房地产去库存是一个老生常谈的话题。

　　但在讨论某个地区和城市的房地产是否需要“去库存”时，首先要明确“什么是库存”。库存是仓库中储存的货物，是因生产经营需要，保持生产经营活动不间断，而保持存储状态的货物。还有，就是指大量没有卖或卖不出去的产品。

　　房地产库存，一般指的是流通库存，也就是没有卖出去的房子。房地产去库存，也就是降低全国房子的流通库存，为了降低资金占用，把房子卖出去，而且是卖给需要居住的人去居住。

　　自“去库存”概念盛行以来，不少专家学者表示“去库存是伪命题”。财经专栏作家、投资人齐俊杰认为，房地产去库存本质上就是交易，就是把高风险的开发贷转换成低风险的个人消费贷。

　　“钢材去库存可以变成厂房，可以变成桥梁。”齐俊杰在公开场合质疑，房地产去库存转化成什么呢?“显然什么也不能转化，只能被交易，房子还是房子，只是从开发商手里转移到个人手里。”

　　此外，从本轮房价暴涨中可以看出，一线城市和热点城市成为此次房价暴涨的“重灾区”。而二三线城市库存却岿然不动。

　　以郑州为例，截至2015年年底，郑州市商品住宅的库存量在550万平方米左右，而2015年后半年郑州纯商品住宅每月的销量在97万㎡左右，也就是6个月左右能够去化完毕。而这个数据在2016年7月底，就锐减至1.5个月。

　　空虚的库存、疯狂的投资热钱、坚挺的刚需购房者、高达5倍的购房杠杆等，催化出长达三个月的恐慌性购房情绪，并一路催生房价暴涨。

　　但事实上，郑州房地产市场真正的“库存”——商业及商办物业，并没有因此大量去化。截至去年年底，郑州商业库存已经累计高达360万平方米左右，去化周期需要6~7年。而经过本轮楼市热潮后，10月底，克而瑞数据显示，郑州商业库存为515.4万㎡。去化周期77.7个月，约6.4年。

　　值得注意的是，此次一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价走势明显趋稳，价格得到有效的控制。

　　未来，郑州房地产市场“去库存”将更多指的是商办物业，且主管部门在实施政策时，更需要结合当地实际，疏堵结合，为营造一个合理健康的市场环境而统筹规划。