2015郑州楼市下半场:豪宅入市继续领跑

本地大河报2015-07-08 09:26:02

  纵观整个郑州豪宅市场,目前在售可称为豪宅的产品数量较去年增多,联排别墅、双拼别墅、独栋别墅等种类齐全。豪宅市场不断拔高的天花板价格,也让业内将2015年戏称为豪宅元年,千万元以上的项目,也不再是奇景异象,而将成为未来楼市供应的新常态。

  总价上千万项目层出不穷

  2013年以来的地价暴涨,郑州地王频出,多位业内人士表示,这样的地价已经不能支撑开发商生产普通住宅,众多项目被逼成为“豪宅”,众多做惯高周转刚需产品的开发商,也被迫变身为豪宅开发商。结果是豪宅供应暴涨,重资产流动性风险也由此凸显。

  据数据显示,郑州别墅产品的价格亦稳步上涨,从2012年的13000元~14000元/㎡,上涨到2013年的20000元/㎡,到今年的25000元~27000元/㎡。可见该物业个数的有限性及后续的稀缺性带动产品的价格稳步上涨;而大平层产品,随着产品内外部配置的逐渐升级,该物业的价格亦呈现上涨态势。据数据显示,2015年高层住宅中大于180㎡的户型价格较2014年上涨24%。

  虽然豪宅市场整体成交“喜人”,不过,部分项目却“喜”不起来。“不少客户交了定金定下了一套房子,但是会拖很长一段时间交之后的款项,这使得回款速度严重放缓,成交周期拉长。”某豪宅项目营销负责人告诉记者,出现这种情况的原因一方面是目前市场上可选择的项目较多,豪宅之间的竞争比较激烈;另一方面,也是更重要的原因是,在其他投资渠道譬如股市相对较好的情况下,买家会把钱投入到非房产渠道中去。

  豪宅买家年轻化圈子内推动给力

  虽然豪宅的销售节奏一向以慢为主,为追求高利润的诉求也大于高周转的诉求。但即便如此,也有业内人士担心,大量集中入市的单价千万的豪宅,仍然会瞬间挤爆郑州的顶豪市场,面对着动辄几千万豪宅,市场的买家究竟在哪里?

  值得关注的是,目前豪宅购买人群的年龄结构,已发生较大变化。

  随着近年来以移动互联网为代表的新兴产业大发展,中小板、创业板以及以移动互联网为代表的企业并购等市场造富过程中,一批财富新贵出现,这些财富新贵年龄结构更为年轻,70后、80后已经成产豪宅市场的主力军。相较于传统的富裕人群,这部分人群生活方式更国际化,除了追求硬件设施之外,生活品质更佳的豪宅将赢得更大市场份额。

  “核心地段的物业越来越少,这些物业未来的增值潜力将是巨大的,就如同买股票一样,很多人总是希望买垃圾股等待抄底,但事实上那些涨停板的股票还在不断涨,而那些垃圾股永远不动。”在投资人老米的理念里面,豪宅具备独一性,这决定了豪宅本身具备更大的升值空间。而圈子文化似乎是豪宅买家的另一大推动力。老米的圈子里面几乎每个人都有豪宅,“府邸”成为评价身份地位的标志之一。

  光鲜的豪宅背后是去库存的隐忧

  尽管一些人乐见豪宅市场供应增加,且罕见的股市繁荣推动豪宅销售,但另一些人则越来越担心土地价格上涨。土地价格上涨正在迫使开发商瞄准高端项目,而由于经济增长放缓导致需求极其有限,豪宅市场最终可能供过于求。

  业内人士认为,“一些开发商不知如何是好。如果他们瞄准高端市场,就会出现供过于求。但如果不这样做,他们就会因为高价购地而蒙受损失。”有人分析认为,地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素,四项均能达到购房者满意,销量就能得到保障,缺项越多,未来的市场接受度面临的挑战越大。

  即使在国内,顶级豪宅的购买人群口味也在不断变化。他们不在乎豪宅的地理位置,因为人身自由度很高,投资也更理性。如何在白热化的竞争中胜出,房企只能在确保产品不存在瑕疵的同时,充分调动资源,不断地为项目做加法,比如引入优质教育、高端医疗或健康养生等,为项目增加附加值,从细节入手才能触发购房者的置业热情。