坐拥如此大的存量，后续如何消化确实是一个难题。对于人口大市郑州来说，放开限购等刺激政策为建业快速去化打开了窗口，但对于地级市尤其是县镇来说，去化就没有那么容易了。

　　2，失守郑州第一市场、受累县镇去化缓慢，建业任重而道远

　　在观点中，我已说过，虽深耕河南二十多年，但如今的建业地产已不复当年之勇，郑州房地产市场的老大之位早已易主。

　　面对如此尴尬状况，胡葆森在年初的业绩会上发话，“定要在两三年内夺回郑州第一的市场”。老胡说此话却有底气，建业地产在豫拥有近两千万的土地储备，在郑州市场更是参与了三个“城中村”项目的改造。建业项目从一出生，便是“含着金钥匙”出生的，只因为其无与伦比的优势条件组合。就像明星未出生的子女，未降临早已有太多鲜花、掌声和镁光灯恭候。建业海马九如府项目就是这样，最具潜力也最高端区域的地王项目，本土最具实力最有口碑也有情怀的开发商，这便是天生为王。

　　建业海马九如府的前世今生：2014年8月29日上午10：35分，建业海马联合体，击败所有对手，以14.4亿元的总价地王拿下龙湖CBD里的95.5亩住宅用地，每亩地价核1511万。项目一共26栋楼，产品以别墅、洋房为主，最小的面积是洋房180平，最大的是联排别墅420平。一共394户，联排别墅30户，叠加别墅68户，楼王大平层24户，180平到220平的洋房有272户。

　　在建业海马九如府这个项目中，建业的人文情怀和项目质量自不必说，另外从品牌角度而言，影响力一定是可以吸引很多品牌粉丝关注的，但高企的地价成本也让品牌价值过高透支。海马在东区的海马公园也是一个颇为让人尊重的项目。小区全部为别墅洋房，户型四房、五房、六房不等，目测会是北龙湖标杆项目，值得让人期待;从产品段来看，建业海马九如府180㎡到420㎡的面积区间，给足了郑州富人发挥空间。

　　但即使如此，由于前几年的战略布局，建业在郑州的房地产市场已然确实错失了很多机会，但最近两年在加强在郑州市场的不足，明年应该能够回到第三的位置，根据目前的存货，相信后年有机会与竞争对手正商争夺第一。但城中村项目改造、建设复杂，未来是否能够在两三年内顺利变现?此外，2015年第一季度郑州主城区房企销售金额和销售面积前十中，均不见建业地产的身影。此外，老胡把房子卖到乡镇的做法，一早就受到了外界包括房地产同行的质疑。如果说三四年前，二三线城市能够让建业规模、销售迅速扩大，那现在则成为制约其发展的瓶颈。

　　据了解，建业地产目前的销售并不是很好，乡镇深耕遇阻，出现很多“退房”现象。基于这种情况，接下来，建业将靠什么来吸引业主?老胡在群象岛上说，要借助互联网这个概念，寻求新的解套方式。这就不得不提到建业大服务体系的建设，“以社区、商业物业、酒店、幼儿园和学校、足球、绿色基地和物业管理等线上线下所有资源，精心服务1000万人。”

　　建业大服务体系的建设是从时间、区域、功能多方面为客户提供“无盲点”的网络服务产品，其与互联网技术结合而搭建的“建业 OTO 服务平台”，使建业版“私人订制”系统工程建设插上飞翔的翅膀，建业集团由房地产开发商向新型生活方式服务商转型战略目标的达成指明正确的方向，建业也将真正进入可持续发展的理想状态——在客户需求不断变换、企业产品同质化趋势日益严重的背景下，地产行业的竞争不断拓展延伸至与产品相配套的服务方面，使得服务方式创新日新月异。

