专家称亟须探索房地产长效调控机制

　　3月22日，北京楼市调控再升级，非京籍购房需连续纳税60个月。目前，热点城市全面实施“认房又认贷”模式，其中北京二套房首付提至60%，信贷调控直逼“顶配”。此外，不少热点城市周边地区和三四线城市楼市调控措施也频频出台。针对楼市调控现状，专家建议，亟待通过管理创新，挖掘关键数据，探索房地产长效调控机制，税收、金融等政策多管齐下，供给端需求端共同发力，确保楼市平稳有序发展。

　　多地楼市调控再加码

　　近日，北京、广州、南京、郑州等热点城市以及热点城市周边地区楼市调控措施频出。

　　北京继3.17楼市调控新政发布后，3月22日调控再升级，非京籍购房资格审核中的纳税记录进一步从严，连续5年纳税记录由过去的每年至少1次，改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。另外，广州、南京、郑州、石家庄等二三十个城市，此前也已经升级限购、收紧限贷，其中北京的“认房又认贷”，二套房贷款首付比例提至60%，尤为严厉。同时，安徽滁州、河北沧州、廊坊、涿州、浙江嘉兴等热点城市周边的三四线城市，近期也都出台了一系列打击炒房、稳定市场的调控政策。

　　房产交易市场受调控政策影响显著。由于政策发布后次日即实施，不少购房者抓紧时间抢搭“末班车”。据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。18日，北京全市共完成二手住宅网签968套，较前一日下降35%。

　　在南京，由于新政于3月16日开始实施，3月15日限购新政出台当晚，南京楼市住宅的认购量迅速上升，最终定格在671套，比前一天多了451套。而3月16日新政实施当天，认购量猛跌倒140套，与平时200套左右相比，下滑明显。

　　“投资性购房者的行动更谨慎了。”南京一家房地产中介公司的置业顾问吴伟说，总体而言，限购对于刚需购房者是利好消息。因为有两套住房的居民购买二手房也受到了限制，预计近期二手房交易会受到一定影响。

　　“从上海到深圳，从北京再到广州，认房又认贷已在四大一线城市全面实施。调控政策的严厉程度已经接近‘顶配’，且政策工具有趋同性。地方政府楼市调控的主体责任落地有声。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

　　从因城施策到“因区施策”

　　专家表示，当前调控思路是“控一线、稳二线、活三四线”，因城施策的调控策略明确。热点城市楼市价格对周边城市的辐射效果愈加明显，不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行，即使在同一城市范围内，不同区域也是双轨并行。因此，三四线城市面对“火气”蔓延，如何处理好“活”与“火”的关系，极为关键。

　　“河北沧州、涿州、浙江嘉兴等地出台调控新政，表明京沪一线城市的外溢效应正逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟说，从限购地区看，本轮调控已从一线城市、热点二线城市，扩展到三四线城市，随着广州、北京再次升级调控，“外溢”势能增大，环一线城市周边楼市调控压力进一步加大。

　　南京一家知名房地产企业负责人表示，此次楼市限购可以看成是去年限购政策的深化和延续，是对热点城市热点区域限购政策的加码和打补丁，也是对热点城市挤出效应造成的局部过热的针对性调整。去年部分热点城市限购后，大量的投资需求被挤出到热点城市周边的三四线城市，以及热点城市之外的部分二线城市。

　　“三四线城市限购，说明其进入了‘去库存’和‘控房价’双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市的核心要务，限购政策主要是针对局部区域的，不会盲目地全面限购。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，因城施策不仅在一二线城市与三四线城市之间有差异，在三四线城市之间也呈现不同特征。

　　记者采访了解到，当前一些城市已呈现区域性冷热不均，如广东佛山呈现出明显的“东热西冷”格局，由于靠近广州，东部住房明显供不应求。继因城施策之后，“因区施策”的特点将会凸显。

　　严跃进分析说，本轮调控主要对非户籍人口的购房资格进一步收紧，体现了此类城市房地产市场把控房价风险的考虑，进而引导更多的资金到其他需要去库存的城市或其郊区市场，有利于防范炒房现象。

　　“对于过热城市，预计后续政策仍存在继续收紧的可能性，尤其是类似‘认房又认贷’的政策，可能会继续实施。”严跃进说，对于销售不好的区域和城市，还会有宽松的购房环境和政策。

　　亟须探索地产调控长效机制

　　市场期待楼市调控长效机制。不少地方住建部门负责人告诉记者，“环比不增长”成为地方调控的主要目标，但限于地方事权，地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控，相关政策工作储备已经快用尽了。

　　安徽省住建厅房地产市场监管处处长王立国认为，目前各地政府楼市调控属于典型的事后调控。如何通过管理创新、技术创新，挖掘房地产开工、备案等关键数据，配合税收、金融等政策，逐步研究建立长效调控机制，通过扩大土地供给、激活市场存量等方式，提前进行调节，避免房价过快上涨，这是当前需要思考需要创新的工作。

　　“长效机制涉及金融、税收、土地财政，已经超越了地方政府权限。需要国家层面协调相关部委，理顺法律法规，政策机制衔接，如此才能让地方政府具有较强的操作性。”珠三角一名不愿具名的住建局长说。

　　业内人士及地方政府建议，在细化房地产调控政策的同时，需要探索长效机制，着眼长远完善各地多层次住房体系建设，做到低端有保障、中端有市场、高端有约束。在供给端，要从土地市场开始理顺房地产行业的发展格局，督促热点城市从严落实供地计划出发，加大土地和住房供给。同时，还要从企业、个人资金审查，银行业机构监管等多渠道入手，遏制热钱流入楼市。

　　(本文由记者程士华、周强、杨绍功、鲁畅采写)