上半年郑州商品住宅均价每平8566元

本地中原网2014-07-25 08:53:54

  根据克而瑞发布的《2014上半年郑州市房地产市场形势分析》显示,2014年上半年郑州市住宅成交量回落,同比下降24.7%,商品住宅成交均价8566元/㎡,增速平稳,价格相对坚挺,但涨幅不大。市场供应主要集中在高新区,成交量方面,中原区因配套相对成熟跻身第一,成交量达50万㎡。

  市场:成交量回落 房价增长平稳

  克而瑞数据显示,2014年上半年郑州住宅成交量为263万方,同比下降24.7%,同比降幅略高于中部省会城市,低于一线城市与华东区域城市。而郑州住宅成交均价8300元/㎡,同比增长5.4,在中部区域一直维持较高水平,且增速稳定,价格相对坚挺涨幅较小。上半年商品住宅成交均价为8566元/㎡,半年度复合增长率为5.3%,增长平稳。

  值得注意的是,2010年至今郑州市供求比曲线起伏明显,自2013年触底反弹后,郑州供销比平稳上升。2014年上半年达到1.31,略高于0.8-1.2的合理区间。截至2014年6月,存量去化周期增至10个月,与去年同期4.9个月相比上涨明显,但低于18个月的警戒值。2011年至今,郑州市住宅存量一直维持在400万㎡上下浮动;截至2014年6月,郑州市场存量484.4万方,存量去化周期增至10个月,低于18个月的警戒值。

  产品:两房三房为主 多集中在中原区与高新区

  从产品结构上,克而瑞数据显示郑州市场长期以二房、三房为主,面积区间集中在80-90㎡,城市刚需属性较为明显,且集中在中原区和高新区。三房和90-100㎡面积段有所提升,功能型刚需客户的需求正在被激发出来。2014年上半年,二房成交量占总成交的47%,三房占37%,一房占10%,四房及其他占6%。

  在客户群体方面,20-30岁购房客户占比近50%,其次为30-40岁,占比为29%;整体客群年轻,婚房类刚需客户和改善类客户需求强烈。值得注意的是,郑州购房客户中有67%以上来自周边地市,周口、驻马店等人口大市、以及开封、新乡等邻近地市客户较多;郑州仍然是省内购房首选主力城市。

  区域:成交量向三环沿线外扩明显

  上半年郑州市场供应主要集中在高新区(91万㎡)、二七区(53.9万㎡)、中原区(52.2万㎡),随着城市升级改造进程加快,大西南片区正处于快速发展阶段。成交量方面,中原区因配套相对成熟跻身第一,成交量达50万㎡。郑东新区受价格影响,成交量有所下降,以24.2万㎡的成交量排位第六。

  在成交均价方面,郑东新区(10501元/㎡)、金水区(10230元/㎡)、惠济区(9205元/㎡)持续保持前3位,价格稳定;高新区(6929元/㎡)、二七区(7920元/㎡)、中原区(8010元/㎡)低于全市均值,为全市价格洼地,随着区域逐步成熟,价格应有增长空间。

  此外,上半年郑州市供求比均值为1.32,高新区1.92的供求比远高于全市均值,开发热导致供应量短期激增,市场呈现供大于求的现象。

  克而瑞分析显示,受供应量和价格双重影响,成交量向三环沿线外扩明显,随着城市逐步发展,未来三、四环之间的板块会成为主要供应、销售区域。城市西、南价格明显较低,各板块呈现出东高西低、北高南低的态势。

  开盘:开盘质量优于去年 高新区市场火爆

  从成交套数和去化率看,2014年上半年40个项目开盘,推出房源15641套,成交11434套,去化率73.10%,同比增长7.69%,开盘优于去年同期;从推案套数来看,单次推案增加,套均面积减小。

  2014年上半年,高新区市场表现最为火爆,推出量(4833套)、成交量(4595套)以及开盘去化率(95.08%)均排名第一;郑东新区推案套数较低,成交套数和去化率均为全市最低,区域市场受供应和价格双重影响,略显疲软。