　　二、正商：品质?品质。品质! 品质就是企业的生命

　　如果要说正商的品质，就必须先从正商玉兰谷和正商书香华府这两个项目说起。

　　正商玉兰谷：对于正商谷系产品来说，运营是失败的。无论从早期的形象推广还是到后来的产品展示，每个动作都为该项目做了减法，该项目没有大北区的优美环境基因，周边建筑、设施、小区、配套均未成型也没有规划。目前周边配套谈不上，都是在建筑。生活不会太便利;周边配套还需1-3年的等待，现场体验毫无品质可言。正商来北区这里开发的高端项目实在是要优势没优势：位置一般，配套差，还无地暖，但开盘销售确实不错，主要归功于价格优势。

　　但既然住洋房别墅就是追求更高的生活品质，最好是：宁肯买小点，也别买差点。

　　正商书香华府，龙子湖内正商的一次品质升级之作，以洋房为主打的高端社区，2013年1月份拿地，单价764万元/亩，2013年12月份首批房源开盘，均价11000元/㎡。书香华府原名正商祥钻，在正商目前的大量在售楼盘中，其地段价值数一数二的。这个项目由于地价相对较低，而目前售价较高，应该说是赚了不少钱的，比起其西站路的正商金域世家项目，利润率要高很多。

　　书香华府离一号线龙子湖北站有1公里多，2017年4月份地铁开通后，想乘地铁要走15分钟以上。8层洋房品质一般，但毕竟非常稀缺，价格也不算贵，增值潜力大，推荐购买。书香华府南侧道路退距比永威五月花城远。正商书香华府和永威五月花城之间的教育用地将建成“知启学校”，小学36班，中学24班。计划今年下半年开建，2016年秋季招生。两个楼盘周边一公里内生活配套匮乏，但有这个学校也算是对有所弥补，只是这所学校档次还不得而知。据说许多高校教职工也对这所学校充满期待。

　　优势：龙子湖北区，位置和清水苑一样，都是郑州未来的市中心周边，位置都比较好，而且书香华府的北边是贾鲁河，南边是魏河，离地铁一号线口也不远，一公里左右的样子，离龙子湖湖心岛也不远，以后看电影、购物啥的也方便，而且小区是有洋房，降低了小区容积率，在东区购房值得关注。

　　问题：高层楼间距40米左右的样子，如果你买的楼栋不是无遮挡的，你就一定要注意采光和遮挡问题，要不买前面无遮挡的，要不买高楼层，要不买边户，中间户的中低楼层一定要注意避免。

　　劣势：1、区域发展进程缓慢，形成居住氛围，尚需时间;2、区域生活配套较少。

　　为什么要先从正商玉兰谷和正商书香华府这两个项目说起?

　　1、通过正商玉兰谷和正商书香华府的比较，相信可以看出正商在品质方面的努力。以正商玉兰谷为代表的正商“谷”系列，品质是失败的。以正商书香华府为例，该项目从盈利上没问题，但站在正商长远发展的角度，也有较大遗憾。本人认为，东区“一湖两河三公园”这么好的地段，正商原本可以多一份匠心，全新做一个超高品质项目，将其打造为一个具有里程碑意义的标杆，为正商的品质转型以及企业品牌做出最好的证明，用事实用作品改变大家对其的刻板印象。遗憾的是正商没有，从目前正商储备的土地看，其未来一段时间，除非硬拍下郑东龙湖地王窝的土地，其他很难具备高素质土地来做出这样一个有情怀的项目。

　　2、品质不是冷冰冰的两个字，更多的是倾注其间的情感。正商书香华府，作为龙子湖内正商的一次品质升级之作，必须点赞;也表明了正商的品质提升不是一句空话，这具体表现在：项目品质再提升、物业服务再提升、安保服务再提升、人文服务再提升。作为这场品质再提升风暴的发起者，正商地产总裁张敬国说，品质是企业赖以生存和发展的根本、命脉、基石，是企业存在的理由。一个不注重品质提升的企业，是无源之水，无本之木，注定没有未来。

　　这就是目前的建业：

　　缺钱，县市项目销售缓慢，但有开放的“匠心”，今年重回郑州地产市场，要以“量”和“质”取胜;

　　这就是目前的正商：

　　不缺钱，深耕郑州，但缺乏匠心，没有值得称赞的、有情怀的项目，从书香华府开始，逐渐在走品质提升之路。