广州日报深圳讯 (记者 肖陆军)自10月4日“深八条”出台以后，深圳楼市似有降温之势。前晚，“深八条”出台以来深圳首个新盘山语海开盘，“4.4万元起”、“南山楼盘卖出龙岗价、坪山价”，占据很多网络媒体的新闻头条。山语海降价开盘真相如何?广州日报记者了解到，该楼盘开盘价比备案价平均低10%，总体均价约5.8万元，而且该楼盘区位并不太理想，配套也不够完善，还谈不上“南山盘卖出龙岗价”。不过，山语海的降价开盘被部分业内人士认为是深圳楼市开始降温的风向标。

　　传言：真降价了?

　　真相：只是比预期略低

　　前晚，楼盘降价的种种消息不断刷屏。山语海的价格真的特别便宜?答案是：确实比预期低。深圳中原研究中心周报指出，作为新政后首次开盘的山语海，备案房源全部出售，户型为79~238平方米2~5房，总共548套，部分小户型价格比预期低1万~1.3万元/平方米。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉介绍，山语海备案均价在6.4万元/平方米，开盘均价约5.8万元/平方米，开盘价比备案价下调10%，成交价最低4.4万元/平方米起，最高价达到9.1万元/平方米。值得一提的是，山语海备案日期是9月21日，也就是说，其真实成交价实际也仅仅比开发商预期低了10%左右。

　　据深圳中原研究中心统计，今年的“银十”首周仅2个项目入市，推售总房源608套，低于预期。除山语海外，还有地处龙岗的恒地悦山湖加推了60套，均价3.9万元/平方米，与前期产品持平。

　　疑问：缘何低开?

　　业内：开发商捂盘不成“蚀把米”

　　记者了解到，山语海开发商是深圳市赤湾房地产开发有限公司，在深圳是个小开发商，母公司为中国南山开发(集团)股份有限公司。虽然楼盘地处蛇口，但实际区位不是很好，公共配套目前比较差，开盘低其实比较符合它的现状。此外，开盘价低与开盘时间也有关，该盘已经到了非开不可的时间。记者昨日在深圳规土委官网看到，该楼盘批准预售时间是9月21日，根据有关规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。开盘时间拖到10月9日，有业内人士直言开发商这回“捂盘” 捂黄了。

　　李宇嘉认为，整体来看，这个楼盘本身品质不太好，价格而言，周边类似楼盘均价6万元以上，山语海与周边楼盘并不具有足够的可比性;时间节点对于开发商来说不是很好的开盘节点，因为新政出台，市场情绪确实在降温，预售价格的调整在预料之中。

　　离谱：降价盘还有喝茶费?

　　亲历：小户型抢手大户型难卖

　　在山语海开盘现场，有媒体现场看到有中介举牌兜售喝茶费，喝茶费一开始在外场叫价20万元，后降到5万至15万元不等，并可额外给出2个点的折扣。按照深圳市场惯例，一般来说有喝茶费的楼盘，向来必须是比较走俏的。此外，还有言论指出该楼盘很多房源尤其是低价房源被开发商内部认购，一般人买不到。

　　记者的一位朋友购买到了该楼盘的一套中间楼层88平方米的小三房，均价在5万元/平方米，其表示按照正常流程就可以购买到，并没有给中介喝茶费。记者了解到，当日开盘现场的实况是小户型销售率比较乐观，但还是有少量剩余，大户型的销售不及预期。

　　据开发商口径，该期项目共548套房源，认筹客户有800余批，先后到场700余批，多为南山本地客户，共成交400套左右，整体销售率约72%。

　　预测

　　后市怎么走?

　　还得看看政策和市场

　　【政策】

　　房贷新政落地

　　评估费将调整

　　10月8日，深圳市房地产评估发展中心在官网提示，将于11月8日起对房地产评估价格进行例行更新。由于紧随深圳楼市调控新政，此次评估价格调整多被业内解读为上调。

　　深圳市日前下发《关于2016年10月4日差别化住房信贷政策的实施细则》(下简称《细则》)，将深圳市住房利率限定为基准利率的0.9倍至1.1倍。《细则》除了重申10月4日公布的新政内容外，还就市民关心的外地有房有贷情况进行了解读：在外地有1套未结清房贷记录，在深圳首次置业贷款首付比例不得低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍;在深圳无房但有两次及以上未结清住房贷款记录的，禁止新发放住房贷款。

　　【市场】

　　观望情绪

　　有点浓厚

　　深圳中原研究中心周报分析，虽然传统周期“银十”期间预测入市项目较多，但客户的观望情绪进一步增长。目前深圳房价处于高位，短期投资风险大，特别是高杠杆客户。

　　深圳市规土委官网备案信息显示，近期还有华润城润府二期(二、三区)、中粮紫云花园、信义荔景御园、心海城一期、佳华领域广场一期及岭宏健康家园6个楼盘取得预售许可证，批准预售时间集中在9月22日至29日，也即将开售。记者核实发现，除了岭宏健康家园没有规模开盘消息以外，其他5个楼盘都已经开盘。但有楼盘并没有将全部房源一次性推出，存货还不少，如信义金御半山3期9月24日开盘，当日仅推出628套，存货至少还有约900套。上述这些楼盘的价格走向值得关注。

　　李宇嘉建议，普通购房者可继续观望，同时应该多看看盘，了解市场走向。