核心提示|记者踩盘南龙湖西南片区发现，随着外地开发商、郑州开发商、新郑本地开发商的纷纷入驻，南龙湖该区域的房地产多元化业态竞争日益激烈，高层、洋房、别墅在区域内皆有分布，且几大开发商均在环湖优势、学区优势、地铁优势几方面争当自己的独家效应，同时纷纷打起了不限购的招牌。

　　然而，南龙湖片区躲过了限购政策的限制，但房地产行情的整体回落，让继续造访该片区的购房者数量骤减。

　　围湖而居湿地公园成共同“王牌”

　　“我们项目旁边是十七里河公园，千亩湿地面积，属于国家级的重点湿地公园，这是咱在市区基本找不到的”，康桥九溪郡项目的置业顾问告诉记者，虽然现在十七里河公园仍是一片工地，但是在交房前，公园就能蓄水、完工。

　　共同的湿地公园环境，成了片区内项目的共同“王牌”，新郑龙湖湿地公园，以十七里河为依托，利用原生地形、地貌，通过雨水收集及对水资源的净化处理，形成深水、浅水、沼泽、陆地景观为一体的湿地生态系统。

　　记者发现，在南龙湖片区，十七里河、罗垌水库等水系作为区域内的核心绿化区域，开发商们都不会放弃这个“傍上大牌”的机会，从早期的龙泊圣地、居易国际城，到目前在售的富田兴龙湾、融侨城、成益维也纳湖畔、康桥九溪郡、康桥溪棠、法兰原著等项目，无一不是在水系旁。

　　翰林华府一名置业顾问告诉记者，南龙湖片区的低价，确实是许多郑州市民选择这里的原因之一，目前整个片区高层住宅的均价主要在10000元/平方米，别墅价格在20000至25000元/平方米之间，在记者追问下，该置业顾问透露，“5月份的时候，高层其实还是5000多元，现在价格在9100元/平方米，差不多几个月就已经涨了快一倍了”。

　　在多个项目置业顾问的推介下，该区域的综合评估，特别是城市绿化情况，相比郑州市区确实高出不少，是未来生活舒适的保障。可当记者走出融侨城售楼处，正在向置业顾问询问开盘时间时，一阵巨大的轰鸣声从远而近传来，抬头看到一架即将降落的飞机，“窗户都是双层玻璃，再说，飞机再吵，吵得过郑州市区吗?”

　　高校资源丰富小学、初中欠佳

　　南龙湖片区在设计规划的时候，就定位于“宜居教育城”，其中大学城自1992年9月设立以来，河南工业贸易职业技术学院、河南工程学院、中原工学院、郑州升达经贸管理学院、河南检察职业学院、河南机电学院等高校纷纷入驻，高校教育资源丰富，随着大学生的不断聚集，该片区的“高校红利”也在不断释放，越来越高涨的人气，也拉起了附近的商业配套、交通和房价。

　　法兰原著的置业顾问小冯告诉记者，他们项目的西门附近，隔着一条马路旁边就是河南工程学院，教育氛围良好、商业配套也比较成熟，业主还能共享高校的一些校内配套设施，“晚上吃完饭之后，如果想要锻炼，其实都是可以到学校操场散步的，体育馆有的时候也能进去”。

　　说起初中和小学的配套，新郑市龙湖实验小学、龙湖外国语小学、龙湖一中等学校被多个置业顾问提到，相比高校资源，小学和初中资源的配套更显得薄弱一些。打算在该片区买房的李先生向记者道出了他的担忧，幼儿园开发商基本都会配备，只要是还不错的开发商，幼儿园质量也还说得过去，小学和初中数量少且为新郑本地学校，“确实是有点担心，高中可以考试换个地方，虽然项目周围大学多，但是大学不也是高考才能进的吗，住在大学旁和能上这个大学，是两码事儿”。

　　地理位置略显尴尬市政生活配套尚需完善

　　土地是房产开发的根本，房地产开发价值的根本是地段。记者驱车在郑新快速通道上往南，两边看到的除了楼盘和脚手架搭起的工地，基本看不到任何其他市政配套了，各种混凝土搅拌车、大货车、厢车是最突出的，密集地往来奔驰。

