高容积率+安置房+大体量商业=居住舒适度???

　　从不少行业前辈那里求教之后了解到，“微都市”是一种现代人居的生态理念，不仅体现在有花草、有溪流，还应体现在居住其间的人群对于植物、河流乃至空气的态度，最大程度的保留人与自然、建筑与自然、都市与自然的有机关系。

　　这样的项目，整个郑州越来越多，从思念果岭到新田城，不过大多都位于城市边缘，有着原本就丰富的自然资源，加上完备的配套设施，让人们享受浓厚城市氛围和优越的生态环境。而这才是真正有保值、增值的房子。

　　郑州“微都市”标本新田城↓↓↓

　　回看一下位于于寸土寸金的城心的百悦城，先不说他是一个城改项目，除了安置村民，赔付拆迁面积的压力，开发商自然要追求利润，容积率均超高，导致产品以点式楼为主，通风采光较差，园林景观规划少的可怜，社区品质可想一般，都建成“蜂窝煤”了，怎么配称得上“微都市”的概念!

　　该项目规划开发总占地约148.15亩，建筑面积80万平方米，整个项目包括7栋高层住宅，2栋公寓(写字楼)，1栋酒店，项目中间位置被设计为一个5层的购物中心。规划地上52.313万方，其中公寓面积5.9万方，商业面积17.3万方，幼儿园0.3万方;地下20.84万方，其中商业面积6.58万方，车库面积14.27万方。然而村民回迁面积需要25万方，也就是说，大部分的高层住宅及其中的一整栋公寓都将作为回迁安置房。作为一个容积率为6加上大量安置的高层住宅项目，居住是否有舒适度可想而知。未来这一区域肯定汇聚大量流动人口，管理与安全就成为了又一个巨大的难题。试想一下原住民就近摆起路边摊，污水垃圾遍地的场景真是让人兴不起半点向往，现在的沈庄、燕庄，也许就是恒祥百悦城的未来。

　　对比市中心的恒祥百悦城高容积率“蜂窝煤”↓↓↓

　　因为胜岗位置在老城区，公共设施可能并不确实，但是还有另外一个问题，那就是在郑州让人头疼的交通问题。经七路与经五路之间，南北则是红专路与红旗路。直达公交车很少，周边道路比较狭窄。平时行车压力就已经很大，再加上大量的电动车的来回穿梭。这一区域的交通问题在未来定然又是一个麻烦。

　　除去安置房后，项目可售部分已剩不多，单纯靠出售住宅已无利可图，所以说恒祥百悦城才有了打造“微都市综合体”的大体量商业定位。前文已说过恒祥百悦城的位置，经七路靠近黄河路，红专路打通以后直接贯穿花园路，这样的位置对于纯住宅来说本是优势，有闹中取静的感觉。但对于商业来说，这样的“深巷”远不如主干道上的利于发展，毕竟占据金水路未来路这样绝佳位置的曼哈顿至今都没有火起来呢。

　　再加上周围业已形成的成熟商圈，恒祥百悦城脱颖而出的可能不大，国贸360和花园路丹尼斯已经有成熟的竞争优势，正道中环百货和建文新世界距项目不过1000米的距离，人们完全没必要冒着经七路和红专路单行道的拥堵非要到恒祥百悦城臆想中的商业中心。这样的设计本就是开发商为了利益最大化进行的商业设计，天花乱坠的各种说辞也掩盖不了其项目商业发展的弱势，到时候成为另一块鸡肋，食之无味，弃之可惜，白白浪费了市中心的黄金位置。

　　恒祥百悦城推出的商住两用写字楼↓↓↓

　　除了商业上的大胃口，恒祥百悦城在公寓写字楼上的设计也是让人无奈。3.7米的层高，原本可能打算做纯商务写字楼，结果发现现在市场上的小公寓可能更受欢迎，于是生硬的把写字楼产品往公寓上靠，导致了现在的尴尬局面。“3.7米的层高，做成标间有些浪费，做成loft小高层空间压抑，站在二楼连腰都直不起来。”这样的公寓产品在郑州并没有很强的竞争力，40年产权并且无法获得区域内教育资源的学位名额，商住两用对于后期的物业来说也是一个巨大的考验，对于一个不具备实力的开发商，后期的各项服务都不抱任何期望。