物权变动的效力。在一物之上既有物权又有债权时一般而言物权优先于债权。“具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况通过转让人的交付取得特定动产物权的人虽未办理登记但其已经依法享有物权。换句话说就是转让人的一般债权人包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人都应当排除于《物权法》所称的善意第三人范畴之外。”

　　关键词:按份共有

　　明确按份共有人优先购买权制度

　　物权法第101条确立了按份共有人优先购买权制度即按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。因表述较为简单远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法等重要问题还导致实践运用及司法判断标准不一、尺度各异。

　　为此《解释》通过六个条文、分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定具有高度可操作性。

　　其中第九条规定:共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时其他按份共有人主张优先购买的不予支持但按份共有人之间另有约定的除外。第十二条规定:按份共有人向共有人之外的人转让其份额其他按份共有人根据法律、司法解释规定请求按照同等条件购买该共有份额的应予支持。

　　第十三条规定:按份共有人之间转让共有份额其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的不予支持但按份共有人之间另有约定的除外。第十四条规定:两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的应予支持。

　　关键词:善意取得

　　何为善意取得有了明确规定

　　物权法规定了善意取得制度即“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。司法实践中与善意取得相关的纠纷非常常见广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

　　《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准:“受让人受让不动产或者动产时不知道转让人无处分权且无重大过失的应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的应当承担举证证明责任。”而第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定。

　　《解释》第十六条规定:具有下列情形之一的应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的应当认定受让人具有重大过失。

　　第十七条则规定:受让人受让动产时交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的应当认定受让人具有重大过失。

　　此外关于《物权法》中以“合理的价格”转让判断价格是否合理《解释》则明确应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

　　最高法回应“小区开放”:

　　业主权益保障

　　将通过立法实现

　　《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出新建住宅要推广街区制原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开实现内部道路公共化解决交通路网布局问题促进土地节约利用。

　　针对道路公共化是否会与现行的物权法相违背的问题最高法院民一庭庭长程新文表示正像有关部门所介绍的那样封闭住宅小区是农耕时代的产物现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代推进现代化城市建设需要有新的理念和探索。

　　“目前党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题还有一个通过立法实现法治化的过程。”作为司法机关会密切关注对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护加强调研及时研判并进一步加强对下指导力度积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。