　　继续沿郑新快速通道行驶，经过双湖大道，在交叉口的西南角位置，康桥地产五盘联动的展示中心赫然出现眼前。而道路两旁，满是富田兴龙湾的楼盘广告。

　　南龙湖作为地铁2号线延长线上最邻近郑州市区的区域，尽管还没实现，但已经作为众多楼盘的卖点。融侨城，是一线国内房企融侨集团进军郑州的首个项目，位于郑新路与龙泊南路交汇处，北侧是罗垌水库，属于南龙湖的别墅区，环境优势明显;规划的产品有高层也有洋房;紧临年底即将开通的地铁2号线延长线鸿鹄站。

　　翰林华府是紧临升达大学的一个在售楼盘，据售楼员介绍，这也是区域内唯一有供暖的社区，利用附近高校供暖系统。

　　据了解，起初南龙湖致力打造高端的改善型宜居教育社区，可是随着这几年的发展，似乎高端这个词离南龙湖越来越远，沙尘、大货车、堵车的现象也越来越严重，宜居环境荡然无存。

　　业内人士透露，南龙湖片区的销售情况火爆，“涨价背景除了受到一线城市的波及，不乏随着市场的火热，存量的持续消化，部分项目蠢蠢欲动，借机调价;另一方面，郑州城中村拆迁改造力度空前，大量客户提前入市，成为市场的重要推动力”。

　　年中市场火爆限购后来访量减少

　　从今年5月份以来，南龙湖片区住宅在行情的催动下，不仅涨价4000元/平方米，更有烂尾楼开发商借着此次行情，死盘复生，龙湖玖号院就是最典型的代表。

　　龙湖玖号院项目的楼体在2014年年底就已经封顶，由于开发商安昇房地产有限公司资金链出现问题，业主们眼睁睁看着“准现房”，却始终难以入住。近日，记者来到龙湖玖号院售楼处，不同于之前堵门、萧条的场景，售楼处被重新装饰一番，售楼处外也摆满了红色的气球，看起来十分喜庆。

　　该项目一置业顾问向记者坦言，之前龙湖玖号院确实存在“停工”现象，他也是5月份左右才到该项目上的，趁着这波行情，由于新股东的入驻，这个项目才得以“翻身”，9月份开盘过一次，推出180余套房源当天售罄，“下一次可能11月份开盘，时间不太确定，开盘推多少套房源不确定，就是开盘推哪栋楼，我们现在也不太清楚”。

　　知情人士向记者透露，龙湖玖号院被相关部门接盘，目前正在通过销售进行筹集资金，进行剩下的住宅完善工作。

　　荣立鸿鹄嘉园是该片区内不多的准现房，楼体结构已经完工，而且作为配套商业的奥斯卡影院，已经投入使用，小区内最晚的交付时间是2017年年中。该项目一置业顾问告诉记者，鸿鹄嘉园一直选择平销方式进行销售，9月份之前前来看房的购房者非常多，售楼处都有点坐不下，从9月份开始减少，“限购之后，虽然南龙湖不在限购范围内，但是客流量仍在大量减少”。

　　本地、外地大佬共舞湖居生活为宣传重点

　　一位业内人士总结，南龙湖楼盘数量密集，产品档次拉不开，既有全国性的地产大佬，也有本土的乃至新郑区域内的开发商品牌，原本竞争激烈、库存量大的南龙湖项目也借着这股房产追涨风而纷纷复活，涨价热销，但是长远来看，市场状况太好了，对于开发商精雕产品和创新发展是不利的。

　　区域内众多产品有依靠附近庞大的商业体的心态，例如康桥九溪郡、法兰原著等楼盘的置业顾问在介绍项目时，均表示附近华南城的商业体系已经逐渐完善，不管是做生意还是个人居住，都会比较方便。

　　龙湖玖号院、龙湖左岸、龙湖熙岸、龙湖名郡等项目依靠龙湖的地理位置，分别在项目名称上都标上“龙湖”二字，不少购房者曾认为这几个盘都是“龙湖地产”的组团营销，而且从产品定位上，大部分是以高层住宅为主，从80平方米左右刚需户型到140平方米改善户型均有涉猎，但产品相互之间区别不大。有业内人士表示，这些项目除了英式、法式、意式的不同建筑风格外，新风系统、外立面干挂石材、知名物业入驻管理等因素几乎雷同，不利于区分，还需有自己独特的风格。

　　其中龙湖熙岸、荣立鸿鹄嘉园、龙湖左岸等楼盘，在宣传上无一例外都“紧贴”地铁因素。除此之外还有很多项目则以“湖居生活”作为宣传的重点，湿地公园的环境配备，都被列入且重点放在了置业顾问推介的内容中。